Re: [閒聊] 房子用美債避險

[blargelp (春日部四郎)]

大大的資金部位我們學不來

講個小房蟲可用操作，
之前不是一堆人說寬限期完繳不出來三小的。

如果是最近剛剛寬限期到的，完全可以用美債繳本金…


三年前買價1250萬
房貸八成1000萬 寬3
寬限期18208
寬限後40737

三年漲40% 500萬應該不過分
貸出八成400萬

以現在4.6%殖利率
400萬*利差2.2%=8.8萬
400*ETF槓桿多1.5倍*利差1.6%=9.6萬

18.4萬/年=15333/月

本利攤40737-15332=25434月繳。
負擔根本沒比寬限期重多少。


我另外算了下，如果是在之前4.9% 5.0%的時間點進場，
月繳相抵剩下一萬九千多。跟寬限期一萬八沒兩樣…



上面是理論，
實務上
1. 銀行認列可能不會認列滿漲幅
2. 如果你是老房產品，可能也不會讓你貸出8成。新房比較容易。

可能會再少一點。
不過透過增貸掛美債，來把本利攤削到接近寬限期，理論上是做得到啦。



阿不過現在新青安的，
不用想說五年寬限期後還有這個優惠哦，
美債利差應該不會維持到那時。

不過，新青安還有個更邪門的。
寬限期直接增貸。
雖然利率跟額度比已經在繳本金的更差一些，不過有利差就先賺。

可讓你連寬限期要繳的錢都變少。一個月大概少幾千吧。

大概就是寬限期繳N, 政府補貼利息+美國政府補貼，要繳的剩0.6N


原本想說要不要把最後這個說出來，
想想應該沒差，畢竟新青安買不到兩年
也不是每個人買的物件 都漲到 就算被公股銀行保守估價 + 認列打折 還是能貸錢出來。
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→ blargelp: 這個會不會太邪道啊 會的話睡醒刪
噓 a000000000: 尼可以改買boxx  每年穩定增值5%
→ a000000000: 直接避掉美債利率風險
→ a000000000: 匯率跑不掉
→ blargelp: 這能疊層嗎
→ abyssa1: 你要疊可以借6%美金疊 台幣照規定不行再換匯
→ abyssa1: 債務換其他日圓瑞郎可以 匯率風險自負
→ blargelp: 借6%還是算了哈哈
推 abyssa1: 欸不對 我錯了boxx 這不算債券 台幣也是可以疊的
推 childeviler2: 我菜雞，boxx是啥
→ childeviler2: 其實是幫推A7王
推 PTTMAXQQ: 如果我說台幣這一年下來貶值約3.7%
→ PTTMAXQQ: 是全民持有的台幣減損了3.7%
→ PTTMAXQQ: 但持有房貸信貸等的低利率貸款者則是獲益者
→ PTTMAXQQ: 只要低利率貸出來單位該貸款換成美元去做類似套利交易
→ PTTMAXQQ: 的穩定投資
→ PTTMAXQQ: 如到今年仍為正報酬者
→ PTTMAXQQ: 那房價持平其實就是變相漲了3.7%的意思
→ PTTMAXQQ: 房子很神奇，他是能讓普通人拿到低利率貸款的好物件
推 ice1015: BOXX應該不在疊的名單吧?只能買債ETF疊出來的錢再去買B
→ ice1015: OXX
推 chen831030: 你利差1.6怎麼算的
ETF壓出 我算3%啦。一般人拿2.88也沒問題 就利差再加一點。
如果厲害拿得到2.3那當然更爽
推 jonson: 台端這是理論上的最優解，一看就知道沒在市場打滾過
確實 抽社宅實戰經驗 我不如卿
→ jonson: 銀行不會給你那麼高的額度，貸款利率也沒那麼低，美債也會
→ jonson: 跌價損及你的本金，但版上卡拉米房蟲的閉嘴不談而已
→ jonson: 別說要看長期，長期我們都死了，望周知
→ nicejeffery: 之前被美債etf傷過不碰了
→ abyssa1: 你可以拿去借錢就可以自己疊了 他不是公債換匯沒違規
推 hortl233: 住社宅的邏輯果然不同凡響，我等凡夫俗子望塵莫及
推 Gotenks: 新青安寬限期能增貸的嗎？
可，二月才貸完。但公股保守，實登漲幅大概認列一半而已。
你如果是跟公股中又特別保守的那幾間拿，可能直接不給你做
→ sagarain: 你買美債要確定匯率捏
推 tc1988: 其實玩法很多元啦..本息要攤掉都有機會 但還是讓某j住社
→ tc1988: 宅的教太監如何打炮好了 嘿嘿
推 childeviler2: 現在發現他對房價有意見來自於他口中的房蟲，所以他
→ childeviler2: 對房蟲很有意見，畢竟他來房版就是想買房，發現房
→ childeviler2: 價漲得比他薪水調得還快，只好把怒氣發在他口中所
→ childeviler2: 謂的房蟲身上
→ sagarain: 18000 跟25000差很多捏
那你可以4.9的時候買，剩19000左右
推 jonson: 玩啥還不是套疊美債而已，哪一個不是被套到燒焦的 望周知
推 hortl233: 每個喊被套的問一問，超過9成5是要短期進出
→ hortl233: 就是3年內要出場的。你看那些放5年的哪有該該叫
※ 編輯: blargelp (116.89.132.137 臺灣), 03/18/2025 08:31:23
→ hortl233: 當債蛙不放長幹麻進債券市場？玩股票更爽
→ jonson: 銀行賺3%台端賺1.6%，猩猩苦苦都在幫銀行作妝嫁，退回再議
→ blargelp: 我的損益好像是正的噎嘻嘻 正著配也舒服
→ blargelp: 我跟你說 你社宅租金市場七折。你只賺三成，政府賺七成
→ blargelp: 幫政府做嫁 五告摳憐
推 onenineone: 靠背 住社宅還賺三成XDDD
推 hortl233: 更搞笑的是….社宅租金沒比外面便宜多少嘻嘻
推 flexin: 太爽了吧，住社宅還賺3成欸，3成欸!
→ cksh8008: 你增貸400萬的月還款在哪
→ blargelp: 利差啊 配息吃掉了還有剩 剩的才是我算的利差
→ blargelp: 不過只簡單算利差沒算本 我不知道別人 反正我後面要轉貸
→ r6TSGs: 到底是在望周知什麼
推 askaa: 三分之一正二 三分之二買你買的東西 你會過得更舒服喔
推 bustinjieber: 純看每月的金流沒什麼意義，
→ bustinjieber: 貸出來的資金的機會成本才是重點
→ bustinjieber: 資產增值vs金流穩定
→ blargelp: 是這樣沒錯。不過我這個是寫給一房的看的。我有發現版上
→ blargelp: 大概就在0-2房程度才有辦法討論。超過的話不適合在這裡
→ blargelp: 討論，看不懂在酸的 比看得懂討論的多至少五倍
推 bustinjieber: 確實，操作過跟幻想過 的程度不一樣
推 CoachKuester: 蝦米阿！住社宅賺三成！！夭壽好賺耶
噓 sean667cd: 台灣就用00864B八，0-1年極短債，不配息淨值一直穩定加
→ sean667cd: ，跟boxx接近了
推 ajax4444: 謝謝大家一同討論分享
推 CIIIO: 推小房蟲版本
推 godkid: 看來房跟美債真的可以互相對沖~長知識了!!