[閒聊] 公設比10%的建案

[aphisia (kryptonite)]

跟同事聊到房子 他跟我說他家公設比只有10%

我不相信 一查之下還真的

https://i.imgur.com/wUsegvn.jpeg

難道只有電梯的社區 真的有辦法公設比10%？

我記得身邊親友同個時期買的大樓都是26%

這到底怎麼搞的呢？

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 203.72.58.252 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1757559010.A.A2E.html
推 SouthEast62: 除了興建時期要對，還跟大樓每戶的坪數有關，坪數
→ SouthEast62: 大計算公設比時的分母高，公設比數字自然會低。你
→ SouthEast62: 貼的那個社區看起來都是均值每戶主附38坪的佈局，
→ SouthEast62: 以大樓來說算是平均每戶坪不低的建案。
推 SouthEast62: （更正，應該是 主+附+共 38坪）
同事家是這樣沒錯
但親友的房子也是40幾坪
社區均值40-70坪
也沒這樣低的公設啊
推 william826: 你現在要拿使照 法規遵守公設比就是這樣
→ william826: 當然豪宅可能更高 但基礎公設比是無法更低的
推 paulchen: 我家就只有15%啊 但真的就沒公設 頂多就一個小垃圾放置
→ paulchen: 區跟一個小型的會議室而已 且基本上全社區都三房以上
推 SouthEast62: 我之前持有過公設比17%的16層大樓單元，後921時代
→ SouthEast62: 蓋的，公設只有停車場、垃圾場、小小的總幹事辦公
→ SouthEast62: 室跟整合了警衛室、信箱區的梯廳跟室內外樓梯各一
→ SouthEast62: 座。由於是每層十戶ㄧ、二、三房混在一起的佈局，
→ SouthEast62: 所以各樓層的梯廳比較長，我相信同時期、同樣公設
→ SouthEast62: 項目的大樓，如果每層只有兩戶或四戶、降低梯廳面
→ SouthEast62: 積但樓層夠多，公設比應該有機會壓到10%出頭。
※ 編輯: aphisia (203.72.58.252 臺灣), 09/11/2025 11:28:04
推 Anyotw: 地下室少挖幾層要多低有多低
→ Anyotw: 打牌室游泳池才幾坪
→ IBIZA: 老華廈10%正常啊
推 a19951218: 台大麗園看一下 大安區200戶的電梯社區 公設比才4% 少
→ a19951218: 見多怪
https://i.imgur.com/bC9pS2W.jpeg
42年和31年
不同時代下的法規有可能不一樣吧

老式公寓（無電梯、樓高 4–5 層）：
公設比大約 8%～15%
是說 大樓4%怎麼可能呢？

※ 編輯: aphisia (203.72.58.252 臺灣), 09/11/2025 11:58:47
※ 編輯: aphisia (203.72.58.252 臺灣), 09/11/2025 12:03:18
推 prostar: 沒停車場沒車道阿
→ prostar: 地下室跟逃生梯占比最大
是說公寓沒停車場 只有樓梯
已經是最精簡 都還有8-15%
4%是怎麼出來的？
→ IBIZA: 量體夠大，不追求梯戶比也不追求把免計容積空間蓋滿，公設
→ IBIZA: 就可以壓很低啊，普遍蓋到三十幾趴是因為法規給的免計容積
→ IBIZA: 空間蓋一蓋就是這麼多啊
※ 編輯: aphisia (203.72.58.252 臺灣), 09/11/2025 12:15:14
推 SouthEast62: 舊華廈單梯雙拼樓層較多的就有可能呀，因為門廳、
→ SouthEast62: 管理室、垃圾場那些部分是整棟分攤的，樓層/戶數越
→ SouthEast62: 多每戶攤到的越低，雙拼的每層梯廳（小公）面積都
→ SouthEast62: 很小而且因為雙拼佈局特性不太會受每戶坪數規模影
→ SouthEast62: 響（相比之下多戶別的會，因為要拉很遠的走廊讓邊
→ SouthEast62: 間戶別進出），此時如果每戶的坪數較大分母增加，
→ SouthEast62: 一來一往公設比就降低了。
→ IBIZA: 潤泰之星是現代法規大樓建案，一樣可以蓋到19.6%
→ jie5317: 老大樓低公設的不少阿
推 KrisNYC: 看一下有沒有捐部分地讓台水台電或地方政府蓋抽水站
→ KrisNYC: 能低到這種程度的通常有公益捐地換容積 或部分公用
→ IBIZA: 獎勵容積跟公設比無關，有多少容積，就能有相對比例的免計
→ IBIZA: 容積面積
推 KrisNYC: https://i.meee.com.tw/u6Vt5tK.png
→ KrisNYC: 這樣嗎? 當初我有印象這間公設低得很誇張 仲介解釋是
→ KrisNYC: 類似台水加壓站設在裡面云云
原來如此
→ IBIZA: 面積容積空間是照樓板面積，以比例給的
→ frank111: 只有一個樓梯一台電梯吧
應該是
→ frank111: 問他等電梯要不要等很久
所以電梯和戶數比例沒有法規嗎？
※ 編輯: aphisia (203.72.58.252 臺灣), 09/11/2025 12:59:03
→ sdhpipt: 看年代 屋齡31年的話 小公梯間還算在主建物的
→ sdhpipt: 屋齡5~15年左右的 大部分有大面積雨遮算在專用附屬建物
→ sdhpipt: 如果是30年前 會有大量花台窗型冷氣平台算在專用附屬建物
→ sdhpipt: 有些還有登記權狀的露臺 現在露臺不能登錄附屬建物了
推 sdhpipt: https://buy.cthouse.com.tw/house/2054002.html
→ sdhpipt: 比如上面這間 今天逛到的 他的梯間就算進主建物了 屋齡29
→ sdhpipt: 露臺算入附屬建物 所以說光看公設比會完全失真
推 KrisNYC: 確實也有樓上說的這類 會很正氣凜然的說梯間他買的
→ KrisNYC: 放鞋櫃只要沒影響他人為何不可
→ IBIZA: 梯間算主建物的時代應該超過40年，上面這個還有四坪應該就
→ IBIZA: 梯間跟電梯吧
推 sdhpipt: 最後面的格局圖有畫出梯間 通常是房仲根據請出的測量成果
→ sdhpipt: 圖去翻畫的 測量成果圖畫出來就會算在主建物裡面
→ IBIZA: 看仲介自己畫的格局圖沒意義
→ sdhpipt: 七八年前房仲的格局圖幾乎都是自己畫的 就不會有梯間 我
→ IBIZA: 梯間不算的話 四坪公設是甚麼?
→ sdhpipt: 猜測是因為有些仲介有被告過 所以現在都會照測量成果圖畫
→ IBIZA: 測量成果圖不會有隔間
→ sdhpipt: 大廳與地下室 屋突等等 要用到3坪多不難的
→ IBIZA: 老華廈那有這些東西 沒意外的話 地下室停車場可能也是不算
→ IBIZA: 公設 跟建築分開管理的時代登記的
→ IBIZA: 如果他有地下室的話
→ IBIZA: 屋突那些東西 很難佔到4坪的啦
→ IBIZA: 4坪都15%了
→ IBIZA: 這個絕對是梯間啦
→ IBIZA: 這間才29年 時代已經算很現代了
推 sdhpipt: https://maps.app.goo.gl/VdDmpesnvfe3pG938
→ IBIZA: 他應該是大樓單梯時代的建築 15% 正常來講應該含單梯跟電梯
→ sdhpipt: 有很大的屋突 一二樓是大商場 有很大的地下停車場
→ IBIZA: 大商場不會是公設
→ IBIZA: 地下停車場那個時代很可能是獨立執照
→ IBIZA: 話說內政部又開始打算把停車場改獨立執照了
→ sdhpipt: 花錢調一下測量成果圖才知道有沒有含梯間 我猜是有含啦XD
太神奇了 含梯間！！！
※ 編輯: aphisia (203.72.58.252 臺灣), 09/11/2025 13:46:10
推 KrisNYC: 鬼打牆 獨立執照就是會無法禁止賣或繼承給別人
→ KrisNYC: 會被惡意利用才改成一定要跟房子綁一起
→ KrisNYC: 現在又要繞回原路 我也是很好奇能變出什麼花樣
→ roger744: 華廈單梯沒車位 那基本上就跟公寓幾乎一樣 差一部電梯
華廈還有停車場和垃圾處理區
正常公寓只有5樓 華廈12樓
華廈樓高差大概可以抵銷電梯
如果華廈坪數偏大
才有機會抵銷停車場和垃圾處理
要說華廈比公寓公設比更低
應該要台水加壓站在社區 才有機會吧

推 paulchen: 我家26年屋齡 但有單電梯跟雙樓梯 也是15%啊 潤泰的
推 cobrabaton: 怎麼不可能，那年代一堆住辦公設掛在商場，建商保留
→ cobrabaton: 戶公設是0% 因為這決定管理費坪數要繳多少，他不掛公
→ cobrabaton: 設你還是要讓他用樓梯電梯
推 cobrabaton: 然後更扯的久了沒有停車場車位持分的還能主張停車位是
→ cobrabaton: 他們的，甚至管委會還能主張停車場是管委會的XD這個法
→ cobrabaton: 院一堆在告
這….
推 cobrabaton: 舊的登記規則很多是把梯廳一半歸在權狀內，所以沒有大
→ cobrabaton: 公小公那麼詳細。甚至登記面積計算公式不同，其實就是
→ cobrabaton: 小學數學。總面積根本不變，但實際上放哪裡而已
→ cobrabaton: 如果想知道請詳閱土地登記規則，把日據時代到國民黨
→ cobrabaton: 來台後到現在的土地登記規則拿出來比較就知道原因。
→ cobrabaton: 更好的是法院判例那些也有詳述
→ cobrabaton: 這個有AI幫你整理，你還不一定看的懂
→ cobrabaton: 所以比例根本不是問題，重點是怎樣公設你願意花多少
→ cobrabaton: 錢買。
只是好奇怎麼可以這麼低公設
本身房市見識淺薄QQ
※ 編輯: aphisia (203.72.58.252 臺灣), 09/11/2025 15:54:48
※ 編輯: aphisia (49.218.143.136 臺灣), 09/11/2025 16:59:52
→ MTKer5566: 樓層夠多？看來有人分不清小公大公
→ CMCC: 基地條件差，公設比就會低
→ CMCC: 還有舊時代安全法規要求寬鬆
推 SouthEast62: 影響小公的分攤比例比較大的，應該是樓層佈局跟每
→ SouthEast62: 層的戶數，整個建物平面像是蝴蝶造型、服務核位在
→ SouthEast62: 正中央的四拼應該是分攤效率最好的佈局。
推 encoreg57985: 我家老華夏6x年蓋好 那時法規沒規定登記公設 所以0%
→ encoreg57985: 現在補登又要管委會決議 還沒補登
推 raymondhsu: 台大opus one 算新了吧 也才25%
推 zzyzx: 到底有啥差 不要公設就去買透天
→ MTKer5566: 梯廳(小公)可以做多大，是看「當層樓地板」面積，有一
→ MTKer5566: 定比例上限免計容積，再配合陽台的免計容積。跟幾層樓
→ MTKer5566:  和 一層樓有幾戶分攤，一點關係都沒有啊，單純看建商
→ MTKer5566: 想不想把免計容積用滿而已啊
→ MTKer5566: 這個我天天在算的，一般建築師都設計到99.5%就想交差
→ MTKer5566: 了，我都得再優化最佳化到99.99%才送建照
推 DOMENKING: 你看太少了 就算是20年也還有公設比15%的