Re: [閒聊] 耕者有其田 租者有其屋

[bustinjieber (賈小斯汀)]

※ 引述《Machinator (薩埵十二惡皆空)》之銘言
: 1952年國民政府施實耕者有其田政策 扶持自耕農
: 讓自耕農不再被地主剝削 自耕農生活獲得大幅改善
: 如果政府真心想打房 改善低迷的生育率和一攤死水的經濟
: 租者有其屋 絕對是勢在必行的政策
: 反正房貸也是辛勤工作的租客在繳 不是房蟲
: 含辛茹苦的媽媽也可以得到一絲喘息
: 讓孩子有更多資源去學習
: 各位支持租者有其屋嗎

隨便想了一下其實不是不行，
先找出幾個關鍵名詞跟角色，
不想細看直接下拉看舉例。

屋主A：提供頭期款跟個人信用做擔保
銀行A：正常流程，針對屋主信用放款
租客B：提供月還款金跟個人信用做擔保
銀行B：針對租客的信用查核、設立專戶
債權轉移：合約簽訂，銀行B清償銀行A債務
產權轉移：合約到期，清償銀行B債務辦理轉移
合約類型：非租賃契約，而是權利轉移類
屋主機會成本：頭期款本金
租客成本：期間還款利息、給屋主之補償金
違約成本：頭期款+所有已繳本金

B提前清償：當年度給屋主A之月補償金，
乘上 合約剩餘期數，不計入通膨。

合理利潤：針對頭期款金額，給屋主補償金，
金額為政府公定租價%，隨通膨調漲。




運作邏輯大約如下：
1000萬的房 頭期200萬 利息2% 租價指數3.5%

簽署之後原租客B 變成 類地上權持有者，
合約完成前雖然不是實際資產持有者，
但裝修什麼的使用不需原屋主同意，
相對屋主A不需負擔任何修繕管理責任，
合約順利完成後，房屋歸租客B。

屋主A
付出200萬 獲得年化3.5%收益，
後續獲利可隨通膨調漲。
優點：穩定收益、零管理成本、風險低
缺點：本金不可贖回、無資本利得、低槓桿

租客B
付出個人信用額度、行政費用、兩種還款金
1. 給屋主的補償金
2. 給銀行的利息 or 本利和
優點：等於零本金鎖定房子的未來所有權
缺點：部分還款金會隨時間變多、
期間基本上沒有買賣權，解約成本高


對AB雙方來說的風險對沖。
情境1 解約：
任一方解約須賠頭期款+已還款本金，
（至少200萬 或是更高）
除非短期有超高漲幅，不然屋主沒理由解約，
買方低成本取得未來履約權，沒理由解約，
真有人生變化還可以試著當二房東。

情境2 提前清償：
B提前清償無補償會導致A的預期收益被吃掉，
故需要補償剩餘合約期限的租金，
基數為清償當年度租金，
但後續不計入通膨。

假設合約30年，B買10年後想要清償，
此時給A每年的補償金從
200萬*0.035=7萬變成
200萬*0.035*1.02^10=8.5萬
合約還剩20年 B要給A 8.5*20=170萬



後續情境跟細節懶得想，
但邏輯大概是這樣運作，
還可能會遇到A的頭期款為5成，
造成B的租金成本會拉高，
但信用額度需求降低...等變化題。


乍看下其實對B比較有益，
但對市場的穩定是有好處的，
A的角色適合高資金的自然人、法人，
穩定收益的低風險資金停泊處，
槓桿跟風險也不會都綁在自己身上；
租客則是低成本的獲得未來房屋權，
也可以有相對穩定的契約保障，
不幸被解約還可以拿到一大筆違約金。



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推 NTU303150195: 魯空：萬一中間失業怎辦，生病怎辦
推 quiet93: 不管房東房客都不會這樣搞啦
→ F93935: 你先去叫政府公宅這樣做
→ F93935: 不要拉善意民間出租人下水謝謝
推 quiet93: 而且房東要還本金，為什麼要把房子給租客？！
→ quiet93: 租客只給利息耶，憑甚麼拿到房子
推 william826: 幹嘛跟一個帥哥這樣認真
噓 IBIZA: 有夠複雜的
→ bustinjieber: 合約簽署完之後，債權已轉移到B身上，
→ bustinjieber: A的機會成本就是頭期款被綁死，
→ bustinjieber: B的話就是類似全貸買房的概念
推 Yishanhuang: 總督府：想當年我辛苦廢掉大租制，實現一物一主...
→ IBIZA: 好啦不用講不存在的制度
→ bustinjieber: 簡化來說
→ bustinjieber: A固定獲得‘’原投入本金‘’*租金%收益，
→ bustinjieber: B不用頭期款就可以完成全貸買房
→ bustinjieber: 全貸=跟A租借頭期+跟銀行貸款。
→ bustinjieber: 太無聊幫原po想一下
噓 IBIZA: 好啦 就幻想而已，到底有什麼好介紹
→ IBIZA: 當年耕者哪有這麼複雜
推 Yishanhuang: 啊這不就全租房跟銀行貸保證金XD
→ Yishanhuang: 恭喜你重新發明輪子（？）
→ IBIZA: 問題就是這個也不是全租房，全租房也沒這麼複雜
→ IBIZA: 原本就有很簡單的制度可以運作做到，偏偏要幻想很複雜的
推 Yishanhuang: 順便預先做個絕賣條款這樣
推 kumaliu1988: 我懷疑這篇剛看完X調查
推 planta: 太複雜了啦，我們要的就是給我免費住啦！
→ planta: 反正你們已經賺得房子的增值了，他只給我免費住，你們還是
→ planta: 賺啊！
→ bustinjieber: 幻想算我的必要工作能力之一，
→ bustinjieber: 無聊就幻想討論一下ok的。
→ bustinjieber: 當然，銀行直接放款全額貸最簡單，
→ bustinjieber: 但還是會遇到空置、屋主不賣的問題；
→ bustinjieber: 制度主要目的是 住者有其屋，
→ bustinjieber: 制度最大的難點在於雙方財力的差距，
→ bustinjieber: 以及資本家預期未來的資本利得。
→ bustinjieber: 在盡量保障雙方的對等權利前提下，
→ bustinjieber: 讓資本家願意讓出房產這部分的利，
→ bustinjieber: 換來的是降低風險、穩定收益，
→ bustinjieber: 風險轉移到沒有資本的B方身上，
→ bustinjieber: 同時降低非常多的管理成本。
→ bustinjieber: B其實也沒有真絕賣，你賠違約金即可，
→ bustinjieber: 總不可能讓B無限制的買空賣空吧？
→ bustinjieber: 假設10年後想搬走，行情漲了50%，
→ bustinjieber: 你提前清償的違約金大概是
→ bustinjieber: 170萬，
→ bustinjieber: A方收回200+170
→ bustinjieber: B方得到1500-200-800=500
→ bustinjieber: 再扣掉交易成本
→ bustinjieber: 違約金的存在是保障A方的收益，
→ bustinjieber: 從而讓資本家願意釋出＞這很重要
→ bustinjieber: 並不要是完全限制買賣。
→ bustinjieber: 如果B有還本，要掏出的現金又更少了，
→ bustinjieber: 甚至根本不用自己掏出現金還A。
→ Yishanhuang: B沒有資本是能負擔個啥風險