[閒聊] 指數ETF和不動產資產漲幅比較

[jinso7410 (Aso)]

這一陣子一直在思考這個問題

朋友股房配置有點嚴重傾向不動產

在思考要出脫新房還老屋 改指數ETF

以防哪天金龍又突然即日生效，股票資產不夠擋，不動產強制斷頭或亂賣



回顧老房與預售屋資產膨脹速度

先結論:一環預售屋>>指數，老房

1.中古屋購買時機2017 ,房價指數到今日漲幅大概為+50%，0050還原股息+150%，實測下
，一樣的金額，8年後報酬差不多，只不過不動產優勢是強迫長期投資

2.預售屋2021購入至今，漲幅大概+45%，0050還原股息也是+45%，不過預售屋開槓大於5
倍，明顯遠優於0050



老屋漲幅動力個人認為是
1.短線投資客緩步拉抬
2.旁邊有無新案直接暴力拉抬
3.軌道重大建設

如果老屋沒有2和3的機會，那麼目前自己的做法會是不動產變現後，20%成交價放SPY



預售屋漲幅動力個人認為是
1.有無大量新案，一案疊一案
2.能夠吸引人潮的重大建設或是軌道建設

現階段新北一環
1.還有新店大片空地還沒開發，其餘重劃區還有零星空地，屆時繼續一案疊一案
2.西區門戶計畫完整後，可能再次拉抬近北市一環重劃區新房

現階段對於未來資產漲幅，還是看好近北市一環重劃區新房>指數ETF



為了防止金龍每一季來個驚喜，又要優化資產膨脹速度，資產配置大概就是一環重劃區新
房+指數ETF，除非老屋旁邊將來有大量一案疊一案機會和重大建設才會考慮。


以上資深房蟲看看，這樣解法對不對

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.53.121.234 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1740103549.A.24C.html
→ toto123: 老屋 就是貪都更 2000萬的公寓 可能翻成5000萬
大安one都更談了16年up 真的有得等
※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 10:09:57
推 a2828z33: 這要不就得講三個小時，要不就只有三句話
→ a2828z33: 網路上問這個，能得到的幫助不大
不動產個案差異真的很大，不少開槓5倍後還輸沒開槓0050，真的要很有眼光，
2017到目前房價漲幅沒+50%都輸沒開槓0050
https://i.imgur.com/pcMv4JP.jpeg
推 onekoni: 正二大概等於房五倍槓桿平均漲幅，不過房子地段影響很大
→ onekoni: ，跟個股一樣
→ onekoni: 正二20-25%年化 房5*5
其實真正要大贏 就是藍燈開槓指數
→ onekoni: 台灣市場有獎勵的槓桿倍率也剛好是1.5-2倍之間
→ onekoni: 因此推論股或房其實都反應整個市場的報酬而已
推 blargelp: 看區域 現在這時間點進的話，台北市就算貸八成也贏不了
→ blargelp: 指數ETF. 要贏的話要非常會找案件
沒錯
※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 10:27:15
→ onekoni: 只是房子沒有平均指數能投資
→ NITERRO: 如果風險能量化也要算進去
→ blargelp: 這波漲完 現在進桃園房市跟指數ETF 都差不多了
→ NITERRO: 更完整的話時間成本也要
推 EvilJustice: 基本上要比在同一個起跑點比，如果你0050做到5倍槓
→ EvilJustice: 槓，不得了了，房地產被拋在後面
現在買不動產優勢就是未來崩盤後，房市跌幅比較小
※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 10:28:26
推 wayne490: 0050分割等你來抬轎,呵
→ duriel3313: 貸八成以上可以買房，七成以下買指數，指數還可以微
→ duriel3313: 槓桿。五成不考慮買房投資。頭期款八成七成只差一成
→ duriel3313: 看起來很少但其實是1.5倍的報酬率. 同一個物件漲幅一
→ duriel3313: 樣，甲頭期款200萬年賺20萬和乙頭期300萬賺20萬，報
→ duriel3313: 酬率的差距是10%和6.6%，叫做報酬率差50%而不是差10%
→ duriel3313: ，更別提貸五成和稅金與仲介費的耗損。無法執行指數
→ duriel3313: 投資的另找他路。
不動產要爆賺很看眼光
推 duriel3313: 房地產從0到1的存錢和1到2的存錢時間都是好幾年，這
→ duriel3313: 時間也沒辦法再投入，如果都不投入股票 時間損失實在
→ duriel3313: 也不可忽視。投入股票又可能造成想買房的時候套牢，
→ duriel3313: 隨時還要多留現金，資金利用率較差，本來就應該要有
→ duriel3313: 高於股票的預期報酬才要玩，不然弄辛酸的。
沒錯 尤其金龍卡第二房
推 molopo: 房子可以借出來 找理財房貸
推 Anyotw: 看後照鏡，記得用比特幣
?
推 valkyrie: 房子漲幅45% 賣掉扣除交易費用 真正進口袋的錢剩幾%？
→ Anyotw: 買不起房也沒錢投資，在這邊意淫幹嘛
推 onekoni: 資產配置的討論啊
→ piliwu: 股市報酬率是假的，你手上部位多少是2017年就持有至今沒
→ piliwu: 賣出的？
→ piliwu: 那些算數100個人中大概只有對3-5人有意義
推 onekoni: 指數投資的確就是放著不動
→ piliwu: 房子交易成本高是優點不是缺點，因為你不容易頻繁交易導
→ piliwu: 致很容易長期持有，從魚頭吃到魚尾
沒錯 要無腦多
→ duriel3313: 我14年開始買到現在就沒賣出阿,全部阿. 大家也都知道
→ piliwu: 當初萬8跌到萬2那些定期定額派一堆都停損了最好不動，一
→ piliwu: 鍵就能賣出是股市最大缺點
沒錯
→ duriel3313: 早睡早起多念書兄友弟恭有益健康,也很少人完美做到,並
→ duriel3313: 不代表推廣這些價值沒有意義吧.
→ piliwu: 不動產很容易做到啊，投資不動產最大優點就是9成以上的人
→ piliwu: 能長期持有，股市剛好相反
→ piliwu: 無法長期持有的人去算幾年報酬率就是自爽的笑話而已
→ duriel3313: 沒意見阿. 模型規模型. 本來就是在討論這個而已.
→ duriel3313: 用"做不到"來認為模型沒有意義似乎沒有關聯就是了
→ valkyrie: 我很久以前就讀過漫步華爾街 書裡就再三強調強調不要自
→ valkyrie: 以為是亂賣指數etf了
→ duriel3313: 還有房子交易成本高就是缺點,怎樣都不會變優點= =
推 EvilJustice: 討論回測模型，至於什麼菜雞亂操作的先去抄心經
→ valkyrie: 房子持有時的土地房屋稅 管理費 保險 公共電費也別忘記
→ valkyrie: 成本裡
→ duriel3313: 有缺點的是人性,而不是交易成本高這件事情..
→ s8752134: 房價指數漲50%  0050 還原股息漲150%
→ dcdc: 台北雙子星對三重蘆洲影響最大吧，板橋新莊可能吃到一點，
→ dcdc: 對靠南邊的新北一環幫助其實比較小。
這個就要牽扯路牌了 終究要反應市場需求和供給
→ s8752134: 然後結論是兩者漲幅差不多??
→ s8752134: 你這公式怎算的?  50 五倍槓桿 = 150%還原股息的0050??
0.5*5-1=1.5
還有我剛剛打錯，沒還原指數是1.5-2倍，
不動產每個月本金投入損失的機會成本+房租收益-利息=005股息 這樣應該可以打平
→ s8752134: 另外你0050算股息, 那房子不用算租金???
→ s8752134: 你的公式先列出來吧, 光從你給的數字, 就對不起來
推 chanel1259: 租金收入2趴多跟0050股息2趴多也是打平
推 F1239810: 房子有個特性就是，好物件需要先卡位，什麼公園第一排
→ F1239810:  還是 到站就到家 這種物件是稀缺物件，賣了很難買回來
→ F1239810: 。當然你的房子如果很普通，沒什麼特殊性，那2年賣掉轉E
→ F1239810: TF應該OK吧。
正解，沒有特殊需求不動產，不如放指數型ETF
※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 12:20:29
推 checkman: 不缺金流可出脫老屋
正有此意 看看沒什麼機會爆發，頂多就和指數打平
※ 編輯: jinso7410 (27.53.121.234 臺灣), 02/21/2025 12:25:18
推 arcysaint: 歐印0050每年無腦10%，未來房地產很難有這報酬率
推 planta: 其實不一定要選房子或股票！？只能賣房才能買股？也可不
→ planta: 賣房把房貸借出來投股，股票只有一段時間成本降低再質押，
→ planta: 投資工具熟悉並且彈性交叉運用，容錯率跟彈性就不會陷入二
→ planta: 元，承擔任一端極端風險！前提是都要用長線思維去看待這
→ planta: 些投資！維持危機意識，保有餘裕，才不用怕即刻生效！
推 ISNAKEI: 買到20年沒漲的房子你要怎辦
推 CaTkinGG: 長期持有指數的觀念也越來越普及了