› 看板 home-sale 關於我們 聯絡資訊
作者ceca (生活藝術大師 ￾ N)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 貸款已經矯枉過正
時間Sat Sep 13 15:35:23 2025
其實這是一個殘酷的問題. 一個簡單的道理. 房子老了,那要怎麼處理? 不外乎兩種做法. 一種就像歐美,法國美國這些一大堆百年屋. 巴黎平均屋齡多少?去查看看. 平均屋齡...100歲.. 紐約平均屋齡也六七十歲. 邁阿密平均屋齡也有50左右,每年也都有兩三個颱風. 而這些房子怎麼活? 就,翻修翻修在翻修嚕.. 你說人家都是板材木屋,換板就好. 那曼哈頓的大樓..平均屋齡都要七八十歲了. 還不是靠翻修翻修再翻修. 另一種做法就是對岸. 瘋狂都更都更. 老屋拆掉重蓋老屋拆掉重蓋. 所以除非像德國柏林,像日本廣島長崎. 被戰爭打平,之後重建,屋齡才會相對比較低. 否則基本上就是這兩種走向. 台灣嘴巴上講要走都更都更在都更的路線. 但問題是文林苑之後讓都更這件事情走上充滿荊棘的道路. 因此台灣目前,嘴砲說要都更都更在都更. 實際上就是,翻修翻修再翻修. 但是無論兩條路你走哪一條. 現在可能還好. 未來都是. "屋主必須花更多錢在他的房子上面" 你不用期待台灣可以向對岸最新的第一批70年到期屋. 原地重建幫你舊換新,然後你又可以再擁有70年... (中國建築成本多少自己去看...) "新"是送你的...XD (所以我才說,對岸可能搞新共產... 一方面打壓資本所得;資本利得,但獎勵勞動. 另一方面配給式補給很多東西給需求... 讓你炒房沒得賺,包租公被囉囉嗦嗦,但是自有房產可以住70年後又70年後又70年.. 這個格局說的簡單操作困難,因此很值得各位投資客好好研究這特異的存在...!! 尤其她政府是從哪邊掠奪資源然後去配給到哪邊去...) (另外中國打壓不勞而獲,所以拆二代的優勢越來越少當中...) 而就算要走都更路線. 這樣你還是要為了同樣的室內空間花更多錢. 否則你的室內空間會越來越小... 並且你還要期待房價是一直往上,只要房價不往上平盤就好. 你的老屋要都更,你能換到的坪數會更少更少.... 至於說老屋翻修翻修再翻修. 那就是翻修成本成了你的持有成本之一. 所以長期你就要為了你的房子有一個額外的維護費用支出. 你無法承擔或是不想承擔,就是賤賣給我們投資客去幫你處理. (而一個爛屋,我們投資客會去買,就一定是有利可圖..這你就要自己內心過得去..XD) 當然有一個說法是. 都市轉移.然後舊區就廢墟鬼城化. 這....其實並不是那麼容易發生. 就算要真的鬼城化,那也不是我們七八十歲可以看到的. 就像最典型的,台北萬華,高雄鹽埕(台南府都就不用說了) 這已經是夠典型的"早期發展"區. 結果... 靠邀,觀光化,或是被丟了點東西進去,又活蹦亂跳!! 因此你先看這兩區要怎麼死,再來思考會轉移走的問題. 他們都不死,就是一個標靶在那邊. 而目前局面看起來,你要這兩區看到明顯衰退. 我就說各位七八十歲都不一定看得到...XD 老區很容易生出妙用來的!!. 而在他衰退崩潰沒發生的情況下. 這些地方房子是不是就. 少數都更. 大多數...翻修翻修再翻修. 另外這也扯到對岸的一個政策. 獎勵老屋翻修... (本版講第三次了,反正你可以成立公司,募資配股去做老屋翻修轉賣勾當) 也就是,對岸走都更路線... 但是70年之前如果房子有重大問題,住戶無法處理. 就需要一個可以處理這件事情的存在. 那個存在就...我.....我們老屋翻修投資客...XD 替房子續命,然後再丟回市場... 因為老屋翻修賣一間才買一間,所以不會屯屋,不會明顯佔市場供給. 這在對岸視同是一個"勞動"...所以被獎勵.. (就台灣智障搞不清楚狀況,打壓...哈哈....打得好啊...我們又不是只能做這個生意 我們短中長期,轉賣收租甚麼都嘛做.... 但是社會少了老屋翻修投資這一環,你在看後面會怎樣) 而替老屋續命直到他70年到了無縫接軌都更. 這就是對岸不動產棋盤上的布局.... 對岸的政策基本上都有一個遠方的目標,然後架構一個局出來,以便市場會往那個目標前進 而他們手段可以很硬...並且不怕得罪資本. 因為他是社會主義國家又是威權政體. 當然歐美比較成熟的政體. 則是必須利用資本來做事情..它們也有目標和藍圖,也有佈局. 只是必須計算入資本的利益,因為他們是自由市場. 就像美國有大量資產管理公司,會負責出租,所以她門市區的租屋率都非常高. 以及,美國也有大量老屋翻修的投資客...這也講過很多次.... 所以一般人民就安心租屋. 房子老化,修繕,或是重稅金,還是房貸利率變化超大的問題.資本去承擔.... 歐美成熟國家"正視"資本的存在和資本必須逐利的事實. 然後把資本的存在也算入政策之一,進而架構出整個結構出來. 而這種環境,你不讓資本賺錢,那社會運作就會出問題~!! 至於貧富差距. 那個本來就會擴大....你不是威權的社會主義國家. 你就是海馬,你不要想再天上飛!!!! 那件事情你做不到...那是你的原罪懂嗎.. 所以它們不會去打擊資本,不會在那邊想讓資本賺不到錢. 那是智障才會想的事情.. 但台灣.. 台灣的不動產政策基本上就是. 沒有藍圖,沒有目標,沒有目的. 不動產政策除了打壓風險外. 就是政治目的. 為了選票而推行政策... 所以台灣不動產政策很混亂. 但是因為台灣畢竟是小而開放的經濟體. 外加又是民主自由的國度. 因此,資本對政治的干涉影響異常的大. 所以無論中間怎樣風風雨雨. 最後,都會回歸到"資本可以影響政治使政治低頭而讓資本再不動產取得利益" 任何的公平正義居住正義都只是幌子. 最後走歪路都會被資本拿著大棒給政治一個Lesson後報復性反彈回來. 差別是,可能需要不同型態的資本在某個時期才可以獲取最主要的利潤. 這也是我們為啥從來都不會"只做一種炒房投資" 因為局面是甚麼,我們就用甚麼玩法去撈利益. 你今天好轉賣就瘋狂賺資本利得. 你今天好收租,就瘋狂炒資本所得. 反正我拿到的都是新台幣,哪個方式拿到.. 我無所謂. 反正大型資本會去干涉台灣政體,而台灣政體會對資本低頭. 然後我們這些跑單幫的,就看清局面後. 把自己放在可以獲取利益的位置上. 躺平等東風當一隻順風而飛的飛天豬... 這就是因為台灣沒有藍圖,沒有遠方目標. 政策又受政治影響太大. 因此資本通常可以獲取比歐美更大的利益...XD 這一點是很多傻蛋搞不清楚的一點. 你在美國要炒房或是收租,技術性要比台灣更高. 因為它們有一個方向在進行...另外資本彼此之間會彼此競爭.. 但台灣就是混亂... 混亂...混水才能摸魚阿...顆顆. 台灣最愛用各種大道理來造成混亂. 風化特區不設立,那色情業就很混亂. 而你看風化特區設立反對最大聲的是誰? 色情業者....你把水弄清了它們怎麼摸魚哀. 這狀況滿地都是. 阿...回到主題最後. 基本上就是. 無論不動產走向. 老屋都更. 還是翻新翻新再翻新. 你一個家一直住. 遲早都會面對你需要多花一筆錢的問題. 而不是有一間遺產的房子,就可以真的把錢花光光很開心這樣. 無論是都更坪數變少你需要多花錢把坪數弄回來+稅金比較高. 還是翻修翻修再翻修的翻修費. 這筆錢是你的人生必須計算進去的. 你今天房子老了省省得過,但是哪天房子爛到颱風天屋內做水災. 那...你還可以省多久..XD 又不像對岸,忍到屋齡70就可以再投胎...XD 另外一點. 翻修翻修再翻修的成本,會比擬都更少. 實際上老屋翻修花費遠不如你們想得多. 但是未來都更,房價越高,那你要喚回同樣的坪數要多花的錢就會驚人的越多之外. 最怕就是,房價漲幅很低的時候,你要都更.. 那你喚回的坪數會更少...(不然建商不會做..大漲期才願意給你多一點坪數) 那你就要花更多的錢才能把坪數補回來... 那...可不是一筆普通的錢...那..都是一筆很大的錢.!!! 至於說坪數少了就小小的住. 這...也是你的一種資產縮水不是嗎...XD 你看你持有的土地是不是縮水了... 實際上你都是土地價值折抵給建商換取建築更新. 因此,你持有的土地縮水了,住宅的空間也縮水了.... 那你還說妳的資產沒縮水? 你要想,你這一次土地縮水那麼多,那下一次都更....你看你下一次怎麼都.. 人家都更是看你土地持份大,叫你吐很多土地來交換不是嗎..XD 至於說變更貴...那是因為房價漲阿.... 但是要是房價漲幅在停滯期,你再看看... 喔不...如果這種情況,基本上也沒有建商想要做都更,顆顆. 所以這種時期你就乖乖翻修翻修再翻修. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1757748925.A.EA0.html
推 fireheart988: 鹽埕店面超級爆幹貴 同樣店面鹽埕五福路的價格不輸 09/13 15:41
→ fireheart988: 中山中正路的 09/13 15:41
→ fireheart988: 我看很多買來都翻新去用成文青旅店不然就是文青餐飲 09/13 15:42
→ fireheart988: 店 09/13 15:42
這就是觀光走向復活. 尤其南鹽埕區. 並且台灣觀光目前還是很低迷. 要知道以前那一段時候,民宿熱(鹽埕區可以做合法民宿日租) 住宅都被炒到老高.
推 howhow801122: 太長了，C大美債損益賺多少了 09/13 15:43
我只知道是賺錢狀態...
噓 hck13kimo: 太長end 09/13 15:44
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/13/2025 15:45:07 ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/13/2025 15:46:50
推 fuzzycool: 除非科技進步到3D列印人人都能蓋出房子 09/13 15:50
→ fuzzycool: 不然就是任建商宰割 09/13 15:50
在台灣. 要符合建築法規. 你這樣列印的成本會高於跟建商買房子很多.
→ JKjohnwick: 那邊又沒地震,紐約也有蓋超高層大樓 09/13 15:50
→ JKjohnwick: 而且人家是世界級的大都市 09/13 15:51
推 LALAPP: 好長喔 09/13 15:51
推 physicsdk: 這邊討論的翻修是要讓房子真的能夠延長使用壽命 09/13 15:53
→ physicsdk: 市面上有的爛屋重裝修轉手 就是做表面功夫 真的遇到雷 09/13 15:53
→ physicsdk: 還是要下一手自己拆 09/13 15:54
這都是太著重表面. 老透天好了. 你要怎樣續命? 阿不就漏水補漏水,結構有問題就補強結構. 梁柱爆裂就補H鋼,天花板或陽台鋼筋外露就打掉重做. 這些續命的工程就是這樣.古蹟也是這樣維護. 而自己沒能力或是沒錢做. 就丟到市場給投資客做. 反正總是要有人做. 因此到最後就是. 修修補補又一百年過去.
→ gg553: 太長了，看了一下文瞄一下作者，果然 09/13 15:54
推 alonzohorse: 美債現在應該是賺錢了？ 09/13 15:54
我買的時間點價格比較ok+債息也收了不少. 所以之前就開始賺錢狀態. 買的更貴的就要看他買多少才知道有沒有賺錢. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/13/2025 15:59:13 ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/13/2025 15:59:54
→ chrischang: 溫度濕度差很多 住過他們百年的感覺都不會舊 09/13 16:02
→ chrischang: 台北的40年 就一股霉味..沒人在維護吧 09/13 16:02
→ chrischang: 牆壁都是滿滿壁癌 外牆也是很濕的感覺 09/13 16:03
邁阿密的氣候也比較濕熱. 可以參考. 基本上老屋花錢就可以解決很多問題. 只是要花錢... 以及... 真正絕大多數人害怕的事情.... 那就是. "跟包商接觸" 大多數人其實是排斥跟"非標價"的人做金錢上的接觸. 它們在逃避的是這一點. 這也是我們老屋翻修利潤所在...XD 你們不敢,那我們就賺你的錢. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/13/2025 16:06:15
推 chrischang: 海島跟大陸型國家還是不太能比 09/13 16:05
另外一點. 如果都更是上軌道在運作的. 那.. 資本就會把都更價值反映到價格上去. 文林苑發生的前幾年. 台北大安區公寓成交價都一百多萬,連五樓沒鐵皮的都可以九十多要拚一百. 但文林苑烙賽後,整個價格大回檔. 而你現在去那些"可能會被重劃"的市區工業地看. 那些工業地想要賣的價格,都是重劃後取回建地的價格. 甚至像農21,最近農地成交價,也是逼近重劃後的建地價格低一點而已. 所以如果都更上軌道. 資本就會讓"都更獲利"的利潤被大幅壓制. 也就是你買老屋後都更,實際上你賺不到多少錢. 你有老屋,你賣掉和等都更回收的錢,也都會差不多. 因為資本競爭. 這就是水清則無魚. 都更現在好賺是因為他現在很難都更...XD 當她很好都更,那他就很難賺. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/13/2025 16:09:32 ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/13/2025 16:10:31
推 ProTrader: 高雄王這種文 中國說是字超多的水文 09/13 16:22
推 angele: 前幾天華盛頓郵報有報導，很多美國二戰時期的老屋不堪居 09/13 16:22
→ angele: 住但屋主無財力翻新更換設備（美國很貴），賣掉也租不起， 09/13 16:22
→ angele: 就撐在哪住廢墟般的老屋。台灣有地震到這種程度大概會被震 09/13 16:22
→ angele: 垮。 09/13 16:22
→ ProTrader: 重點是要從一堆水裡面找乾貨 還是很有價值 09/13 16:23
推 jonson: 老屋翻修翻修再翻修延續壽命，在房版上是政治不正確的 09/13 16:26
→ jonson: 眹念你也是高雄一方之霸，你就自廢武功自我放逐離開房版吧 09/13 16:27
→ tctv2002: 只要你的地段有價值 就不用怕 只怕鄰居不同意 09/13 16:31
推 ddey: 佛心啊 還補強結構 花多少錢？ 09/13 16:36
→ jaricho: 重點就在鄰居啊 傻傻的 09/13 16:36
推 rainbowcatch: 台灣有地震， 鋼材會隨時間強度下降 09/13 16:38
→ IBIZA: 其實台灣, 尤其台北, 多的是老屋用整修之名重建 09/13 16:59
→ IBIZA: 用老法規 建蔽率跟容積率都高很多啊 09/13 16:59
→ IBIZA: 只是得整棟同屋主才作得到 09/13 17:00
推 Mithra: 說實在跟包商講話對一般人來說真的是蠻可怕的 大概要交易 09/13 17:04
→ Mithra: 個三間之後才發現也沒什麼 09/13 17:04
推 fireheart988: 說到重劃土地 高醫民族X陽那塊好像有點風聲 最近不 09/13 17:04
→ fireheart988: 少人去買那塊工業/農地 09/13 17:05
→ IBIZA: 其實我兩間透店 其中一間就是老屋用整修之名重建 名義上已 09/13 17:06
→ IBIZA: 經102年了 09/13 17:06
推 physicsdk: 的確有看過透天社區 用整修之名拆到只剩結構樑柱 其它 09/13 17:12
→ physicsdk: 全部重建XDD 兩戶搞了一年多 蠻強的 09/13 17:12
→ IBIZA: 我那間只留正面 我之前常常講一個真實笑話 09/13 17:12
→ IBIZA: 大概五年前 聽我房客說 有一天有一個自稱文史工作者來拜訪 09/13 17:13
→ IBIZA: 說看了我那棟樓正面 驚為天人 是甚麼已經絕跡的XX技法 09/13 17:13
→ IBIZA: 要求要入內參觀 09/13 17:13
→ IBIZA: 我聽了之後就找人把正面拉皮 09/13 17:14
→ IBIZA: 磨平貼磁磚 防水又不用跟文史者囉嗦 09/13 17:16
推 chengyou66: C大 最近林園有要進駐新產業嗎？ 09/13 17:16
→ physicsdk: 突然覺得很有價值 好好維護起來當古蹟 09/13 17:17
→ physicsdk: 喔 原來是不想鳥文史者 好吧XD 09/13 17:18
→ IBIZA: 我那邊很多老屋 我知道有三間都是這樣做 09/13 17:18
推 wisebani: 很簡單，股市漲可以，但是房市漲是罪惡 09/13 17:39
推 supereva: 這個主要是選舉要有話題 不然買房正義胡搞成居住正義 09/13 17:40
→ supereva: 哪來的 09/13 17:40
推 alonzohorse: 靠IB大講的很有畫面XD那很像詐騙感覺 09/13 17:48
推 OTAWA: 什麼時候可以去中國上海或是廣州買房啊 09/13 17:52
推 sunlin18: 屋主翻新老屋真的就是煩而已，心理過不去的很多 09/13 18:03
推 encoreg57985: 英國倫敦也一堆老屋 人家也海島 09/13 18:13
推 oscarss07: 地震: 我是笑話嗎? 09/13 18:36
推 niko0202: 台灣連棟透天 地坪還有三四十以上 都更這種的可撐100年 09/13 18:49
→ ivanov913: 地震不是笑話啊 它也是都更的一種 懂？ 09/13 19:06
→ netspy: ib大，102年還能貸的出來嗎？ 09/13 19:30
推 bettybuy: 可是歐洲不是沒地震嗎-.- 09/13 19:43
→ bettybuy: 應該不是說沒地震，而是沒那麼大的感覺吧-.- 09/13 19:50
→ bettybuy: 查了一下南歐地震比北歐多，北歐地質比較穩定，歐洲來 09/13 19:53
→ bettybuy: 個6就是大地震了，頻率沒台灣那麼長 09/13 19:53
→ bettybuy: *常 09/13 19:54
推 BRIANERIC2: 地震可以透過結構補強，你新的震了一樣要補強 09/13 19:57
→ BRIANERIC2: 一堆政府的老建築補強完反而沒事，倒的房子還比較新 09/13 19:57
→ BRIANERIC2: 但補強就怕遇到爛鄰居，拖拖拉拉最後被震倒 09/13 19:58
→ BRIANERIC2: 現在補強補助從450萬拉到1500萬，有錢老社區反而利多 09/13 20:00
→ BRIANERIC2: 沒錢的要小心，天王星很早就黃單明明可以補強就不補然 09/13 20:02
→ BRIANERIC2: 後就震倒了，其它有補的都沒事，以後老社區會很兩極 09/13 20:02
推 angele: 台灣至少蛋黃區老屋很有價值，沒錢翻新補強賣掉行。報導 09/13 20:14
→ angele: 中美國老區如果住戶都貧困變成「平民窟」，房價並不好， 09/13 20:14
→ angele: 賣掉後拿到的錢租屋沒幾年就沒了，所以就是撐著。 09/13 20:14
→ angele: 但費城沒地震，二戰80多年的老屋都還可以住，也是厲害， 09/13 20:15
→ angele: 忽然覺得40多年也沒多老。 09/13 20:15
→ IBIZA: netspy 土地可以啊 09/13 21:57
推 itwt: 台灣技術差撐不到百年吧？六十年就該重蓋囉 09/13 22:09
推 licklabium: 的確很多屋主都很擔心和師傅接觸，我也不懂為什麼 09/14 09:58
→ physicsdk: 溝通習慣不一樣 管不動吧 09/14 10:32
噓 kichikuou: 沒料真的很可怕，會一直堆疊一些廢話 11/07 22:03