[閒聊] 買房買到只能租屋

[foda (啾咪)]

板上很多畢業文，脫離租屋族，分享心態轉變等等心路歷程。相反地，我來分享一下自己
買房買到租屋的過程。

時間軸：
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2019:買第一間房自住，桃園*1
2020:買五間預售，桃園*3，A7*1，台中*1
2021:轉掉桃園一間預售
2022:陸續交屋
2023:陸續交屋
2024:賣掉台中，買兩間預售，嘉義*1，A7*1，2026 2028 交屋
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購買價格都1500內的物件，平均價格約1100
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2019買第一間也是預售，很快就交屋入住了。買來 for 家庭自住。但是繳房貸繳得現金
流有點小壓力，不像是租屋時花錢感覺 buffer 很多。

開始爬房板的文，想解決現金流的問題，稍微瞭解利率和通膨的關係，並得知有寬限期可
以用，且當時利率非常低記得是1.3那邊。當時買第一間之前手上有的現金是五百萬，後
續都是擠出來的。

大約研究半年後，發現利率這麼低，房價也沒有非常貴，就搭配薪水分紅還有預售屋交屋
的時間，都找可以先付 10% 簽約剩下 10% 交屋再付的案子。在 2020 幾乎 all in 預售
屋。留有三分之一的資金放在美股。也是日後金龍海嘯的救命資金。

遺憾的是沒買到新竹的房子。
沒料到的是政策一直緊縮，越來越難貸款。

原本對於房產的理解是自住或是出租後賣掉賺取資本利得，沒想到還可以當作資產抵押來
跟銀行借錢買股票。

原本苦惱房價突然漲這麼快，以為是10年後要賣掉然後看看怎麽樣安排可以弄好現金流然
後不工作，還好發現可以貸款買股票，且繼續工作的好處是貸款容易。

不過房價近期也差不多進到盤整區了，等之後桃園捷運綠線好了之後，第一間屋齡10年也
差不多可以賣了。計畫再陸陸續續把手上的房子再賣掉轉成新房。

原本以為要在桃園住很久，沒想到台積真的在高雄建廠，且很多供應鏈廠商開出很多缺，
找到了高雄的工作。

目前完全沒有錢買房了，房子貸款和增貸買股票都辦好了，現在賣掉很虧。預計要到2028
、2029才有多的錢買房，這幾年只能租屋了。不曉得到時候高雄房價如何。

這幾年下來好像也沒有學到特別的 lesson。一路以來大部分靠感覺，當然高手都是盡量
計算好概率，但可能我起始資本較低效率不高，比較是屬於先做再調整的類型。

很感謝房版很多人分享很多東西，真的獲益良多。

很多東西時間過了，同樣的手法也不能複製，只能邊買邊做邊學。

目前把資產增值和資金運用擺優先位置，房子本身居住的用途擺後面，也許這樣的價值觀
已經歪了。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.147.94 (臺灣)
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→ toto123: 炒房致富的時期已經過 只是防禦性抗通膨
→ toto123: 以前好賺 不代表以後好賺
→ toto123: 傻傻的存 台北市、新北第一環 低總價 最無腦
→ toto123: 買買買不要賣                                           02/14 10:55
新北第一環板橋的超過我能力了
以後預計是股票好賺很多了，畢竟現在幾乎是只能貸款一間，真的很嚴格
推 jinso7410: 字太多 想知道資產從多少變多少
大約 700 變 4000 用社區實價推
但摩擦成本還要再算
且中間處理好多事情
推 blargelp: 賺爛 高雄公司還沒出來前房子先蓋好 短期供大於求。買租
→ blargelp: 金高的桃園出租，租高雄住。效率可能還比高雄買自住高
對 算了一下總付出的現金流反而降低
你觀察的蠻仔細的～
→ blargelp: 不過現在進場，真的要好好算投報了。2023進場IRR隨便二
→ blargelp: 十幾趴，2024也還有十幾趴。今年預售價格我算了下 10%上
→ blargelp: 下甚至不到10%所在多有
→ blargelp: 不到10% 就一堆投資工具可以替代了
推 blargelp: 我自己也在掙扎要美債疊，不再買房，2027預售全現金交屋
→ blargelp: ；還是要為了多2-3%的IRR去多搞一間。房子要處理的事情
→ blargelp: 很多。但又怕自己目標價抓太低，其實IRR根本不只多2-3%
這也是我目前正在研究的，美債股票怎麼疊，苦惱中，房子增貸對我來說是一件有點麻煩
的事情，因為平常還要上班 QQ
我後面也是要現金交屋了
被金龍海嘯打得很嚴重
推 ming5566: 這沒用人頭過貸款現金流很強大欸@@…
→ ming5566: 不過好像也還好 22/23還沒第二間五成…要是放到24年中
其實還好，我薪水差不多是半導體 tier2
每個環節都有點極限了
→ ming5566: 後真的差很多
噓 zzz50126: 幹 炫耀文
推 hsnu127348: 股票拿去質押不就有錢再買了
目前還不敢，還在第一層增貸而已
→ yiliang1107: 身體真誠實啊，先是簽約賣房，再來準備全現金交屋。
沒辦法，我能力也只能這樣做了QQ
推 master32: 沒買到新竹真的滿可惜的,同事身價都翻了好幾倍
只能眼紅羨慕了
推 kage01: 房子處理時間成本多
對 真的幾乎假日都不知道在滾什麼
※ 編輯: foda (111.251.147.94 臺灣), 02/14/2025 11:46:32
推 blargelp: 槓精又來陰陽怪氣
推 z5411: 大部份買新竹都是真的有實居在新竹吧 就算投資
→ z5411: 覺得可惜沒買的只是因為賺得少一點而已
→ WTS2accuracy: 價值觀正確 在台灣房子本來就是拿來炒的
推 NodeWay: 有料 除了新竹苗栗外 你這幾年操作已經接近完美了
噓 jinso7410: 700->4000 三年多時間 一年賺1000
→ jinso7410: 只能先噓了
→ jinso7410: 羨慕 嗚嗚
→ jinso7410: 我三年才1000 搞毛r
→ NodeWay: 最大缺點就是本業開始變副業 不太有心思在本業上
不過本業還是提供我目前主要現金流
ㄎㄎ 還要打拼好一陣子
→ blargelp: 沒錯 本業真的會變成混分
→ blargelp: 難怪阿龍要痛打中產
推 Yishanhuang: AI世界城？
我應該會找高大那區的
高雄美術館已經漲上去了
推 NodeWay: 買到自己沒房住其實才是最理想的情況
→ NodeWay: 我差你一點就是還想追求一點生活品質 不想搬家
→ NodeWay: 反正又還沒到退休 工作在哪就租哪 買會增值的才重要
→ NodeWay: 然後當初考慮太多自住需求 其實單純考慮投資獲利會更多
自住牆壁鑽孔
冰箱、洗衣機、洗碗機都很自由
生活品質真的好很多QQ
推 a96932000: 推強者～
→ a96932000: 現在想往第三間邁進整個卡死QQ
真的超級卡
推 hankwanghow: 感覺是gger 猛                                      02/14 12:18
以前是xd
推 s8752134: 半導體tier2 應該是中階主管等級吧，年薪好歹也有個600
推 s8752134: ，怎會買不起板橋
那我應該是 tier3 tier4 哈哈哈
可以買，但我這個等級會太硬，實力還不到買板橋
推 aa00788: 4000 炒房炒到可以躺平了 舒服
推 NodeWay: 4000就美國人說的100萬鎂以後財富開始跟一般人拉開差距
推 marsonele: 1年800+1000路過
→ marsonele: 但我還在綁約 限期內 收入也沒那麼高 借不出來
只能借部分出來了
收支比也變少了
推 jackred: 炫耀文
推 curance: 好猛
推 quiet93: 你去高雄租高總價的，就不會覺得不划算啦
推 sdhpipt: 炫耀騙炮文?
推 sspider0829: 唉 我也是錢用光了 沒錢買房了 慟
→ ppnow: 一山還有一山高啦，我十年前開始買1000第一間，到現在八間
→ ppnow: 快破億了，也沒怎麼樣啊
推 PTTMAXQQ: 看數量與總價，賺這個帳面價值很正常，
→ PTTMAXQQ: 扣除掉當下變現的各種稅費大概還得被打6折左右，
→ PTTMAXQQ: 所以只能用時間換取空間了，
→ PTTMAXQQ: 每持有一年實收會增加10%的概念，
→ PTTMAXQQ: 以3300萬來看就是每年回收330萬台幣回來，
→ PTTMAXQQ: 所以不管怎樣都要撐住不要亂變現，
→ PTTMAXQQ: 我賣過一間800賣1300，扣除所有費用後，
→ PTTMAXQQ: 帳上賺500實拿才200！虧爆了，後來全部長線。
我目前是貸出來買股票等到10年房地合一稅變成15%後看看要不要賣，摩擦成本好高
推 bustinjieber: 賣股繼續買啊
這幾年先緩一緩2028再看看股票如何再調整了
→ bustinjieber: 所以物件總價多少？
大概有 7500，沒有算還沒交屋的
誤差可能有5-10%
推 transforman: 太神啦
推 chouvincent: 現在趨勢走向軟體了 隨便抓一隻都十倍
※ 編輯: foda (111.251.147.94 臺灣), 02/14/2025 16:48:00
推 a5292710: 趨勢抓滿準的，2020猛衝
→ Tatsuya72: 2019剛買完自住房還能2020買5間預售+1/3資金放美股，
→ Tatsuya72: 這不是現金流強大而是初始本金夠厚吧！一般人交屋完幾
→ Tatsuya72: 乎沒有餘裕簽2間以上預售，再加上2022前還能轉幸運了
→ Tatsuya72: 如果2022才起步，後面5間根本不用想，連+1都很難
推 bustinjieber: 之前就說不要一直買複數小坪數，
→ bustinjieber: 整合成價高正常物件放著就好了，
→ bustinjieber: 留現金等交屋註定就是不敢拼投資，
→ bustinjieber: 槓桿也會被壓縮到
→ bustinjieber: 其實20%跟15%真的沒差了
→ bustinjieber: 加一加近億，大概就資產兩倍
→ bustinjieber: 現在的情況我覺得反過來不該持太多股，
→ bustinjieber: 當然你本業可以補上缺口那就繼續。
→ bustinjieber: 要預設你投入股票的那些部位
→ bustinjieber: 是全部不能變現的資產，
→ bustinjieber: 這樣才比較安全。
→ foda: 謝謝b大提醒，我還真的開始預留現金，因為現在第二間都快 3%
→ foda: 覺得利息好貴，其實我在努力降槓桿QQ
→ JKjohnwick: 賺爛了
推 shuichia: 就是你這種人！讓金龍看不下去了，羨慕推
噓 kentano: 總結三個字 投資客
→ bustinjieber: 差別在沒首購，不過你這樣的操作
→ bustinjieber: 在2023以前是完全沒有問題的，
→ bustinjieber: 只是預售禁轉+第二戶7成開始就不適合了
噓 b9606022: 就是你們這種人，房價才越來越貴哈！
推 johnbogle: 2020買的五間預售一間轉掉，剩下四間在2022-2023交屋嗎
→ johnbogle: ？ 全部都掛一？ 這樣貸的下來嗎@@
→ foda: 最後有三間掛一，一間現金付清再掛四，把股票賣掉付的
推 ohmypig: 交屋要租人？
※ 編輯: foda (111.251.147.94 臺灣), 02/15/2025 18:38:59
推 SimonTart: 這極限操作，彎過去就拓海，彎不過去就填海了。不過填
→ SimonTart: 海了你也不會發文。
→ oncloudy: 你先看看你買的都什麼地區…..