[閒聊] 出租之路準備畢業分享

[shuichia (水餃)]

座標台北市，目前持有已經全部轉成公寓，從疫情初期購置第一間到上個禮拜完成這組簽
約，目前出租數量終於突破個位數，這幾年真的很累，需要兼顧工作跟整理裝修招租，已
經有點受夠了，所以分享一些過程上學到的心路歷程，希望可以讓有意走這條路的少走一
點冤枉路？

1.最重要！物件能改2房都改2房，基本上室內只要10坪以上都有辦法改成2房1廳，公寓室
內30以上可以分戶改2間2房或2+3房，市場上套雅房已經被共生某太太跟下面成員們玩到
爛掉，槓桿太大空租期長壓縮獲利，3房主力多為家庭租客，預算有限坪效差，2房物件市
場ta多，基本上大概一週內就能租掉，開放當天就租掉的也不在少數，最近簽約這間2房
兩天排了1x組結果第一天就租掉，只好跟後面取消say sorry，但之前1房我反而花了超過
2周才租掉，跟共生件重疊性太高

2.在目前政府的政策下，條件符合租補資格都給好給滿，要入戶籍報稅的也都給，一方面
順應政府不要對幹，另方面租金金額也都能相應拉高，每月15k免稅額很香，實拿金額增
加，算是房東房客雙贏

3.我每間都自己po文自己帶看，Fb社團是主力，招租免費，互動性快，一週內租不掉我才
會花錢上591，從不跟社宅業者合作，秉持房客親自帶看篩選，而且台北市租客多半沒什
麼問題，都是租給年輕上班族或是原生家庭在附近的小夫妻之類，目前除了2組買房搬離
，其他房客沒換過

4.基本水電技能必須要會，youtube都能學到，裝潢過程跟後續處理會省下很多錢，水-基
本水龍頭，馬桶配件或簡易止漏水，電-基本換插座換燈拉明線，油漆-補土油漆填縫，另
外衝擊起子必備，鎖鎖家具或是上牆超級好用(網路上也有簡易的水電油漆包套課程)

5.物件全都是台北市公寓，考量的是自己處理方便不用跑太遠，從投資角度來看，一方面
公寓投報超過房貸利息穩定套利，本金投報約莫在9%左右，穩定的收租對於股票投資抗壓
能力提升很多，當房東前賠個幾十萬就連滾帶爬，現在就算賠個上百萬照樣從從容容，晚
上睡好覺對健康也是挺好的，二方面主要是持續重押有都更效應的商業地目公寓件，連手
上持有的電梯出租件也賣了換公寓，(目前有其中7間正在談，進度不一)，目前規劃只要
其中兩間都更就退休，有成功未來再分享

2年前分享的時候還只有6間，沒想到2年過去還有餘力能再榨出幾間，平均租金將近25k，
獲利當然還要扣掉貸款利息，也算是達成半躺平人生規劃(但跟隔壁股版動輒上千萬年報
分享比起來根本就是鼻屎Q_Q)，沒意外應該不會再擴張了(貸款很難，過程好累，除非有
超AAAA件)，所以也大概算是真的畢業了，現在比較多是跟朋友閒聊然後帶領進門這樣

最後還是老話一句，投資盈虧自負，反正這邊大家嘴砲也不影響各自的獲利，不同的物件
標的都有不同的肉，年底了還是祝房版各位多多來年身體健康，財源廣進

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.218.88.10 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1767069527.A.C41.html
推 childeviler2: 一般來說都是畢業畢業畢業畢業畢業，恭喜你啦
推 jonson: 出租數量終於突破個位數，市值總價有超過一億嗎
還沒有xddd 我大部分是持有低總
→ shuichia: 沒辦法像骷髏大這麼厲害，我已經累了玩不動了...
→ sam21sam21: 水餃大真的猛
※ 編輯: shuichia (49.218.88.10 臺灣), 12/30/2025 12:49:03
推 quiet93: https://i.mopix.cc/eVMZrq.jpg
→ quiet93: 是類似這種然後共用出入口嗎？
我沒看到這間格局，但用坪數來看應該是你說的這樣
推 yiliang1107: 推分享
推 childeviler2: 本來做出租件最好就是用低總來做，自己住才是住好一
→ childeviler2: 點
※ 編輯: shuichia (49.218.88.10 臺灣), 12/30/2025 12:54:49
推 Levisyap: 很棒的勵志文，我也正成為房東，希望未來也能躺平，最近
→ Levisyap: 正在煩惱出租契約內容，想問原po方便分享參考嗎？
推 yiliang1107: 潛在紅利是都更XD
推 quiet93: 25000*12月*2間/頭期+整理700萬的概念嗎？
→ shuichia: 契約內容我都直接拿內政部版本，要寵物的我也是直接上
→ shuichia: 網找寵物契約加進去，這樣房客也不會擔心
推 jinso7410: 出租超難 強
→ jinso7410: 北市不動產增貸到乾 租金很難cover利息
→ childeviler2: 不過公寓件拆成2+2或2+3倒是還可以cover
→ shuichia: 樓上算的現金投報差不多，看要不要扣掉利息，實際租金
→ shuichia: 那個位置應該單間會超過25k
推 quiet93: 可是公寓不是才30坪，拆2+2就一間才15了，真的很小耶
→ sagarain: 他就是改了才有辦法拉高 不然台北那什麼投報率哪可能
→ quiet93: 他們彼此不覺得隔音不好有影響嗎？
→ shuichia: 租金連利息都無法cover真的建議直接買台積電或中華電算
→ shuichia: 了xd，我的標準是差不多要cover本利攤
推 childeviler2: 現在還蠻流行小宅，15坪兩房一衛最近都還蠻常見的
→ childeviler2: 之前我還買過17坪室內三房兩衛的...
→ shuichia: 隔音就是要看怎麼規劃格局，也可以後期再上吸隔音板，現
→ shuichia: 在材料好看的很多，年底每次去南港建材展都可以看到很多
→ shuichia: 好玩的材料
→ shuichia: 我都是看預售屋格局學習，15坪2房不算小了
推 childeviler2: 拆分件拉到9%我覺得很強，我自己小小房東才3%~4%，
→ childeviler2: 但我沒去做拆分，桃園不像台北，如果有都更潛力那
→ childeviler2: 公寓不錯，如果沒有，我自己是乖乖買兩房物件
推 jinso7410: 北市通常說能cover都是沒增貸到乾
→ jinso7410: 房價上漲沒去增貸 用N年前的貸款去算
→ jinso7410: 沒貸到乾 這樣資金運用效率超差
推 childeviler2: 我也沒貸到乾，我有兩間可以掛4跟增貸，大概還可以
→ childeviler2: 榨出1700萬資金出來，但手上還夠沒沒想要這樣做
→ linlinme5208: 出租沒那麼好玩
→ linlinme5208: 遇到租霸甚至開BBQ/空中飛人就很慘
→ linlinme5208: 我反而考慮把手上的出租房陸續出清
→ shuichia: 榨乾出來還要找標的cover，我大概只想穩定無腦兩層中華
→ shuichia: 電或boxx
→ linlinme5208: 手上有1000我寧願買1000張2887i 目前一張9320 2年
→ linlinme5208: 半後賺68外加每年 16左右利息
推 TwinkyLee: 9%…
→ shuichia: 但資金運用效率也是我現在最需要面臨的課題，樓上jinso
→ shuichia: 大也確實點出我現在最大的問題
推 jinso7410: 目前新北新房貸到乾 還是有點機會cover利息
推 jinso7410: 現在一路貸到乾開五倍槓
→ jinso7410: 有點像正2要吃時間耗損
→ jinso7410: 不能全歐印 只能拿來當配置用
推 jessicaabc98: 推
推 delightboy: 看第四點覺得這條路是在賺工錢，適合時間太多的人
→ sagarain: 這也差不多幹到極限跟時機好了
→ sagarain: 能發包的你全自己包了 隱藏成本不就你的時間
→ IBIZA: 9%應該是IRR，不太可能是總價9%
→ IBIZA: 總價9%，IRR會破20%
→ IBIZA: 管9間其實輕輕鬆鬆
→ IBIZA: 我估計50間都不用全職
推 abyssa1: 15坪兩房很大啊 極限大概11坪啦
→ abyssa1: 浴室1坪 客餐廳廚房5坪 房間一個2坪
沒錯，11做2，我的極限是14做3房
推 quiet93: 這租金跟外環兩房電梯大樓差不多，你覺得陸續交屋的新兩
→ quiet93: 房對於你出租會有影響嗎？
租屋族要的是通勤方便，但確實外圍陸續交屋也會降低市區優質租客的數量，其實已經陸
續有這個現象，我也還在觀察中
→ abyssa1: 台北市有這麼多的低總公寓？北投文山萬華？
也不是都低總，有高有低
→ abyssa1: 隔出來的租3～4萬 新兩房基本5萬起跳 客群根本沒交集
→ abyssa1: 外環兩房比市中心？那客群也沒交集
推 quiet93: 都廳大院那種捷運宅客群也沒交集嗎？
推 abyssa1: 租霸那種我覺得是一兩間遇到很痛苦 多幾間就不痛不癢了
→ yiliang1107: 台北市新大樓兩房的租金去看看，從4萬-8萬不等
→ yiliang1107: 外商又是另一個範疇
→ quiet93: 不過台北市租補比較好，收入要求較高，金額也較多
→ quiet93: 可能去租新北就沒辦法領租補，這群人最沒有選擇
→ yiliang1107: 原po這種，改成兩小房的，客群
→ yiliang1107: ：兄弟、姐妹，或是同事、好友
→ yiliang1107: 1個人只要付1.25萬，如果還可以租補 那就更實惠
沒錯，兩小房客群超廣
推 abyssa1: 這些客人通常有一個走路距離內極強的地緣關係
→ abyssa1: 可能是工作 可能是家人 可能是特定設施
→ yiliang1107: 或是媽媽+女兒 or 爸爸+兒子
→ abyssa1: 有客人三姊弟租兩房報三個租補
推 jonson: 市值沒1億在房版可沒發言權呦，像我只敢推文
→ yiliang1107: 所以原po的物件在市場上，租房來說流動性高，因為鎖
→ yiliang1107: 定的客群多元，租金美廉
推 jonson: 遇到租霸請專業的驅逐人士要多少錢啊？
目前還沒遇到，家人有遇過，就打官司強制驅離
→ yiliang1107: 目前沒經驗過 ...希望以後也不要有
→ yiliang1107: 基本上租客一開始就篩選XD
推 linlinme5208: 篩選客人可以避免租霸 但無法完全躲過房客自殺
→ linlinme5208: 很多時候自殺往往是衝動下的產物
推 antigidu: 請問台北市裝潢 要申請什麼資料嗎？
我都是朝不用申請室裝的格局規劃，台北市公寓比較寬鬆
推 jinso7410: 外商有侷限性
→ jinso7410: 日本人愛林森北路
→ jinso7410: 其餘愛信義區
→ IBIZA: 其實就只是需要 室內裝修許可
→ jinso7410: 新房又輕裝潢 外商租金說不定可以cover
→ IBIZA: 但要合法申請 室內裝修許可 並報竣工, 視情況要做其他事情
→ IBIZA: 外商比較少會租隔間公寓
→ IBIZA: 尤其是派駐台灣人的外商幹部 很多是公司租 或是公司給錢租
→ sagarain: 現在是不是隔套還要樓下同意書？
我不做隔套的，隔套給共生公寓的人去玩，我個人不喜歡
推 VVVV5555: 恭喜
→ IBIZA: 他們通常不在意預算，不會租公寓，甚至巷子小建案他們都不
→ IBIZA: 要
→ IBIZA: 直下層同意書看狀況，他這種隔兩房一衛的應該不用
推 childeviler2: A7那邊蠻多華亞公司有來找租，租都長期
→ IBIZA: 最多可以多一衛跟兩房，還不用直下層同意數
推 lucky466: 恭喜
→ IBIZA: 所以你三房二衛，弄成兩個二房一衛，再加一套，都還不用直
→ IBIZA: 下層同意書
                                               12/30 14:25
如果廁所格局不動不用下層同意書，二樓公寓如果樓下是店面動廁所格局也不用
→ yiliang1107: 林森北？？？ XD
推 jinso7410: 林森北和松江路 這個是專作外商說的XD
→ IBIZA: 其實直下層同意書 也就是室內裝修許可的附件之一
→ jinso7410: 為了雙子星結果買到重慶北
→ jinso7410: 我看我租外勞比較快
→ IBIZA: 你室內裝修涉及增加超過兩房一衛, 台北市沒有直下層同意書
→ IBIZA:  報不了竣工
→ IBIZA: 重慶北還行啊  只是重慶北住宅很少吧
→ jinso7410: 蠻多老屋的XD
推 jinso7410: 新大樓比較少
→ jinso7410: 面重慶北 新大摟陸續興建中
→ jinso7410: 國王雙子星 宏道一品 久年長慶
→ IBIZA: 我前年是在天水路旁邊的南京西路巷子
→ yiliang1107: 找哪一家啊？ 跟我手邊的資料完全對不起來
推 jinso7410: 巷內新大樓我知道有長安雋
→ jinso7410: y大該不會有其他答案
→ jinso7410: 上品房屋有聽過嗎
→ IBIZA: 我那也不行 有人買了好幾層重新隔間裝潢拿出賣的
→ IBIZA: 我那也不新 有人買了好幾層重新隔間裝潢拿出賣的
推 koden: 倖存者偏差 一般人很難 XD
→ IBIZA: 不過就真的是出租格局
推 jinso7410: 我之後應該會輕裝潢 盡量租外商cover利息
→ jinso7410: 利息一個月噴八萬多 大概只有外商會這麼盤XD
→ yiliang1107: 丹棠 或 日日田丁，就中山區附近
→ yiliang1107: 基本上2房 權狀35坪的 8萬起
→ yiliang1107: 日商是會去林森北喝酒沒錯，但是不見得會住林森北
→ IBIZA: 利息八萬 還是本利八萬
→ yiliang1107: 會在中山捷運站附近，因為有綠線紅線，一些在中山北
推 jinso7410: 果然只有外商花得起八萬
→ jinso7410: 利息八
→ yiliang1107: 日商這幾年租金，表現沒有歐美的好
→ jinso7410: 沒關係有六也可 哈哈
→ yiliang1107: 一般來說外商首選 中正大安信義
→ jinso7410: 歐美上品房屋說信義區或天母
→ yiliang1107: 接下來才是中山松山
→ jinso7410: 然後還會依照工作地點做加權
→ yiliang1107: 接下來才是中山松山
→ yiliang1107: 天母可能是因為AIT
→ IBIZA: 利息八萬 總價6-7000萬了  這個房租不太可能划算
→ yiliang1107: 外加TAS跟TES都在那個區塊
→ yiliang1107: 攜家帶眷的客群
→ IBIZA: 而且這個價位  基本上也是漲不太動
推 jinso7410: 超不划 但我是抓2.8 總價再低一點
→ IBIZA: 2.8是什麼
→ jinso7410: 利率
→ yiliang1107: 日商偏好有浴缸
→ IBIZA: 這利率也太高了
→ IBIZA: 更不可能划算 為什麼要買
→ yiliang1107: 不過AIT 有委托新美齊蓋宿舍
推 jinso7410: 這個是免還本的利息
→ jinso7410: 很不划算 每個月耗損大概等於保時捷
→ jinso7410: 買這個真的沒辦法衝資產漲幅XD
→ IBIZA: 一樣啊 其實只有利息是成本  還本只是金流而已
→ jinso7410: 進口車每個月噴3-5萬
→ jinso7410: 買這間差不多也是
→ jinso7410: 現在北市新三房基本都這種價了
→ IBIZA: 所以昨天才說 不建議買台北市區新房 原樣出租啊
→ IBIZA: 賣南京西給我的那個 一層我猜大概也是總價6000
→ IBIZA: 他弄八個單位  其中兩個單位是兩房, 而且是一戶住或兩戶住
→ IBIZA: 都行的兩房
→ IBIZA: 他如果不賣出來 大概一個月收18-20萬吧
推 jinso7410: 八個單位 室內幾坪 好奇
→ jinso7410: 現在6000 室內應該沒30
→ IBIZA: 他不是新房 他買的時候大概29 我買的時候30
→ IBIZA: 單位他自己切的 所以不齊7-9 然後15
→ IBIZA: 這個是含原公設  加上他切單位留的公共空間
推 hicjgogogo: 衝擊起子品牌推薦
我都用牧田，但看個人喜好，美沃奇或是德克斯也蠻多人在用
→ IBIZA: 想說甚麼是衝擊起子  不就電動起子嗎
衝擊起子有震動功能，鑽牆更快
→ IBIZA: 台北市買房要賺錢 還是要搞清楚定位
→ IBIZA: 如果是我 是不會弄一間五六千萬新三房出租的
推 childeviler2: 買高總價出租那種低租金金額，真的是佛陀轉世
推 jinso7410: 買這個單純每個月噴錢卡位
→ jinso7410: 10年預計噴300 看看到時候有沒有符合預期
推 z5411: 共生那個 有個大奶妹吧
推 bearma0613: 推
推 eulbos: 求大套改2房跟公寓改2間2房心得!!
之前有分享過一篇分戶了
推 planta: 感謝分享，包租公心得
推 alex0973: z54大 關於共生大奶妹能否多分享 小弟想多了解
※ 編輯: shuichia (49.218.88.10 臺灣), 12/30/2025 18:43:00
※ 編輯: shuichia (49.218.88.10 臺灣), 12/30/2025 18:54:12
→ chmin: 請問公寓的物件都是頂樓加頂加嗎？還是也會買其他樓層？
→ chmin: 另請問會買5層樓公寓的物件嗎？還是只買4層樓的？
推 asdlkjfgh: 感謝分享
→ shuichia: 我現在主要專攻商業地目公寓，因為容積率高所以4樓或5
→ shuichia: 樓沒差，主要是看土地持分
→ shuichia: 有些五樓公寓土地持分不輸四樓公寓
推 zzz50126: 電動起子完全鑽不了牆
→ zzz50126: 然後我買交流插電的才發現直流吃電池的強太多 因為交流
→ zzz50126: 不能控制轉速跟力矩 直流可以 虧爛
→ zzz50126: 本來想說電池這麼小應該力量不夠 沒想到插電的才不夠
※ 編輯: shuichia (118.232.189.145 臺灣), 12/30/2025 21:32:26
→ shuichia: 插電的110v不夠要買到220v的，無線碳刷18v大推，跟鑽豆
→ shuichia: 腐差不多
推 JUL: 衝擊起子很夯有很多種欸，大大可以直接推一款嗎