[閒聊] 以前重劃區便宜很多嗎

[cake51640 (uuuu4ni)]

看影片說以前那種雜草叢生、只有野狗的重劃區預售案不是都被講成買來放十年、翻倍賺

現在看起來新重劃區一推出，價格都快跟市區差不多了，好像也沒有那種低價卡位的空間？

想問版上前輩
以前那種重劃區是真的便宜很多嗎？
還是只是時代不一樣、土地成本整體都墊高？
感謝分享
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推 backpacker18: 沒有
→ backpacker18: 重劃區一直都不便宜
推 markyoung: 因為大家都知道重劃區潛力高，建商就不可能便宜賣
推 kuosos520: 是啊，台北以外是這樣
推 dans: 那些號稱以前便宜很多的重劃區，剛開始時都是房市起漲點前
→ dans: ，不少重劃區在房市起漲中後段開始，就沒法有這麼大價差
→ poz93: 以前是賣現在價 現在是賣未來價
推 ttyy: 沒有，精華地點的重劃區一直都會是很貴的東西，只是沒有遠
→ ttyy: 見的會嘲笑這種地方而已
→ ttyy: 除非那個重劃區距離現行市區距離極遠，被定義在外圍，所以
→ ttyy: 取決價格重要的還是「地點」
推 backpacker18: 在類似的區位上
→ backpacker18: 重劃區always都比非重劃區還貴
→ backpacker18: 道路工程、人行道、水電管線等等基礎工程都灌在地價
→ backpacker18: 上了
→ backpacker18: 板上很多人所謂的「重劃區」都是在蛋白的重劃區
→ backpacker18: 事實上信義新板五期七期在一開始推案時就是整個縣市
→ backpacker18: 數一數二貴的區域了
推 chimouse: 便宜這件事是往回看很便宜 當下都還是"相對"便宜而已
→ chimouse: 我爸25年前買正桃園區透天110坪帶電梯帶地下室三車位16w
→ chimouse: 社區唯一脫手紀錄是便宜賣小孩 不然市值應該有4-5000
推 backpacker18: 同理北市科會比士林市區甚至大同中山很多地方貴也很
→ backpacker18: 正常
→ backpacker18: 光是重劃區的環境就是值那個價
推 Qpera: 看時機，江翠北入市第一案剛好房市不好，開39萬。那時候副
→ Qpera: 都心都炒到50-60了。
推 f496328mm: 跟你說，沒有人會說，哇這裡好便宜趕快去買，只會說，
→ f496328mm: 這裡鳥不生蛋還開這種價格，居住正義呢？
→ Taiwanwolf: 跟當地比 開價還是比老屋貴，跟全國比 郊區造鎮有
→ Taiwanwolf: 便宜例如早期的竹北、林三淡、林青峽，現在的梧棲
→ Taiwanwolf: 、草漯、沙崙、橋頭
推 ttyy: 以台中為例，很多人根本忘了七期被嘲笑多久，但他一直都是
→ ttyy: 台中最貴有20年了吧
推 liu1981sssss: 23年前大直一坪20萬左右，被我朋友嫌只有狗會去，92
→ liu1981sssss: 1後七期蓋震後宅，每坪12萬被說台中人只買透天，而
→ liu1981sssss: 且田地蓋房想騙錢，現在都漲翻天
推 love0819n: 會被笑狗比人多+1  等建案陸續開機能越完善又要嫌貴
→ qss05: 還沒發展起來的時候，跟蛋黃新古屋差不多吧，近年就跟同區
→ qss05: 的蛋黃差不多
推 a1234567289: 23年前的一坪20萬也不便宜吧XD
→ love0819n: 殊不知以前三重蘆洲也是買不起台北的人出來買的
推 instratos: 牛比人多也是有的
推 planta: 不管是被笑野狗很多，
→ planta: 或是被笑買貴套牢，
→ planta: 或是被笑草長的比人高，
→ planta: 台灣人面子值千金，
→ planta: 只要你非常愛面子，
→ planta: 你永遠都不會賺到裡子。
→ planta: 長草長房子長生活機能 ，
→ planta: 重劃區三階段，
→ planta: 扛得住嘲笑的還是少數，
→ planta: 所以 不意外80%的財富，
→ planta: 集中在少數人手中。
推 deepinheart: 不用多久以前吧，五年前青埔A18一堆2-3字頭的房子
推 ahlolha: 以前本來就便宜很多所以初期機能才能逐步進去發展 現在
→ ahlolha: 新的重劃區沒住什麼人基本就5-6字頭起跳 加上人口不多
→ ahlolha: 機能怎發展？
→ sdhpipt: 看地方 以前觀音那種重劃區是真的很便宜 其實20年前林口
→ sdhpipt: 住一的地價也還是個位數萬
推 planta: 二代健保2趴抽下去，
→ planta: 存股族變現去改存房。
→ planta: 存高股息被抽也改買房，
→ planta: 租房族房東把2趴，
→ planta: 轉租為買，
→ planta: 創業的發現店面租金，
→ planta: 年年多兩2趴，
→ planta: 物價只好漲，
→ planta: 二代健保年年多2趴，
→ planta: 複利通膨3%絕對守不住，
→ planta: 重劃區新房每年往上漲！
推 lucifero:       那是以前
推 clamperni: 超便宜
推 jkduke: 野狗很多的重劃區 以前都是蛋白區的重畫區
→ jkduke: 蛋黃內的重畫區 哪來野狗 而且土地本來就貴 重畫後更貴
推 ttyy: 機能不是重點，而且機能直接跟實際地點位置掛勾，一堆重劃
→ ttyy: 區騎車5分鐘就到機能滿滿的舊市區了，大里二期重劃還直接被
→ ttyy: 舊市區圍起來，所以地點位置還是主因
→ ttyy: 嫌棄雜草和狗主因通常是：1.他沒買 2.他家離那很遠
→ ttyy: 自己住的地方最好，別人的都爛，新東西都爛
推 alotofjeff: 竹北高鐵重劃區也是高鐵都通車10年了才開始漲吧，當初
→ alotofjeff: 真的便宜啊
推 F1239810: 每個重劃區都會有一些題材當賣點，看那些題材真假來買，
→ F1239810: 終究還是要自己判斷，很難一以概之。
推 eddisontw: 現在鄉下還是有很偏僻沒人要用的重劃區阿
推 planta: 重劃區最重要的還是地點跟題材，
→ planta: 題材不外乎是捷運，軌道經濟，
→ planta: 還有區域新案創新高，這就說明，
→ planta: 為什麼有些重劃區早期受歡迎，
→ planta: 後來成長性就上不去了。
→ planta: 當一個區域蓋的差不多，
→ planta: 沒土地沒新案，成長動能就受限。
→ planta: 所以重劃區從長草 長房子，
→ planta: 長生活機能，三階段，
→ planta: 漲最多的是第一和第二階段，
→ planta: 但是自住的人 ，重視生活，
→ planta: 不愛野狗和雜草就來蹲點，
→ planta: 等到環境成型，
→ planta: 人人愛街道氛圍才要買，
→ planta: 往往就要付出比較高代價，
→ planta: 這跟投資股票是一樣的，
→ planta: 願承擔風險的，有機會賺錢，
→ planta: 但不保證賺錢，
→ planta: 早買有折扣，晚買馬上享受。
推 icexice: 每次看到嫌重劃區沒機能就覺得好笑，重劃區的本質是砍掉
→ icexice: 重練，它本來就沒機能，何況住重劃區的人要的是乾淨舒適
→ icexice: 的環境，許多機能包括賣吃的在重劃區裡反而是嫌惡設施
推 bensome0624: 這樣到底重劃區是有機能還是沒機能啊XD怎麼每個人講
→ bensome0624: 得都不一樣
推 ahlolha: 對啊 就一堆精神錯亂的 買的時候說等以後機能成形環境成
→ ahlolha: 熟發展 發現根本很難有機能後就開始改口說要的是環境單
→ ahlolha: 純舒適 沒機能沒差
推 ben54302: 莫約二十年前高雄一坪十萬以上就可稱為豪宅，普遍十年
→ ben54302: 內的新古屋大概在5-8萬！阿扁保外就醫的美術館一坪11萬
→ ben54302: 唄，因為以前就會在美術館跑步 那時候看到傳單都覺得誰
→ ben54302: 會買這個滿是雜草的地區！現在真想搭時光機回去爆打以
→ ben54302: 前那個猶如智障低能兒的自己！
推 Steinadler: 網路普及以前 訊息是被掌握在少數人手裡的
→ Steinadler: 再來是人會從經驗中學教訓 例如SARS和COVID的市場應對
→ Steinadler: 就很明顯有差 歐美沒有SARS的經驗 就手忙腳亂
→ nicejeffery: 一開始有相對便宜,但後來可能就超過舊市區
→ nicejeffery: 但重劃區早買要忍受很多不變
→ nicejeffery: 不便
推 ttyy: 每個重劃區環境狀況都不一樣，本來就不能一概而論，而且機
→ ttyy: 能定義因人也有所差異
推 ceca: 要看重劃區有沒有支撐和話題.
→ ceca: 不過通常重劃區價格會比貼著他的舊部落貴,通常.
→ ceca: 但是如果經歷2000年崩盤,沒話題的重劃區.
→ ceca: 會比舊部落便宜.
→ ceca: 而2003以後,重劃區基本上都會略貴於貼著他的舊部落.
→ ceca: 我指同樣的新屋...不要不同屋齡錯位比較.
→ ceca: 至於不同區域比較就..沒得比.
→ ceca: 雜草的話...就是...其他酸民才在講的.
→ ceca: 空地 = 燃料.
→ ceca: 你都蓋滿了,那以後你旁邊有重劃區.
→ ceca: 他會比你這邊貴一點.
→ ceca: 因為你沒燃料了.
→ ceca: 當然都是雜草不好住,出租也比較難租,租金可能比較低.
→ ceca: 不過如果沒有話題,那雜草可能要長很久...
→ ceca: 但投資要注意,你入手成本的問題.
→ ceca: 例如這邊舊部落10,重劃區11.
→ ceca: 你說你買重劃區..有理.
→ ceca: 但如果舊部落10,重劃區15.
→ ceca: 除非有特殊理由,不然我會買舊部落的新屋..科科.
→ ceca: 他們會有差,但是會在一個比例.
→ ceca: 比例要另外看,蛋黃區可能會有不一樣.
→ ceca: 例如七期,你中港路的南北兩端,價差就很明顯.
→ ceca: 這牽扯到蛋黃區的尚風尚水,高尚社區,地址寫出來就會自我驕傲
→ ceca: 但是如果不是一線蛋黃區的話.
→ ceca: 其他重劃區,和他正貼住的舊部落,價差並不會那麼大.
→ ceca: 在大漲開始的時候,重劃區會先噴,因為建商炒地皮很好操作.
→ ceca: 幾個大咖建商壟斷土地,在彼此左手右手賣來買去.
→ ceca: 地價就被拱上去.
→ ceca: 地價拱上去,其他建商只能買更貴的土地所以只能賣更貴.
→ ceca: 但是,買家不會接受這個價差.
→ ceca: 這時候,舊部落還有零星土地.
→ ceca: 那些土地的建商就會推比你重劃區便宜一點又不太多點的價格.
→ ceca: 例如你重劃區衝到15....買家都往舊部落買.
→ ceca: 那本來10,沒多久,這些建商就會跳13,然後試圖去逼近14.
→ ceca: 最後很可能會收斂在14...
→ ceca: 畢竟就在旁邊200公尺,你重畫區內賣1000,我賣950..
→ ceca: 合理了拉.
→ ceca: 因此也許你在瞬間會看到舊部落10重劃區15的盤呈現.
→ ceca: 但是只要重劃區土地惡性炒作停滯.
→ ceca: 那之後那個舊部落10很快就會追到13...並且挑戰14.
→ ceca: 至於說10和15還可以拉開.
→ ceca: 一般是話題太強大,所以建商還在瘋狂的炒地皮.
→ ceca: 而且買家已經進入瘋狂狀態,外加投資盤會很多很多.
→ ceca: 自住的考慮會比投資盤更"貼近生活"
→ ceca: 所以要投資盤夠多,才可能這種價差還可以拉大.
→ ceca: 而等到投資盤散去熄火.
→ ceca: 舊部落的建商就會快速的把價格往重劃區逼近.
→ ceca: 逼自住的吞下去.
→ ceca: 所以,在投資落子的時候.
→ ceca: 一定會優先評估價差..
→ ceca: 而不是無視價差,看到重劃區說他以後比較貴,就無腦買.
→ ceca: 你15漲到30,人家10漲到27..
→ ceca: 你還是比較貴沒錯啊..XD...你比較有面子也沒錯.
→ ceca: 但我賺比較多錢,哈哈哈.
→ ceca: 我們是來賺錢的,不是來討面子的.
→ ceca: 當然自住戶想要面子,想要門牌..那..他加價買ok.
→ ceca: 不然15漲到30的30誰買的?...自住戶阿.
→ ceca: 這也是,一線蛋黃區,面子才夠大,所以價差也會比其他地方大.
→ ceca: 尤其還綁學區幹嘛的.
→ ceca: 當然反過來,一個重劃區如果11,舊部落10.
→ ceca: 突然有一個大話題下去.
→ ceca: 恩...你就知道...要買哪邊..XD
→ ceca: 買11..然後賭看看會不會惡性炒作.
→ ceca: 沒有惡性炒作,你也沒吃虧.
→ ceca: 但如果惡性炒作,你有本事,還可以抓一個價差大道不合理的時候
→ ceca: 賣掉重劃區,買舊部落...賺一波價格收斂的補漲.
→ ceca: 只要收益超過買賣成本8%和稅金的時間計算.
→ ceca: 算起來有多賺,你就會賺得比別人多
→ ceca: 另外這種操作好處在於,你是買賣,所以不會有甚麼轉貸估價問題
→ ceca: 外加你賣掉的錢,可以全數拿去買房子,甚至買兩間的頭期款.
→ ceca: 所以這個買賣是有意義的...只是要精算利潤和成本.
推 TK31: 舊社區後勁右昌 新社區高大橋新
推 ceca: 高大和右昌的價格可以參考看看.
→ ceca: 他們這兩三年就有一點擺盪.
→ ceca: 不過..高雄的大建商就那幾隻,它們兩邊都有土地.
→ ceca: 因此炒地皮的時候,並沒有讓高大和右昌拉開太大..XD
→ ceca: 那幾隻大地主建商很賊的拉...
→ ceca: 另外,控制兩邊價差穩定,可以造就.
→ ceca: 兩邊的自住盤和投資盤比重不會差太多.
→ ceca: 這樣當市場冷掉的時候,兩邊的狀況也會比較穩定.
→ ceca: 否則傳統狀況,市場冷調的時候m重劃區會比舊部落更冷.
→ ceca: 就是因為重劃區投資盤太多...
→ ceca: 而更冷 = 下次大漲,要讓他再起噴,需要更多的力量和炒作及行
→ ceca: 如果你讓他穩定,那下次東風來了.
→ ceca: 隨便吹一下,就又繼續往上噴了.
→ ceca: 這些建商老董都很賊的,市場個性摸的一清二楚..XD
→ ceca: 另外像之前中都..第一個案興富發.
→ ceca: 那時候投資客都在聊,他如果開個17~18就去買.
→ ceca: 結果,還不是一開始就二字頭..XD
→ ceca: 那時候美術館新案,23~24.
→ ceca: 你看,多賊....害我們超級失望沒有好的切入價.
→ ceca: 而後來美術館和中都的價差一度收斂到10%左右.
→ ceca: 但是近幾年的大噴,美術館硬是要衝出6.
→ ceca: 中都就沒跟上.
→ ceca: 而如果阿龍沒有那個lesson把資金給壓制住.
→ ceca: 你可能會看到美術館上7,但是中都還在5.
→ ceca: 這時候投資你一定要買這兩區...當然買中都阿..
→ ceca: 你甚至可以期待未來某一天,又收斂到15以下甚至逼近10.
→ ceca: 你那時候在賣,爽的嘞.
→ ceca: 賣了喚回美術館...科科.
→ ceca: 董媽,就這樣買過來又賣回去又賣過來又買回去.
→ ceca: 別人看你為啥在同樣的地方這麼忙.
→ ceca: 你就跟他說"阿,我不小心買錯""阿,我買了又後悔了"
→ ceca: 反正他們不懂事他家的事情,你發大財就好.
→ ceca: 看基本面的不會懂這種中期操作.
→ ceca: 玩買低賣高的也不會懂.
→ ceca: 這是中期專門的遊戲...只有中期玩家會懂.
→ ceca: 甚至同樣美術館.
→ ceca: 你看最便宜的賓果和幻象.
→ ceca: 他跟其他物件價差也會擺盪.
→ ceca: 前兩天才有鄉民跟我說賓果好便宜喔.
→ ceca: 對阿,現在投資,賓果還算不錯,雖然沒以前最好的時候那麼強.
→ ceca: 賓果擺盪以前最大可以差到25%以上,最近可以收斂到低於10%.
→ ceca: 我單純拿畫家系列作基準對比就好(排除雷諾瓦和艾莉絲)
→ ceca: 因此別人單純賺整個區域的漲幅,你還多吃一個擺盪的價格震盪
推 hhjjhhgg: A7 、 A9有啊
推 sgswhite: 以前滿多地方便宜 現在幾乎不可能
推 nonstop180: 多以前 15年前買林口新屋1字頭靠北便宜
→ k798976869: 以前一坪1x
推 Orihimeboshi: 重點不是重劃區是地點
→ Orihimeboshi: 重陽重劃區就算十幾年前一樣貴