Re: [閒聊] Joeman東京買房租金投報率6%贏台灣？

[jamo (hi)]

※ 引述《JQK2 (ACE)》之銘言：
: 就淫妹在東京買房租金一年投報率有6%
: 日本房價這幾年也在大漲
: 且門檻不高才一千多萬台幣
: 住東京看晴空塔，沒有超高公設
: 投資台灣不如投資日本？

我看了下影片,joeman 好像是有把所有支出都列出來扣掉了(跳著看的有錯請更正)。

先講重點, 6% 應該是真的，但其實一點都不高!

joeman 這個案子是拿來做 airbnb 的，所以評估不能用一般正常的房地產投資角度下
去評估。

airbnb 評估方式要用民宿/旅館的角度來評估，因為有營運管理跟銷售風險的問題，跟一
般無腦買房放租收租金差很多。

在商言商，做 airbnb 只有 6% 投報是不及格的!
像我一般做格套，投報率要超過8%才會進場，如果是要做 airbnb 這種要運營管理還要扛扛空置風險的，那要更高了。
因為格套的管理成本要比正常出租多很多,而 airbnb 比格套多更多!
所以這部分的風險與管理成本是要列入計算的~

另外日本民宿有特別的規定，這案子在墨田，按日本民宿管理方法，一年只能營業180天。
正常想靠做民宿賺錢不會考慮這邊，因為你再會賣，上限180天的天花板在那，難以突破。
在日本真的想靠經營民宿賺錢，要嘛去大阪。要嘛去大田。這兩區都是特許不受180天限制~

會不考慮180天限制的，就比較像Joeman這種，不是真的以賺錢為目的!
而是旺季的時候出租，自己淡季過去巡田水當渡假。三不五時租給親朋好友做人情這樣~

所以這個案子的投報 6%，在我看起來是亂算且偏低的。
真要算這間房子，正常算法應該是把它拿去長租市場放租看租金投報

如果要用民宿角度，就要算這180天中賣掉幾天，計算空置率跟競品價差。
然後計算客訴與管理成本，再跟大阪或者大田的民宿營利率比較
這才是民宿案件的正常評估方式!

但這案子很好的融合了他個人需求，很符合他的規劃，所以很適合他
但是看房地產投資這樣算是不對的!


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.69.199 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1738540669.A.265.html
推 supereva: 不過他應該沒有把題材的流量業配帶進來吧  其實他這題
→ supereva: 材不錯  有他民宿相關的我都會點進去看XD
推 pttah: 原來如此。但他好像沒算到180天這限制？他也似乎有營業超過
→ pttah: 180天？（印象中，有錯請指正）
推 metam: 他老兄蠻多時候，會為了流量，故意忽略一些重要資訊
推 blargelp: 推個 為啥會有180天限制啊？控制供給？
日本民宿法規規定的
有些還分住宅區(只能運營周末)跟商業區(不限制)
滿複雜的

我很少追 joeman 這種生活型 yter
不太清楚他是不知道這些規定還是覺得沒必要講
如果他這視頻是給一般人看新鮮配飯吃的,那的確沒必要講這種複雜的東西
但如果是要講房地產投資的,那我覺得他這樣就太不專業了~

→ ZMTL: 我昨天吃飯時才看完這片，沒有他8個月應該出租不到80天
→ ZMTL: 外加73天的自住跟給親友
推 tfct: 為了流量忽略重要訊息的影片看了不就變笨
→ ohyakmu: 隔套其實是吃台灣執法鬆散的利潤吧，日本不能這樣搞啊。
→ ZMTL: 我沒有在追Joeman，但其實他這片資訊給得很完整親處，自己也
→ ZMTL: 說投報率其實認真算可能不到5%很爛
→ ZMTL: 反而是首篇有點斷章取義
→ ZMTL: 他自己影片都有說靠名人加持＋親友捧場，以投資角度來說很爛
→ ZMTL: 但在日本東京有個自己房產的落腳點就是爽
推 metam: 一點都不清楚，他只跟你說總收入，內扣%數通通沒給
→ ZMTL: 這個結論我覺得蠻公允的
→ metam: 當然她也不算偏離事實太多，且一直強調情緒價值，大概就知
→ ZMTL: https://i.imgur.com/BnevRx0.jpeg
→ ZMTL: https://i.imgur.com/cI3S5yR.jpeg
→ ZMTL: https://i.imgur.com/TeiHLm1.jpeg
→ ZMTL: 我指的是他大部分的開支都有帶到啦，當然詳細數字肯定不方便
→ ZMTL: 公開，然後確實好像還沒扣稅？
※ 編輯: jamo (36.231.69.199 臺灣), 02/03/2025 08:38:26
→ ZMTL: 總之這串的首篇非常去脈絡化
推 Mograine: 影片中有說 把他給自己還有家人免費住的天數算進來 投
→ Mograine: 報率是8%
推 tfct: 住免費還能算投報率？那星巴克買一送一算兩倍營業額嗎？
→ checkman: 他重點是流量
推 ILike58: 家人免費住？乾脆非營業日叫他家人去住不是更划算…….
推 ProTrader: 他的影片很適合菜鳥長見識  但他不是房地產專業人員
→ jerry1019: 聽到他強調情緒價值，就知道是靠情緒加值了
→ jerry1019: 爽就好
推 foda: 推，原來還有 180 天的規定等等，學到了
推 lain2002: 日本各區有不同限制,目的就是要把資金趕走只剩自住需求
推 ILike58: 這類YTB都是看新鮮長不了見識的，他目的只是要流量換錢，
→ ILike58: 一台二手小牛都讓他發多少篇新聞跟影片，足見號稱全台前1
→ ILike58: %身家等級的有多寒酸。
推 LINPINPARK: 專業欸～
推 Wolverin5566: 他完全沒扣掉成本支出啊
推 hcdee90: 推專業
推 sgaor: 說沒扣的要不要再看一次影片...
推 asdlkjfgh: 推這篇 不過他還有拍片需求 考慮進去算是不錯
推 jc761128: 推這篇漲知識
→ jc761128: 會被去脈絡化洗去跟風吹 跟風投的 套牢剛好
推 guest0710: 這一部還沒看. 但180天在購屋考量的影片已提到. 他把這
→ guest0710: 戶的各方向題材拍的很滿. 讓人感覺超不浪費資源
推 penta: 這種有自住的沒虧錢都算能接受啦
→ IBIZA: 賺翻了 今年過年來我家吃飯的親朋好友  每個我都隱性賺1000
→ IBIZA: 除夕跟新年拜拜 隱性各賺6000
推 ChikanDesu: 看YTber分享投資你們有想過他影片收益跟潛在廣告收益
→ ChikanDesu: 多少嗎 甚至隨便收個介紹佣金回扣 賺那些就飽了 一般
→ ChikanDesu: 人能跟他們一樣嗎 呵呵 買來炒流量變現就回本了
→ ChikanDesu: 甚至黑一點買來持有一年賣掉也懶得跟你講 反正目的已
→ ChikanDesu: 經達成 然後看他影片的人傻傻持有10年搞不好負報酬
推 cka: 這種隱形的有的人覺得值得有的人覺得不值得，那就個人考量
推 TiauEX: 他影片自己不就講這不是什麼好投資加上他有名人效應 實際
→ TiauEX: 上會更差 推文講得好像他洗腦大家快去買
→ ZMTL: 對啊，實際上這片就是在暗示說一般人建議不要買啊XDDD
→ ZMTL: 至於拍片賺錢流量那是他本業大家都知道
推 Tatsuya72: 推一個
推 Arnol: 不如把影片流量算進去投報率更高
推 bustinjieber: 專業
→ piliwu: 他這間有合法民宿嗎我都疑問
→ duriel3313: 這怎麼可能沒合法= = 質疑這個也太瞎了
推 piliwu: 台灣Airbnb很多都是不合法的
推 s929303: 影片中有提到情緒價值
推 damper: 房版多多看日本就不滿笑死。到底多怕台灣房子沒人接手
推 OxFFFF: 拓展人生視野的廣度，覺得投報率少幾%還是很值啦
→ abyssa1: 樓上覺得房版多多跟房版空空 誰手上的日本權狀多？
→ Cookieboy: 家人的也算投報唷==
推 hooook5566: 九妹就有說但看投資標的不是什麼好投資了，有人影片沒
→ hooook5566: 看完？
推 kenshieh: 這案 6-7% 一點都沒低，完全正常新築一戶建(365天)投報
→ a9564208: 台灣不合法跟日本有沒有合法關聯性在哪？