[新聞] 國銀不動產貸款改善計畫 央行：明年1月

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https://money.udn.com/money/story/5613/8458816

內文：

【國銀不動產貸款改善計畫 央行：明年1月應可全數補齊】

2024/12/30 19:36:15 中央社 記者潘姿羽

央行要求34家國銀提出自主管理不動產貸款具體改善方案，數家銀行遭到「退件」，必須
重新調整。央行官員表示，央行不會要求齊頭式平等，會依照各家銀行體質及經營狀況，
個案處理，預計明年1月中旬，國銀應可全數補齊計畫。

央行今年8月中旬對34家國銀採取道德勸說，請銀行提出改善計畫，自主控管未來一年不
動產貸款總量。

央行總裁楊金龍19日於理監事會後記者會透露，國銀上繳計畫後，央行對其中9家銀行「
退件」，要求重新調整，這些銀行補繳之後，有1家二度被退件，「我們是很serious」。

媒體報導，央行要求國銀修正報告的三大方向，一是若市占率已高，將直接要求其不動產
放款總金額不能再增加；二是全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）平
均水準約在36%，要求銀行比率應降至此標準之下；三是即使比率未到36%，但土建融業務
量遠甚於房貸，也會被央行要求不能再承作新的土建融。

央行官員對此表示，每家銀行體質不同、存放款結構不同，會依其業務特性，提出合理改
善計畫；央行若認為有可精進之處，會溝通後請銀行調整。

不過央行官員強調，央行不會要求齊頭式平等，會以個案處理。

至於有無要求國銀將不動產貸款集中度降至36%之下，央行官員表示，目前國銀平均水位
應是37%左右，央行會持續審視各銀行改善計畫，督促業者積極落實。

央行官員並指出，預計2025年1月中，被要求補件的銀行，便可陸續補強完畢。



心得：

房地產放款有一些限制

一個是法規限制，如72-2(掛一放款/存款)、巴賽爾協定(自有資本/風險性資產)

一個是「道德勸說」，要求銀行「自主控管」，如這篇

央行要求銀行的「不動產貸款集中度」要降在36%以下

而何謂「不動產貸款集中度」??

公式:不動產貸款餘額/總放款 =（購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建築貸款）/總放款

簡單的說就是掛一的貸款/總放款量

在去年八月的數值是37.5%

而結算到去年十一月的數值是37.44%

https://i.imgur.com/FyNvq15.png

距離央行的目標36%還很遠

央行又要求

「在不影響無自用住宅民眾購屋與都更、危老重建融資等需求前提下，自主管理不動產

  貸款總量」

這等於是要求銀行限縮房貸，但又不能限縮首購

可以判斷近期間除了政策護身的新青安之外，很難借到購屋/修繕貸款了

不然「不動產貸款集中度」很難壓得下來

這部分可以看到

購屋貸款利率除了公教築巢優利貸的2.185%、新青安2.275%

即使條件很好的高薪族群，如果非公教、新青安

那利率也很難低於2.275%

築巢優利貸是人事行政總處的業務

新青安是財政部的業務

政策性業務就是得做

除此之外銀行的態度小妹看來是寧可不做吧

不然數值壓不下來要如何跟央行交差??

央行都「道德勸說」要銀行「自主管控」了欸



貸款難借讓需求下降

統計數據觀察到幾個縣市的房價都有回落現象

以小妹所在地區，就有出現開價跳水的物件

或許對於不上不下、財力有限的置產族來說這現象也不見得是壞事

房價繼續壓制，等到錢屯多一點再全款買下掛四出來就行惹

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推 yeahbabe: 他說他很serious 捏
推 tteeccddyy: 我朋友說現在很好貸
→ FlyinDance56: 新青安嗎? 還是哪一間??
推 tteeccddyy: 他是公教方案
→ tteeccddyy: 貸到85成
→ FlyinDance56: 難怪，我上面講了，築巢優利貸就是政策性貸款
→ FlyinDance56: 當然好借了
推 zpf2005: 要降就是減掛一，增加信貸跟掛四，信貸電話大家都接到有
→ zpf2005: 點阿雜了，最近在問掛四，有的銀行頗積極，貸到再分享
推 ceca: 遲早銀行要對掛四提出優惠..XD
→ ceca: 不然會被存款壓死.
→ ceca: 以後會不會看到掛四利率比購屋貸款還低.
→ ceca: 想想我們債蛙和美金定存的都還沒回家嘞.
→ ceca: 美國現在政府背了一大堆債務,吸了一大堆資金.
→ ceca: 等到QT結束...這些錢就會再回流各大市場尤其亞洲市場.
推 feliz5566: 央行都說要抓掛四買房了 好幹的去買買看
推 xname: 寬限取消,貸款難帶,第二屋利率也高,有資金實力的才能任性
→ ceca: 掛四你幹嘛買房..XD
→ ceca: 你不會先去當債蛙..XD
→ ceca: 你光債蛙套利之後再買房不就好了.
→ ceca: 而問題是,銀行儲蓄額那麼高,放款放不出去.
→ ceca: 你說銀行怎麼半?
推 piliwu: 這次就是央行亂搞在巴塞爾跟72-2以外亂加限制
→ piliwu: 結果就是小投機客被大投資客吃掉自住發現房子一樣貴
推 ceca: 其實跟72-2沒關係,單純就是37.x%太高.
→ ceca: 72-2水位在歷年中不算多高.
→ ceca: 中上水平而已...
→ ceca: 72-2是不知道哪邊冒出來的獅子棕毛.
→ ceca: 然後被瘋狂的記者無腦的複製.
→ ceca: 以及一大堆不知道哪來自稱學者和專家瘋狂地引用.
→ ceca: 但如果我沒搞錯的話,72-2是出自本版.
→ ceca: 本版很容易造成一些風潮也不是第一天.
→ ceca: 但從頭到尾就不是72-2的問題,他水位中上水平而已.
→ ceca: 一直都是37.x%.
推 hortl233: 講72-2的沒看我的Po文齁
→ hortl233: 金管會都闢謠了
→ ceca: 至於信用/GDP 166%也有.
→ ceca: 但是166%這個問題我覺得.
→ ceca: 央行自己應該不會搞不清楚台灣真實的狀況.
→ ceca: 你在人均財富很低的時候,166%會是警訊.
→ ceca: 就像你用收支比借錢,你月收5萬,但你的月還款已經到4萬.
→ ceca: 這感覺就要炸了.
→ ceca: 但你今天如果是月收3萬,但是你有1000萬的儲蓄險好了.
→ hortl233: 10月底就26.7，照這卡脖子的速度，1月應該會摸到25
→ ceca: 你說銀行敢不敢借你700萬?
→ ceca: 他當然敢阿,你拿儲蓄險去抵押.
→ ceca: 好啦七百我怕不行那600...應該就ok.
→ ceca: 因為你用的是資產負債比計算.
→ ceca: 因此166%的問題雷同.
→ ceca: 你看我沒收入,我借錢都是資產擔保.
→ ceca: 那你說收支比在我身上算起來會怎樣
→ ceca: 那台灣人財富那麼巨大,166%會怎樣?
→ ceca: 而這可以從違約率看到端倪.
→ ceca: 美國當年次級房貸之前,違約率就已經飆升.
→ ceca: 台灣違約率,全球最低的世界奇觀.
→ ceca: 阿你全球最低的違約率,166%又怎樣?..會引起次貸風暴?
→ ceca: 而這個央行不可能不知道..XD
→ ceca: 所以他應該主要還是37.x%...至於166%就當作個警告和借勢.
→ ceca: 所謂,豺狼扯虎皮,吃肉更給力!!
→ ceca: 你講37.x%,人家還會說阿儲蓄額那麼高.
→ ceca: 但是講166%要次貸風暴了..
→ ceca: 那很多不明所以的名嘴專家,就會很緊張很緊張很緊張..XD
→ phakeQQQ: 附近辦的掛四各方條件已經比非青安首購還好很多了 XD
推 paunch: 掛四我目前問到的最低2.45%，請問還有更優惠的嗎？
推 hortl233: 掛1房貸清償後再用掛4貸出優惠，這條還能玩嗎？
→ ceca: 掛一清償後變全掛四可以.
→ ceca: 並且銀行現在非常樂意你這樣幹.
推 hortl233: 那我等等掛4利率夠甜XD
→ ceca: 掛四無法連續轉貸或增貸,所以時機要抓.
→ ceca: 這是借貸技巧的問題了.
推 hortl233: 家裡有老房的可以試著做
推 yousking: 西卡又在亂教，小民百姓只有一戶自住的，到底怎麼掛一清
→ yousking: 償？
→ ceca: 物件可能就算條件好也要至少綁一年,也就是轉貸間格要一年.
→ ceca: 但是借貸的個人,你有聯徵.
→ ceca: 所以如果你只借小錢財力雄厚,大概要綁三個月.
→ yousking: 繳貸款都快變月光族了，清償個雕...
→ ceca: 借多一點通常至少要抓半年.
→ ceca: 這邊在討論的都不是普通上班族的操作.
→ ceca: 中慘的問題請去央行門口丟阿龍雞蛋.
→ ceca: 我們只是"現在局面是怎樣,那我們就該怎樣調整"而已.
→ ceca: 我們不識局面製造者,也不是電風散.
→ ceca: 我們只是順風而飛的豬玀.
→ ceca: 所謂,肥豬不與東風辯,順風飛翔爽一生,順哉,爽哉,快活哉!!
推 hortl233: 家裡跟父母借一借都能清償好嗎，沒後援的旁邊看
噓 RealID2018: 不在銀行上班的教人家怎麼貸款zzz
推 ceca: 我旁邊一堆銀行上班的..XD
→ ceca: 另外還都不同家..XD
→ ceca: 你要知道,同一家銀行會有盲點.
→ ceca: 阿你這家不行,但人家私銀另外一家就可以.
→ ceca: 而對我們順風而飛的豬而言.
→ ceca: 我管你幾家不行,我找到一家可以就可以了.
→ ceca: 你家不行是你家的事情.
→ ceca: 更不用說.
→ ceca: 同一家銀行,放款業務,能力差就很大.
→ ceca: 這個說不行,怎麼換一個就順順過?
→ ceca: 這也是為啥有人可以直升經理,但很多幹一輩子到襄理.
→ ceca: 能力有差.
推 alexstag: 沒人想要問什麼什麼都不行的銀行，除非你公股沒在
→ alexstag: 管業績
推 ceca: 其實之前不久是一堆人在聽我的話低調..XD
→ ceca: 不然某公股銀行在講得以為是天條.,
→ ceca: 人家去私銀問都不是這樣一回事...XD
→ ceca: 但是因為要秉持低調得原則.
→ ceca: "你說得算你說的算,反正別人家小孩死不完"
→ ceca: 這讓我想到會計師..XD
→ ceca: 會計師的認知跟國稅局其實有時候也有誤差.
→ ceca: 之前跟某國稅局的辯論一個事情,我說我記得是這樣啊.
→ ceca: 會計師也跟我說是這樣.
→ ceca: 但國稅局跟我說就不是這樣.
→ ceca: 之後徹查法條之後才發現.
→ ceca: 連會計師都搞錯了,大多數人的想法都不對.
→ xname: 現在是講資產實力的局面,有本錢才有變通的方法.
→ ceca: 另外會計師彼此也有認知誤差/.
→ ceca: 之前換過會計師,也是因為不做不動產這一塊的會計師.
→ ceca: 會有一些細節不是很清楚.
→ ceca: 所以就是這樣...三人行必有我師菸~~三百壯士...無往不利阿
→ ceca: 多問多學多查"法條"多思考多判斷.
→ ceca: 多聊天多嘗試多計畫....
→ ceca: 很多人家認為不可能的事情,你發現輕輕鬆鬆.
→ ceca: 因為根本就別人認知錯誤.
→ ceca: 但你也不要以為你埋著頭窩在電腦前面就會想透.
→ ceca: 不可能,你一天可以花幾個小時看資料?
→ ceca: 15個?20個?....你怎麼看得完..
→ ceca: 所以多聊天,總是有人會有新的辦法..
→ ceca: 大數據董媽...XD
→ ceca: 現在資訊爆炸,大數據那麼好用.
→ ceca: 你幹嘛埋著頭自己堆在資料堆裡的死胡同轉不出來?
→ ceca: 善用別人的大腦阿...雲端運算了拉.
→ ceca: 然後也不要過度信任書籍,網路文章,查到的分析資料.
→ ceca: 你光看本版根本瞧不起那些專家學者.
→ ceca: 阿你還抱著它們的書在看?
→ ceca: 你要看的是更根源的東西.
→ ceca: 例如...法條,規矩,制度.
→ ceca: 這東西才是真正白紙黑字.
→ ceca: 而怎樣玩弄這些法條規矩..你就需要多聊天多問.
推 yeahbabe: 你可以回文
推 ceca: 不要
→ ocwandu: 全款是啥
推 poeoe: 央行這次很硬欸 有趣了
推 rockiey: 看起來還是有很多漏洞可以鑽去炒房
推 piliwu: 央行就是看中產不爽啊，有一間房子的不能玩掛4
→ piliwu: 我朋友好幾個被央行卡換屋，我講到後來的結論都是請他們
→ piliwu: 叫楊金龍下台
→ piliwu: 這波受傷最嚴重不是大投資客而是小小中產，換屋都被卡死
推 jinso7410: 掛四風險 三年內不能塗銷
→ jinso7410: 長抱三年以上再來全額then掛四
推 ruve: 掛1怎麼不能轉掛4？辦掛一貸款的時候加辦掛4的理財房貸不行?
→ ruve: 不然我10個月就還完掛一是怎麼回事
→ ruve: 我看什麼72-2、37%八成都是假的，要擋太多中產受惠房地產提
→ ruve: 前退休影像組織營運才是真的吧
推 licklabium: ceca說的是事實，有操作過的都知道，真實狀況就是如此
推 F1239810: 3房以上現在掛4就比掛1利率低了
→ F1239810: 信貸也比掛1低
推 paunch: 第二房掛4就比掛1利率低了，一般人拿不到地板利率
推 jinso7410: VIP即可地板 2015 噴到2.23
→ jinso7410: 2025 2.2%
推 kusomanfcu: 現在會壓制的是土建融 供給持續下降
→ kusomanfcu: 看72-2比例相對不動產集中的比例就知道了
→ kusomanfcu: 事實上是 非不動產的融資太低,而且狀況會越來越差，然
→ kusomanfcu: 後你就會看到非抵押信貸門檻一路壓低
→ kusomanfcu: 不用KYC你資產總額的 次級市場融資已經額度大放寬了
→ kusomanfcu: 還有當沖額度也是
推 ceca: 快還我質押2.05%...!!!...怒!!!
推 lightjayjw: 築巢優利貸到113年12月結束
推 sanjik: 築巢114-116年還是有啊！只是這次只剩台銀了，111-113年是
→ sanjik: 台銀跟中信都有