Re: [閒聊] 空空嗆房蟲的底氣是哪來的？

[bustinjieber (賈小斯汀)]

※ 引述《PaulOneil1 (MadBum)》之銘言
: 簡單的數學問題，以我為例
: 2017年11月我在台中太平買了一間二房，當時屋齡不到2年，買入價為558萬
: 當時我總共拿出:
: 558*0.2(貸8成) +70(裝潢) = 182萬左右
: 去年5月賣掉實拿1050萬，最後獲利為:
: 1050 - 380(房貸餘額) - 70(裝潢) - 75(繳的房貸) = 525萬
: 假設同一時間，我不買房，我把那筆錢一次投入買006208這種指數ETF
: 用還原月線圖來算
: 2017年11月的買入價是 38.27塊
: 2024年5月的賣出價是  99塊
: 最終182萬會變成 182 * (99/38.27) = 471萬
: 用同比資金在同一區間的獲利 買房 vs 買股 -->  525萬 vs 471萬
: 這還不包含沒買房還要每個月繳1~2萬房租喔
: 最後，我相信買房的人可以從2018年抱到2024年，但買指數的人有辦法不在2022年初高點
: 或是2023年7月高點忍住不賣嗎? 可以的話世界上早就沒有窮人了



有人覺得個案不客觀，沒關係
各自用股房的大盤去推算就知道了；

股市部分用 0050為基準，
含息報酬2003/6/25至2025/6/30，
IRR 11.24%。



房市部分用 全台信義指數為基準，
2003Q2 36.15
2025Q2 164.39
回推IRR 大約是7.15%。

假設2003/07/01買一間A房
自備3成 貸20年 利率2.5%，
1. 期間不增貸
2. 固定繳本利和，
3. 利率"固定用2.5%"
在放水、上了3層debuff之後，
計算出來的IRR是 8.68%。

以上可以得出一個‘’不太懂投資‘’的人，
買一間自住房，長期投報率大約是7-9%。
（全額買房不操作=7.15%）


這樣的投報率合不合格？見人見智，
就數字上，看起來比不上股市大盤，
但別忘了，股神也還有租金要扣血。




最後，
不是說股票一定打不贏房市，
但請考慮到幾點現實面：

1. 房子單次投入的金額較大，
基本上都是高槓桿為起點。

2. 房子可以增貸再投入操作，
一樣可以有靈活的資產配置。

3. 房市波動小，更容易長期持有，
尤其自住房還可以鎖定居住成本。

結合起來就是買房的勝率極高，
還擁有不差的長期投資報酬率，
懂得運用資金還可以擴大投資，
這麼好用的抗通膨資產被嫌棄，
我只能說不是神就是蠢。







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→ KrisNYC: 其實這個時間點比較這種事情 房子已經吃很大虧了
→ KrisNYC: 基期又高 二房後再融資屬性又差 扛debuff在打擂臺
→ KrisNYC: 然後打出來還不是穩輸 你就知道限貸前那幾十年優勢多大
→ bustinjieber: 無所謂，反正中立的數字參考參考，
→ bustinjieber: 這都各自解讀，裝睡的叫不醒。
推 PaulOneil1: 是說現在股市基期也是歷史新高
→ PaulOneil1: 房價跟股市是連動的，房價下去股市不會比較好
→ sbshiu: 一律都說小朋友才做選擇，房股兩個都買不就好了，資金不夠
→ sbshiu: 就努力賺啊。
推 kusomanfcu: 自住租金基本上就可以打平利息了
→ kusomanfcu: 然後自住 稅制上可以避稅
→ kusomanfcu: 抵稅額用來算在持有成本上就差不多了
→ kusomanfcu: 一般舊屋的話 稅制上是必勝的
→ kusomanfcu: 所以唯一需要比的只有槓桿 +價差 VS 租屋+買股
推 minazukimaya: 嗯 現在股房基期都很高 未來十五年要保守一點估報酬
→ minazukimaya: 我記得我之前也估過一次類似的 考量了各種生活支出
→ minazukimaya: 和現金流的版本 當時我用的股房報酬率都比歷史數據
→ minazukimaya: 打了蠻大的折
→ kuosos520: 0050也不是真大盤，已經是篩選出來的優質股，普通
→ kuosos520: 人早點買自住不會錯的
→ minazukimaya: 2025買的話 買在哪裡我覺得未來十五年會差很多XD
推 KrisNYC: 一定會 幾個蛋盒雞屎還是得爆炸個一半
推 s26492755: 買起來 我跟仲介押九月才開始看房
→ s26492755: 有些屋主還是很硬啊 降價100萬 笑死 他原本就比實登高3
→ s26492755: 00 現在降100還是高200 慢慢賣吧
推 jonson: 說用個案個股不客觀，汝採大盤股房一樣不客觀啊
→ jonson: 清流君有算過，股票明明就屌打買房10條街，裝睡叫不醒餒
→ bustinjieber: 現在入手的話確實要選地方了，
→ bustinjieber: 一些外圍未來很慘，甚至現在就已經有價無市了，
→ bustinjieber: 基本上我在估原始投報率是用3.5%。
→ bustinjieber: 貸8成，正常操作，不算預售屋，
→ bustinjieber: IRR15%左右算基本，預售屋會更高。
→ chal: 其11%與9%差2%而已 但用複利來看 50年後可能是很大的數字
→ chal: 用AI拉一下，這2% 50年後會是2.5倍的差距
→ as6633208: 加入屋齡持續增長實際irr在打折
推 jaricho: 複利 讚啦！
→ jaricho: 基本上未來台灣人到65歲沒有個1億2千萬股票都是失敗的 （
→ jaricho: 25歲工作 每月投入2萬 複利年化10% 40年後）
→ jaricho: 我已經算好了 未來台灣人65歲退休的基本要求：正常人應該
→ jaricho: 要有1億2千萬股票 伴隨65歲退休
→ kusomanfcu: 屋齡增加那個 本來就是同屋了
→ kusomanfcu: 幻想啊
→ IBIZA: 房租都還沒加進去啊，相對頭期，房租就不只2%
推 bob1211: https://i.imgur.com/E2ZVe78.jpeg
→ bob1211: 大家都以為自己是少年股神？！
推 sunsamy: 每個租屋股神都不用工作
→ sunsamy: 每個打工房神都還在打工
→ sunsamy: 高下立判, 幫QQ
→ bustinjieber: 給chal補充一下，
→ bustinjieber: 0050定期定額長期投報率不會是11%，
→ bustinjieber: 在‘’行情為向上‘’的股市中分批加碼，
→ bustinjieber: 實際投報率大概會只有帳面的6-7成，
→ bustinjieber: 因為‘’本金不是單筆投入‘’。
→ bustinjieber: 舉個例子來說，
→ bustinjieber: 2015/07/01-2025/06/30 定期定額10年，
→ bustinjieber: 一個月1萬，一年12萬，十年120萬，
→ bustinjieber: 投入本金共120萬
→ bustinjieber: 期末資產約298萬
→ bustinjieber: IRR大約是9.54% 。
→ bustinjieber: 若改成120萬初期單筆投入，
→ bustinjieber: 投入本金一樣120萬
→ bustinjieber: 期末資產約459萬
→ bustinjieber: IRR大約是14.87%
→ bustinjieber: 當然，如果統計期間遇到‘’比較多的空頭‘’，
→ bustinjieber: 定期定額跟單筆投入的投報率會再拉近，
→ bustinjieber: 但總結來說，了解真實投報率要再打折即可。
推 soulknight: 可是帥哥有低能兒說是低能兒,怎麼辦？？