[新聞] 央行「限貸令」掀解約潮

[dnol (舞秋風 憶白雲)]

央行「限貸令」掀解約潮不爽賠15%　4招無痛解套
https://house.ettoday.net/news/3078163

圖、文／CTWANT

政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很
可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上
斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議
免解約金或向建商分期還款。

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根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年
同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市
則是增幅89.1%、桃園市78.2%。

《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾
確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件
不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數
較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。

一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元
預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已
有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5%
、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。

「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目
前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無
法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。

吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來
說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬
的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」

他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。

第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者
，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方
分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限
，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」

吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無
法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理
。

第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解
除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得
使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方
違約金。

第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示
，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。

要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或
不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依
民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。

不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸
無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人
角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。

至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常
見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定
義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不
包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。

心得：

從這篇新聞中分享的解約量表中，新竹看起是最穩的，解約量沒什麼增加。

台中和台南看起來就咕魯咕魯了。

這篇文章中有提出四種解套法，來減少斷頭所造成的損失。

板上有人使用成功的嗎?

希望多一些人分享減少損失的方法和經驗。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.21.176.170 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1764901635.A.9F2.html
推 blargelp: 主要是楊金龍直接說了限貸算不可歸責雙方啦 那就清楚了
→ blargelp: 希望不要有人被代銷嘴騙到以為真的歸責買方 傻傻賠15%
推 kuosos520: 這是禁轉前還是後買的？ 如果是禁轉前買的，應該還
→ kuosos520: 是平轉的掉吧
推 planta: 金龍成績很好，
→ planta: 年底考績甲！
→ alfi2016: 叫建商降價 舊約換新約
→ alfi2016: 寶佳都示範給你看惹
噓 kcy05785: 年底央行例會前拼命買新聞哈哈哈哈
→ knives: 沒人要買，不是很棒嗎?繼續租房
推 gk1329: 建商躺贏15% 爽= =
推 zpf2005: 沒提高雄，原來是兩年加起來解約量最多QQ
推 bustinjieber: 建商或成最大贏家
推 aaboutt: 二工違規，可解除契約！這不就容易了嗎
推 pkh1234: 才限一點點就大解約  這真的對大家來說是好事
推 krf08: 建商如果不滿央行命令，要打行政法庭，對象不是消費者而是
→ krf08: 政府
→ krf08: 所以消費者主張政府命令即可
推 stockton19: 所以大家自稱貸不過 解約都不用賠？
推 jerry10307: 蠻多人舊屋賣掉去貸預售呀
推 successman: 央行害得家破人亡
噓 wakaura: 自願當盤子就要認命
推 M2Z588: 之前好賺現在不好賺，想下車不行了？？？
推 jinso7410: 強制讓一群人永遠和資產階級無緣
→ jinso7410: 然後後段PR就會爽死
→ jinso7410: 所以看看誰爽死 那就是後段班 嘻嘻
推 SINW: 爽啊 大家都解約 建商告政府 2026太精彩了
推 andy50814: 彎腰撿鑽石囉
推 physicsdk: 不可歸則雙方 後續能走到解約的條件很嚴格吧 貸款成數
→ physicsdk: 要差很多 利率也無所謂隨銀行開
推 physicsdk: 建商幫你找一間2.5%給6成 另一間3.3% 8成 就可以說欸
→ physicsdk: 你有得選喔！不能解約喔！從頭到尾就是央行自己埋炸彈
→ physicsdk: 然後躲起來 問題都丟給別人
推 zebirlin:  簽預售時本來就沒保證可貸8成的 貸不到是你的問題
推 lucifero: 　　　　　解約潮？？？？？
推 kglu1114: 明明是自己問題，為何要相信一定能貸八成
推 PTTMAXQQ: 呵呵 真的行再說
→ PTTMAXQQ: 但我倒是知道不管能不能打得贏官司
→ PTTMAXQQ: 你律師費肯定是收好收滿的
推 luben: 解約雙贏 建商贏兩次
推 physicsdk: 哈哈智障又在吵沒保證 什麼都要立法保證社會運作得起
→ physicsdk: 來才怪 什麼都可以轉彎再來怪民眾 執政黨真好當
→ physicsdk: 明年健保部份負擔漲到1萬 你有本事去修啊 沒保證啦
推 blargelp: 那個沒簽過預售屋看付款表吧。金龍之亂前就是寫八成七成
推 howardH: 解約的都是個案 信用不足還想貸那麼多嗎？ 房價只漲不跌
→ eupa1973: 讚，無痛最棒
推 boydoop: 那個新北謝小姐的代銷才有問題吧，二屋管制前不是頂多貸
→ boydoop: 六成？那個代銷才在害人吧
推 k374318: 在追價啊...房子本來就不值錢
→ k374318: 變現能力差根本不適合當金融商品
推 kcy05785: 不值錢你來這邊幹麻XD 不覺得矛盾嗎？