→ VSshow: 千算萬算不如政策算 01/04 20:50
推 kusomanfcu: 因為租金 01/04 20:51
→ kusomanfcu: 貸款是80%的總價的利息 租金是100%總價的投報 01/04 20:52
→ kusomanfcu: 所以其實租金要超過利息很快 01/04 20:53
→ NTU303150195: 也可能不好賣，燒血很久 01/04 20:55
推 blargelp: 你數學沒算錯，新成屋比較高原因是有收租金+成屋後半段 01/04 20:57
→ blargelp: 是本利而預售屋還沒還本就賣掉+房地合一級距不同（這點 01/04 20:57
→ blargelp: 是主因） 01/04 20:57
推 blargelp: 現在賣房都是20稅率或自住或重購啦，35%實務意義不大。 01/04 20:59
→ blargelp: 把兩個試算都算到八年，那就是預售屋IRR高了 01/04 20:59
→ NTU303150195: 我按出租老屋的IRR好高 01/04 21:03
推 ChikanDesu: 你為何持有新成屋六年但預售只算三年 光是稅率就差很 01/04 21:08
→ ChikanDesu: 多了不是嗎 01/04 21:08
其實是想比較買房還是ETF划算，過去十年VT年均回報率11.9%，
若買房綁住資金還開槓桿五倍，沒超過2-5%不如買ETF
因此比較相同投資期間的預售屋和新成屋:
6年: 預售屋14.29% 新成屋15.00% (新成屋勝)
9年: 預售屋14.49% 新成屋13.03% (預售屋勝，因為房地合一降至20%)
若買預售屋要綁九年才能獲利了結，IRR只和新成屋差不到1%，買新成屋也不錯?
但很不直覺，直覺是預售屋更投機才對吧?
推 ChikanDesu: 付出的資本跟總持有時間不太一樣怎麼比 預售優勢是不 01/04 21:12
→ ChikanDesu: 繳貸款去讓房屋漲三年 但你又不算那三年效益 01/04 21:12
推 ChikanDesu: 對你來說 簽預售三年背負的壓力難道會跟持有新成屋三 01/04 21:18
→ ChikanDesu: 年一樣嗎 當然也要看租金是否超過利息這個平衡點 一般 01/04 21:18
→ ChikanDesu: 新房子未必能超過利息本身 01/04 21:18
→ sam21sam21: 扣除台北市新房，其他區域新房租金低於利息機會高嗎？ 01/04 21:27
推 shyshyan: 他想要算同時間點進預售跟新成屋 如果預售一樣要拉到6 01/04 21:28
→ shyshyan: 年 新成屋就9年了 01/04 21:28
上面回文更新九年IRR了
推 ChikanDesu: 利息現在2.6%應該很多地方不到吧 如果算11個月實際收 01/04 21:43
→ ChikanDesu: 得到的 01/04 21:43
推 ChikanDesu: 要以市價投報率算的話 當然你買了放一陣子漲上去可能 01/04 21:46
→ ChikanDesu: 超過 但六年租金能漲多少我很懷疑 01/04 21:46
→ ChikanDesu: 所以我意思是很難這樣比啊 你簽預售到蓋完那幾年不用 01/04 21:49
→ ChikanDesu: 背貸款的期權槓桿效益 在各種資產等級的人效益都不一 01/04 21:49
→ ChikanDesu: 樣 手上有資金的可以把資金撥去固定收益放三年 機會成 01/04 21:49
→ ChikanDesu: 本不一樣 01/04 21:49
※ 編輯: cansuper (163.116.222.127 臺灣), 01/04/2026 22:08:21
→ sam21sam21: 如果這陣子才買，真的應該會有點難沒錯 01/04 22:05
推 hahaha81: 預售有只付10%的 01/04 22:10
※ 編輯: cansuper (163.116.222.127 臺灣), 01/04/2026 22:21:05
推 blargelp: 你可以把錢移去其他地方的機會成本 這件事，IRR邏輯本身 01/04 22:24
→ blargelp: 就有隱含這概念了。不同期投入一樣的錢 IRR不同 01/04 22:24
推 NodeWay: 你假設預售要先付20%就錯了 要付滿的案子其實是少數 01/04 22:25
→ NodeWay: 預售其實是5% 20倍槓桿 10%就10倍槓桿 01/04 22:26
→ NodeWay: 假設200萬 你買成屋就是全部投入買一間一千萬的 可以收租 01/04 22:29
推 ChikanDesu: 買新房股票兩個都是無腦的投資 我覺得你要考慮的是買 01/04 22:29
→ ChikanDesu: 第一間新房是可以替代租金 這樣去對標V T會比較公平 01/04 22:29
→ ChikanDesu: 如果是第二間以上就牽扯到個人貸款實力 管理能力以及 01/04 22:29
→ ChikanDesu: 風險屬性 有些人看不到即時漲跌就不會賣 而如果容易賣 01/04 22:29
→ ChikanDesu: 的股票看到崩跌就很容易直接賣飛 自己住有個好處 就是 01/04 22:29
→ ChikanDesu: 你租金算法不用去租外面的人 而是平等替代你本來會需 01/04 22:29
→ ChikanDesu: 要的剛需消費 所以很多人才說第一間是無敵的 01/04 22:29
→ NodeWay: 買預售只要投入50甚至更少 沒收租 但另外150可以操作 01/04 22:30
→ ChikanDesu: 但有些人手上就是沒有本金 所以你說他有額外資金可以 01/04 22:32
→ ChikanDesu: 去操作也不一定正確 如果是那種只付五% 那確實頭期款 01/04 22:32
→ ChikanDesu: 可以挪15 %去操作 但是這樣子風險還是偏大只能丟固定 01/04 22:32
→ ChikanDesu: 收益，而且是要台幣計價的 所以算來算去幾乎只有定存 01/04 22:32
→ ChikanDesu: 可以 你丟任何其他的東西，只要非台幣計價的都有匯率 01/04 22:32
→ ChikanDesu: 風險 時間到了拿不回本金就是斷頭 01/04 22:32
推 blargelp: 另外補充，實務上，房子會增值，可以增貸。 01/04 22:33
→ blargelp: 其實房板每次在講可以增貸，最後都淪為感覺 沒什麼數據 01/04 22:33
→ blargelp: 支撐。但用IRR可以完美解決這問題。 你就在某年份，增貸 01/04 22:33
→ blargelp: 拿出一定的錢，後續利息攤還增加這筆增貸的月還款。 01/04 22:33
→ blargelp: 我剛開始接觸房時有算過，增貸IRR會增加 你可以算算看 01/04 22:33
→ ChikanDesu: 那你當然也能說無腦台積電記憶體爆賺100趴 是如果你真 01/04 22:33
→ ChikanDesu: 的有這個投資實力就不會在這裡猶豫這個了 01/04 22:33
→ ChikanDesu: 增貸就是牽扯到個人貸款實力的部分 還要看當時政策的 01/04 22:34
→ ChikanDesu: 利率跟摩擦成本 如果只漲一點點銀行不一定讓你增貸 01/04 22:34
→ ChikanDesu: 而且如果你不是原本銀行增貸的話又要設定一次隨便就是 01/04 22:36
→ ChikanDesu: 20,000左右噴掉 現在必定不能原本銀行增貸搬出漲幅 只 01/04 22:36
→ ChikanDesu: 能搬原始額度 所以一定是轉增貸 01/04 22:36
→ ChikanDesu: 我身邊就有人買台北巷子裡老公寓持有了三四年鑑價幾乎 01/04 22:37
→ ChikanDesu: 沒有漲幅 而且還是經過前陣子大牛市那一段 01/04 22:37
推 NTU303150195: 波動小的投資比波動大的投資更好 01/05 00:16
→ NTU303150195: 你用ETF只有期望值但忽略了變異數（人性的風險） 01/05 00:16
→ NTU303150195: 穩定10%跟一半-40%一半60%是不一樣的 01/05 00:16
→ NTU303150195: ETF有風險溢酬是應該了 01/05 00:17
→ NTU303150195: 啊，美債...咕嚕咕嚕 01/05 00:17
→ sam21sam21: 前幾天有人發文噹Ceca，說房價要看產業， 01/05 00:56
→ sam21sam21: 結果發文的人之前買美債，我也是看不懂 01/05 00:56
推 kcy05785: 我覺得他邏輯上沒問題，因為他是要放到到期的那種 01/05 00:57
→ kcy05785: 一堆拿美債「etf」這種賺價差跟他PK，是看不懂在吵什麼 01/05 00:58
→ kcy05785: 實質上每年5%連續20多年的收益的確是股神沒錯 01/05 00:58
→ kcy05785: 會拿債息去對沖風險很正常。這才是債權本來的用途 01/05 00:59
→ sam21sam21: 只能假設他的意思是買保險，然後手上很多房地產 01/05 00:59
→ kcy05785: 肌肉男的確是 01/05 01:00
→ sam21sam21: 理論上是，但前提是「不開槓桿」吧 01/05 01:00
→ sam21sam21: 「開槓桿」去對沖風險，認真的嗎？ 01/05 01:01
→ sam21sam21: 那跟直接一邊房產，一邊押注產業選擇股票真的不同嗎？ 01/05 01:02
→ sam21sam21: 目前的利差看來是「套利」沒錯，就怕升息 01/05 01:03
推 kcy05785: 直債槓桿本來就相對低風險。阿這個吵不完，我是認為很 01/05 01:03
→ kcy05785: 無聊 01/05 01:03
→ sam21sam21: 另外K大，我記得他好像也有買ETF，當然可能我看錯 01/05 01:04
→ kcy05785: 直債又不管升息…. 01/05 01:04
→ kcy05785: 他是直債仔 01/05 01:04
→ sam21sam21: 因為他有次有秀維持率，那個好像不是直債 01/05 01:05
→ kcy05785: ETF 是LINPINPARK 01/05 01:05
→ sam21sam21: 當然，還是有可能我錯了 01/05 01:05
→ kcy05785: 直債質押有維持率R 01/05 01:05
→ sam21sam21: K大，升息影響的是利用掛四借出來的資金成本 01/05 01:06
→ kcy05785: L的ETF績效印象中還在虧，不過他是還在加碼 01/05 01:06
→ sam21sam21: 反正L家大業大沒在怕 01/05 01:07
→ kcy05785: 看無。升息看的是台灣央行的基準利率。我不認為央行 01/05 01:07
→ kcy05785: 有機會升多高，尤其如果利差本來就大的話 01/05 01:07
→ kcy05785: 掛四資金「已經」貸出來的成本只看央行基準利率 01/05 01:08
→ sam21sam21: 我只是覺得之前那篇很事後論，因為如果那麼堅信 01/05 01:08
→ sam21sam21: 其實不會買債卷 01/05 01:08
→ sam21sam21: K大，其實就是你說的，沒人知道中間會不會有變卦 01/05 01:08
→ sam21sam21: 當然如你說的，大部分人也認為央行會升多少 01/05 01:09
→ sam21sam21: 畢竟我家人在我高中時候買房，利率是12%左右 01/05 01:10
→ sam21sam21: 我是真的不敢這樣去搏 01/05 01:10
推 kcy05785: 掛四和直債利差大概2-3%。我不認為央行會升2-3% XD 01/05 01:10
→ sam21sam21: 大部分的人應該沒想到台積電可以強成這樣 01/05 01:11
→ sam21sam21: 要早知道，就歐印了不是？ 01/05 01:11
→ kcy05785: 台灣不可能回到高利環境了。這是討論的大前提 01/05 01:11
→ sam21sam21: K大，您說的我想大部分的人應該都是這樣想沒錯 01/05 01:11
→ kcy05785: 如果大前提不存在，討論下去沒意義。因為這幾本邏輯就 01/05 01:12
→ kcy05785: 不一樣 01/05 01:12
→ sam21sam21: 但，真實世界畢竟很難預測 01/05 01:12
→ sam21sam21: 是的，彼此對前提是否會改變有很大的想法差異 01/05 01:13
→ sam21sam21: 就如同說超額儲蓄很多的人，就用他買的股票檢視即可 01/05 01:14
推 kcy05785: 那這思考邏輯，也不應該掛4 XD。就算要掛，在這種極端 01/05 01:14
→ kcy05785: 保守的思維，掛4出來的資金也本來就應該丟直債，要不要 01/05 01:14
→ kcy05785: 疊另談 01/05 01:14
→ sam21sam21: 畢竟如果當初對這預測有信心，那應該會歐印半導體 01/05 01:14
→ kcy05785: 畢竟直債是風險最低的可預測收益方式 01/05 01:15
→ sam21sam21: K大，我是不知道，畢竟我是都現股為主的人 01/05 01:15
→ sam21sam21: 扣除房貸，沒有任何的貸款 01/05 01:15
→ sam21sam21: 只是覺得很多事後論有點矛盾 01/05 01:16
推 kcy05785: 對嘛。核心原因就這個 01/05 01:16
→ kcy05785: 就覺得很無聊，兩個有點雞同鴨講。哥要睡了。 01/05 01:16
→ sam21sam21: 我自己是股票為主的人，所以更看的一頭霧水 01/05 01:16
→ sam21sam21: K大晚安 01/05 01:17
→ love791028: 現在不好賣 01/05 01:38
推 quiet93: 風險也不同啦，只比報酬率不比風險沒意義阿 01/05 09:01
→ quiet93: 新成屋的風險跟預售屋的風險，差很多 01/05 09:01
推 godwarder: 前三年投入的裝潢機會成本，還有管理費房屋稅有算到嗎 01/05 09:32
推 planta: 預售屋最大的風險是氛圍風險， 政策的風險導致於多殺多房 01/05 10:19
→ planta: 價波動風險 ，金融海嘯你還沒看懂嗎??? 看起來是年輕人 ， 01/05 10:19
→ planta: 有很多風險是Excel看不出來的 01/05 10:19
推 mfcke: 老人又出來想耍嘴皮 刷存在感啊 01/05 12:08
→ mfcke: 這我帳號啦 01/05 12:10
→ mfcke: 不信可以約六張犁派出所 賭一千萬 01/05 12:10
推 mfcke: 是三張犁 說錯 幹 01/05 12:15
推 fatb: 預售屋的優點就三年的價差會出來 房市向上的話 01/05 16:06
→ fatb: 但是也要擺過房地合一的時間 所以算長期投資 01/05 16:07
→ fatb: 預售屋的風險是錢卡在裡面 如果這段時間剛好股市大噴的話... 01/05 16:07
→ fatb: 1000萬的2成也是200萬卡在裡面出不來了 01/05 16:08
→ fatb: 至於氛圍風險 反而倒是不存在 因為新房子永遠有年輕真好的優 01/05 16:09
→ fatb: 勢 真的擺到虧錢 那通常是地點因素了 01/05 16:09