Re: [閒聊] 為何591上的物件爛貨比例那麼高？

[licklabium (2022mondeo wagon hybrid)]

: 在591和房仲網站輸入相同的條件，591爛貨的比例高得驚人，為什麼591上的爛貨比例那
: 麼高？

    用「形容詞」描述，很容易造成雞同鴨講，比如「好」、「爛」

    每個人心中的認定會有很大的落差，如果把它具體化，討論起來會更容易些

    比如對你來說，你想找的物件是「大安森林公園一百公尺內、10年內大樓、單坪

    價格30萬」，591上都找不到

    另一個網友心中想的卻可能是「桃園新屋區三年內、70坪別墅，總價二千萬內」

    但兩個人都只用「好」和「爛」來討論，卻沒有具體描述，就會有很大的模糊空間

    如果我沒記錯，ceca曾說過，投資客如果只靠apple件來買賣會餓死，591這類網站

    還是得看，去上面找物件的

    印象中，很多年前骷顱大也曾說分享過，他手上的案件很多都是從591上買來的
    (這個文章有點久遠，如果說錯了再請糾正)

    我自己手上買過的，一間是鄰居介紹給我媽媽的，兩間是北大特區還是一片荒地時

    的預售屋、一間是在我家對面的信義房屋買的，一間是在臉書社團上看到的

    剩下三間是591看到的(分別是信義、永慶和住商)

    買預售屋時，手上幾乎沒有資金，連頭期款都得加上信貸，還得請我哥當保証人

    才湊得出來(當時可貸85成)

    買房子大致上考慮的就是：地點、坪數、屋齡，再來就是車位、採光、格局和方位

    當然還有最重要的：價格

    要全部都滿足需求，精華區大坪數新房三房兩廳平車戶戶採光動線佳且破盤價

    基本上就是空集合

    我後來找物件的方向就很明確：新北、基隆或桃園地區，總價500萬上下，三房以上

    這三個是主要條件

    因此就會是：大溪、龍潭或老街外圍這種地區、屋齡在30~40之間的老屋

    有些有車位，有些沒有

    屋況差，但價格可談空間大，對我來說反而是優點不是缺點

    像我前陣子在591看一間大溪44年、4樓4房40坪的公寓(44444)，屋主開價490

    我下斡360，談到後來我同意370，屋主堅持380，最後破局

    因為我同一時間也下斡了另一間，同樣在591看到，同樣在大溪的一樓公寓

    屋主開680，我下斡560，因為這一間屋況好很多

    去年我也在591看了一間敘利亞風的三樓頂樓公寓，開價390，當時我跟老婆說可惜

    手上沒資金，不然我想去試試開300談看看

    結果在談44444這一間時和房仲聊到，這一間竟然是他們賣出去的

    果然成交300萬，投資客翻修後，沒有冷氣家電家具，已經賣出去又拿出來賣

    到今年三月我在591看到時，已經開價570了

    至於原po說，為什麼591爛件似乎比房仲網多，可能和房仲刊登591的種類有關

    房仲不一定每個案件都會以比較貴的VIP來刊登，畢竟廣告費也是他們的成本

    觀音透天那間，是我們全家去觀音甘泉寺玩，中午吃飯時我想說找一下591

    是先看到同社區一間680的透天，滑了好幾頁又看到一間650的透天

    (後來才知道這兩戶是連棟，三個投資客共同持有)

    引起我的興趣後，翻了好多頁，才又看到我598的這一間的

    而且仲介把它歸類在「別墅」，而不是「透天厝」

    有沒有一種可能是，因為價格低的利潤少，房仲就不會特別付較高的廣告費?

    龍潭那間是我們在臉書廣告上看到的，一開始也擔心被詐騙

    後來約出來看屋後，我有問房仲，怎麼591上沒看到

    他後來有找給我看，是在591廣告頁的很後面才看得到，同時也有別的房仲刊登

    所以我大溪那間，也是在591廣告很後面找到的，畢竟一坪才不到10萬

    不過房仲倒是非常積極，一個年輕女孩，農曆年前下著大雨，晚上八點特地從板橋

    搭公車到大溪帶看

    我最近簽約的也是591廣告比較後面才看到的，是一個剛出社會的年輕女孩

    也是同樣下著雨的晚上八、九點來帶看，看來遇雨則發是真的

    至於說好的物件，房仲只PO在自己的仲介網，而不PO上591，我想可能是誤解

    畢竟多刊登一個地方，就是多一個曝光機會

    而且與其要上許多仲介網站，對我來說，直接上591找會乾脆很多


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推 freekid: 推分享
推 kuroro100: 想買蘋果件最快方式就自己去做仲介開發自己買，好案件
→ kuroro100: 你跟仲介還是投資客沒交情，會淪到你買
→ bnn: 撿漏是一定都有機會撿到的 殺價也都是每個案子當個案
→ bnn: 是房仲還是591都不能以管窺豹
推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/OzvV84G.jpg
   這個太有梗了~可惜我沒能力認識川普~~~

推 Tylose: 我最後買的兩間房子，也都是591買來的，而且還掛賣很久 XD
→ Tylose: 大部分人眼中的爛房子，通常是投資客眼中的寶 XD
→ Tylose: 等投資客把價值創造出來後，大部分人就會在那邊後悔
→ Tylose: "早知道我就買了"
   這是真的~屋況差時，大部分人連看都不看

   我大溪那一間前屋主租給一戶家庭，租金才7000元，牆面很髒、浴室天花板掉下來

   燈也不亮，廚房很髒，浴室更是慘不忍賭

   後來我310萬買下來，花了不到八十萬包含更新冷氣、全套家電家具

   後來21000租出去，待看過程還有人開價580，問我肯不肯賣

→ Tylose: 我第一間房子還是這個版買來的哩 XD 2005年
→ Tylose: 有些人光是靠談價格就可以賺飽飽
   談價真的是一門藝術~不過我現在談價都是設定一個區間，超過我就果斷放棄

推 hellovega: 問一下版主，370買到的房子，你會花多少錢裝潢
   我先前310的和405的，差不多弄到好都是在80萬上下

   我說的是包含全部的家電和家具，以及基礎工程

   不過這是在不動隔間，浴室也不全敲的情況下，加上這兩項，費用會增加不少

   370那間就是得動四到五間隔間，電線全部重拉，兩間浴室得全敲除，還有水泥廚櫃

   得敲除做歐式廚具，我覺得以我目前的經驗，應該得花150萬以上，甚至可能到兩百萬

   才能達到我心目中想要的狀況

   所以雖然它總價低，我最後還是果斷放棄了

   當然，裝潢非常吃經驗，我的經驗還太少，參考價值不高

推 fireheart988: 591有時候可以挖到B+案哦 有些投資客不吃 一般人又
→ fireheart988: 看不上 但其實投資還不錯的物件
→ fireheart988: 而且591很好辨別當地物件的行情 是個很好用的工具
   我都是用附近的新建案單坪價格去回推我能接受的價格耶

   我反倒不會看591的行情價，這一點我的經驗還不足

   因為我自己都是放很長期，所以我覺得即使是B案，在我可負擔的能力內、有操作空間

   我就會試著下斡旋看看，倒不一定要B+甚至A案，那常常可遇不可求

推 s26492755: 需要整理的老屋比較有機會在691挖到 整理本身就是個門
→ s26492755: 檻
→ s26492755: 還有就是每個地方的藏案比例不同
→ s26492755: 591
推 s26492755: 跟屋主是不是一次簽很多委任也有差
→ s26492755: 有的屋主快全壘打了 幾乎每家仲介都有找的時候 591看
→ s26492755: 到的比例也會增加
→ s26492755: 所以才說房地產很吃地域性
推 s26492755: 我遇過太多當天就成交的 連po591都不用 還有就是po591
→ s26492755: 很容易被其他家仲介開發走 看社區看樓層找警衛就直接
→ s26492755: 撞屋主了 起手式都是我這邊有多少預算的買家 然後簽委
→ s26492755: 任
    S大果然經驗豐富~我後面買到的四間印象中都是專任約

    大概是這樣房仲去談價的操作空間才比較大吧，這是我猜測的

→ toto123: 投資客幾乎都是買便宜回來整理吧
→ toto123: 投資客在乎的是 " 下一手 誰要接"
→ toto123: 帶裝潢、已經貴到一種程度 沒肉啊
推 s26492755: https://i.imgur.com/jQXD4is.jpeg
→ toto123: 房子又不能作空
    也不一定，有些投資客是專門買預售屋的，不過這個手法我不懂就是了

→ s26492755: 隨便搜一下下新莊的套房
→ s26492755: 那個兩間的是同一間
→ s26492755: 五間的也是同一間
→ s26492755: 基本上沒幾間
→ s26492755: 不是價格有問題就是物件有問題
→ s26492755: 真的爛
→ s26492755: 爛到連現場看都不用的爛
→ s26492755: 然後前幾天有報我比較好的 沒上網
    我去年開始也都會有成交過的房仲，主動給我低價的案件，以前都不會報給我

    可惜每次他們報給我時，我手上都剛好買完，沒資金了…

→ toto123: 最好是 位置很強 然後屋況很爛 才有利潤空間至少租的出去
推 asdlkjfgh: 推
推 nisi0773: 我近三年來 一年買一間 也都591上面看到買來的
→ leonidass: 好物件的通常朋友之間互賣唄 多認識人還是有很多好處
推 s26492755: 多認識人沒壞處的 畢竟你不會知道哪個店頭剛好接到委託
→ s26492755:  然後連自己同體系的都要隱瞞
    真的是多認識一個人，就可能多一絲的機會

推 planta: 可能你還在帶小孩的時候，就被白天的投資客給掃光了啦
推 FlyinDance56: 我的自住房還在591掛了快一個月才被我買下來
推 hellovega: 請問版主370萬的房子會貸款嗎？還是考慮全款？
推 FlyinDance56: 當然是全款買下來再掛四貸7成出來
    理想狀態的確是如此!!370萬現金買，可以的話再貸款出來

    不過我目前的貸款額度已經接近金流上限，所以保留波動的風險控管空間

    hello大你還是得考慮你自己的現實情況才好

推 ceca: 基本上,要等仲介報,絕大多數也只有投資者適合.
→ ceca: 你要買一間美術館三房平車好了.
→ ceca: 你覺得不要說搶到,你要等到仲介報apple給你要等多久?
→ ceca: 例如你鎖定了1600萬好了.
→ ceca: 我告訴你,你這種限定,可能等八個月到一年..XD
→ ceca: 但你要注意,你現在1600萬,但你為了等apple等了八個月.
→ ceca: 結果到時候1800是apple因為其他的都1900J04
→ ceca: 阿你不就等辛酸..XD
→ ceca: 還是你以為apple是每個月都有?
→ ceca: 每個月都有的是apple嗎?
→ ceca: 結果你等到了比市場行情低的apple,但是,行情已經....XD
→ ceca: 不然..給你內維40年透天1600的apple需要整理,你要嗎?
→ ceca: 阿你又不要,你就是要1600萬的美術館三房平車?
→ ceca: 又給你3500萬的店面你要不要?400萬的公寓二樓你要不要?
→ ceca: 阿靠邀你都不要..XD
→ ceca: 每個東西都是半年才出一次的apple耶,低於行情10%耶.
→ ceca: 結果更可悲的還是,1800萬的三房平車報給你,你晚了一個小時去
→ ceca: 所以變成第二順位,前面卡了一個置產包租的.
→ ceca: 然後她吃下來了..
→ ceca: 阿你靠邀了,你再去等八個月半年...XD
→ ceca: 等到的時候變成2200萬..哈哈.
→ ceca: 所以..自住等apple大概就是頭殼壞去..
→ ceca: 那是投資客有apple順便吃的概念.
→ ceca: 例如我資金有2000萬要買房子.
→ ceca: 我可以買兩間1000萬,也可以買4間500萬.
→ ceca: 短期投資我甚麼鬼都買,不限地點不限型態不限屋齡.
→ ceca: 然後因為我的資金可能在其他投資裡面,或是另外一間房子.
→ ceca: 他剛賣掉但拿到錢要兩個月.
→ ceca: 或是在當債蛙,就算進場的很漂亮但賣掉沒賺錢不太爽.
→ ceca: 那我就有兩千萬扣打,先不急著去591買.
→ ceca: 然後這兩個月就等仲介報.
→ ceca: 甚麼我都吃.
→ ceca: 因此可能報來了200萬套房,3500店面,1100公寓一樓.
→ ceca: 套房嫌太小,店面吃不下來,所以吃掉1100的公寓一樓.
→ ceca: 之後還有900萬扣打.
→ ceca: 而如果我是賣房子兩個月後才拿到錢.
→ ceca: 那我中間先成交1100的公寓一樓..把交屋時間多延一點.
→ ceca: 之後交屋了,公寓一樓1100的前進呂寶,還有900萬扣打.
→ ceca: 這時候900萬就去591狩獵...
→ ceca: 因此,我賣掉房子到拿到錢的中間2個月.
→ ceca: 我就吃掉一間1100萬的apple公寓一樓.
→ ceca: 另外900萬是拿到錢後去591狩獵.
→ ceca: 而如果例如卡在美債裡面,可出可不出.
→ ceca: 那就有可能,1100的公寓吃掉.
→ ceca: 另外900萬繼續在美債裡面載浮載沉...
→ ceca: 當然也可能也把200萬的套房吃掉,那就是700萬載浮載沉.
→ ceca: 而如果仲介又報了一間400萬的公寓2F.
→ ceca: 那就在把它吃掉.
→ ceca: 這樣就不一定會去591狩獵.
→ ceca: 這才是投資客等apple的型態.
→ ceca: 資金的時間差,或是資金在一個可出可不出的地方.
→ ceca: 那我就可以等apple.
→ ceca: 但我不會手上握著2000萬現金在那邊等apple...
→ ceca: 尤其如果局面再上漲狀態.
→ ceca: 手上拿到錢通常1星期內就花出去了.
→ ceca: 撿apple的便宜都不一定跟得上等的時間的漲幅.
→ ceca: 更何況我們完補漲的話,通常買了沒兩個月價格就往上跳.
→ ceca: 你買apple可以便宜多少?10%?15%?
→ ceca: 補漲有時候一跳就20%.
→ ceca: 我還跟你傻傻在那邊等10~15%的apple??
→ ceca: 董媽//XD
→ ceca: 整天想要貪小便宜...XD
→ ceca: 結果因小失大.
→ ceca: 更多只是,例如行情1600,仲介接到1700.
→ ceca: 跟你說這是apple出1550去撞.
→ ceca: 然後撞了半天1600成交..
→ ceca: 然後你以為是apple...XD
→ ceca: 但在我們投資客眼裡,你就只是買到行情.
→ ceca: 但你被仲介的話術繞了一圈感覺很舒服這樣..XD
→ ceca: 實際上你去591直接買,就會買到1600.
→ ceca: 這種局面更容易發生在上漲波.
→ ceca: 反正仲介只要拿旁邊開1700的跟你說你買到1600買到撞到.
→ ceca: 你就高潮了.
→ ceca: 當然仲介也很無奈,阿你就硬要別人做狀況哄你妳才買.
→ ceca: 阿如果你是投資客思維,你早就現有的1600買了就跑了.
→ ceca: 你輕鬆仲介輕鬆,交易快速,大家拿錢的拿錢拿屋子的拿屋子.
→ ceca: 省去還要演大戲.
→ ceca: 最後.
→ ceca: 因為投資集團的出現,也破壞了傳統的交易型態.
→ ceca: 投資集團總是在大漲一小段時間後瘋狂冒出.
    我記得ceca大曾經寫過一篇討論apple件的文章，就是上述這一段的內容大意

    就跟買股票一樣，如果永遠要等到最低點，那反而錯過了最好的賺錢機會

    我的觀念和ceca大很像，寧可安全地長期持續小賺就好

    至於有很好的機會能把握當然很好，不能把握住，那就放下也無妨
推 s26492755: 上次買到低於實登10%的時候已經可以回溯到2019 就知道
→ s26492755: 這有多慘了
    我唯二低於實登的，只有三峽外圍那間40年老公寓和大溪的公寓

    這真的是可遇不可強求啊~

    常常都只能談到打平實登或略高，反正看長期，能力內能負擔就吃下

→ ceca: 然後都會瘋狂亂買.
→ ceca: 而瘋狂亂買造成仲介甚麼鬼東西都先報給他們..XD
→ ceca: 因為他門是A買.
→ ceca: 也就是買了一個精品順便帶了五個垃圾走的買家.
→ Mithra: 報的物件很難剛好合要吃的預算
→ ceca: 這也讓我們跑單幫的投資客,更少依靠仲介去報apple.
→ Mithra: 常常只有500報八百的
→ s26492755: 現在不是要apple 只是不想要爛貨 你就知道供需失衡的
→ s26492755: 情況
→ ceca: 更多是去狩獵軟化的屋主,或是行情漲上去他還沒賣掉的便宜貨.
→ ceca: 行情在長.本來不是apple的東西,就會變apple..XD
    最好的賺錢機會，總是在資訊落差下出現的

→ Mithra: 不如591找到還行的東西去殺殺看實登-5%
→ ceca: 而冷盤的時候,例如現在>
→ ceca: 現在很多投資集團都在吵架..哈哈.
→ ceca: 然後又冷盤.
→ ceca: 因此你現在要等apple其實就會合理.
→ ceca: 我相信跑單幫的最近應該會比較容易聽到apple.
    慘~我上個月簽約一間，看來是太心急了…終究是太沒經驗~~

→ s26492755: 你看我上面591截圖 真的都是爛貨 要沒那麼爛的還得多認
→ s26492755: 識仲介才有 有的時候真的是爛蘋果在挑沒那麼爛的
→ ceca: 實際上也不是apple出現頻率變多.
→ ceca: 而是投資集團都在吵架..XD..它們不吃貨了.
→ s26492755: 實登-5%都不容易 好慘
→ Mithra: 老屋可能簡單一點 想碰的不多 s26大吃的新套房很多人搶
推 s26492755: 自住則是喜歡的優先 趁盤整的時候進場
→ s26492755: 老屋本身整理就需要門檻了 這個可能還比較有肉
→ Mithra: 自住的選擇很少(地點 公設環境)能不溢價就偷笑了
推 ceca: 越新的或越強勢的地方,apple越南等.
→ s26492755: 這幾年能接近實登買到套房就很強了
→ ceca: 並且那種東西,仲介或他的店東更樂意自己吃.
→ s26492755: 對 自住不要溢價就偷笑了
→ s26492755: 自己吃都不夠 尤其2020後 實登真的很少有突然低的
→ ceca: 因為2020~2024連續兩波大漲.
→ ceca: 投資集團一大堆冒出來.
→ ceca: 造成連公寓要找apple都不容易.
→ s26492755: 所以我才說591都爛貨 因為但凡不夠爛的 活不到591 如果
→ s26492755: 是我平常在看的物件
→ ceca: 通常大漲初期,例如今天宣布無限QE.
→ ceca: 三個月內都還有機會再二線以下的中古屋有報apple過來.
→ ceca: 而三個月後,很可能所有apple包含老套房和老公寓.
→ ceca: 都陸陸續續,被投資集團無論好壞都打包走.
→ ceca: 投資集團會在大漲三個月後開始出現,一年後達到高峰.
→ Mithra: 591有機會的只有正常東西但爛價錢然後等軟化的瞬間
→ ceca: 一年後就滿地仲介的A買橫行..XD
→ ceca: 不過當然,如果今天宣布QE,明天你應該..
→ ceca: 會衝去買蛋黃區或是話題區的最新預售屋..XD
→ ceca: 或是等最新開案的預售屋衝第一波.
→ ceca: 這時候你應該也懶得等apple.
→ ceca: 除非你就是打死就是只做短線.
     看來下次宣布QE，我應該大膽一點去衝預售…

推 s26492755: 就不是物件有問題就是價格有問題 價格爛對我來說也是
→ s26492755: 爛貨 但慢慢賣還是真的會等來社區最高單
     再繼續等，應該會又再出現更高單的XD
→ Mithra: 我有一次買學區套房套了最高單一年多...超沮喪
→ s26492755: 所以後來都是有還可以的物件 接近實登或實登有成交 再
→ s26492755: 去贖回資金回來買
→ s26492755: 即便是今年 我還是不覺得現金為王 我現金都只會留生活
→ s26492755: 必須
→ s26492755: 抱著現金等 也要等得到耶
     我也是身上幾乎不留現金，可能就三、五萬應急而已

     其他不是買房，就是放進0050和QQQ，反正0050質押也很快就能拿到錢

     是說前陣子0050跌停，還真的有嚇到我

     後來反省，我應該大膽質押再進場的…可惜人生沒有後悔藥

→ Mithra: Apple真的很難等 有一次上班刷到 下班已經下斡旋不帶看
     APPLE真的太難了~~

推 s26492755: 我是如果刷最高單太丟臉了 雖然我曾經差點為了學區刷
→ s26492755: 最高單 但對面追價了
→ s26492755: 那個我都說我24小時可配合 仲介直接說他會自己買 哈哈
→ s26492755: 哈哈
     因為我買的都是偏鄉，所以交易量很少，我每間幾乎都是最高價…

     像我觀音的前屋主買265，賣我505

     隔壁鄰居還說我前屋主買貴了，他買一開頭…

→ Mithra: 我剛對了一下 台南一年內的400以下公寓2-3樓只有4筆...
→ Mithra: 大概真得要押著屋主去賭博才買的到吧
     其實我家鄉台南學甲的公寓，比我在觀音看到的還要貴耶


推 ceca: 欠債的房子,很多會被放貸的吃下來.
→ ceca: 有放貸得為了處理他債務人的房子,跑去開仲介店..XD
→ ceca: 很肥的自己吃,吃不下的再拋給投資客或是一般人吃.
→ ceca: 反正呢,放款那邊有一條龍產業.
→ ceca: 從你的房子,到車子,或是工廠倒閉你的貨.
→ ceca: 都會處理好在轉賣....XD
→ ceca: 不然為啥二手車行,權利車行一堆都跟黑道有一定的關係.
→ ceca: 他們要處理債務人的車子.
→ ceca: 因此通常你跟這些買他們吃不下的.
→ ceca: 也是肥度會在一個限度裡面.
→ ceca: 另外有些處理不乾淨的.
→ ceca: 後面你可能還要處理原屋主的親朋好友之類的.
     欠債的房子應該也不是我們一般人能處理得來的吧…

推 s26492755: 我記得2022-2023的時候 還出現過591 0套房 甚至這個社
→ s26492755: 區0掛賣 真的扯
→ s26492755: 當時仲介有案都跩的二五八萬
→ s26492755: 然後給你搞假日開放日 一個套房十幾組輪流進去
     我目前還沒碰過任何套房耶~總覺得500萬買市區套房，我花不下去

     但是500萬買偏鄉三房老公寓我可以，因為面積大

     不知道是不是陷入我自己的迷思了…

推 alex0973: lick大 ceca大 s26大都來了 早起運動推一下你們XD
推 alex0973: 積極的年輕房仲女孩 = =b (我只會注意這種資訊...)
     這個真的加分!!真心不騙~~~~

推 chen831030: 三大神獸 s26492755+ceca+licklabium
→ chen831030: = curry+LBJ+KD
     我是神奇寶貝XD
※ 編輯: licklabium (111.248.148.88 臺灣), 05/13/2025 08:23:41