Re: [閒聊] 為什麼這波台股大漲大家不買房了?

[PTTMAXQQ (佛度有緣人)]

 
其實房地產，特別是座落於六都蛋黃區的物件，
在人口持續向都市集中化的長期趨勢下，
本質上並不需要過度擔心。
只要是「實際居住人口每個月仍持續淨流入」的縣市與區域，
其房市基本盤就相當穩固，這是結構性支撐，而非短期炒作。
 
目前房市表面上的低迷，核心原因並非需求消失，
而是央行限貸政策所造成的「需求被強制壓抑」。
真實的自住與換屋需求依然存在，只是被政策暫時按住。
 
成交量之所以低迷，原因其實非常現實。
 
第一，真正想買房的人，往往卡在「能力不足」。
在貸款成數被壓縮、收支比審核趨嚴的情況下，
即使央行名目上仍允許八成貸款，實務上通過難度卻大幅提高。
 
第二，對於換屋族而言，政策的衝擊更為致命。
多數換屋族的邏輯是「先買後賣」，但在被認定為第二屋後，
貸款成數直接降至五成，幾乎瞬間澆熄換屋動機。
換屋本來就不可能小換小，至少得是總價兩千萬以上才有感，
但當你要買一間兩千萬的房子，
卻必須準備高達1200萬的自備款時，
試問市場上有多少家庭能夠輕鬆負擔？
 
即便有能力負擔的人，往往同時也是資本市場的參與者。
他們自然會理性比較：這1200萬若投入股市，
一年的潛在投資報酬是多少？
相較之下，現在將資金鎖進不動產，是否真的是最佳資產配置？
在這樣的權衡下，購屋決策自然被延後。
這正是政策所導致的「非市場性需求萎縮」。
 
而當買方真正出手時，又往往發現價格並未出現明顯鬆動，甜度不足，自然更難成交。
這其實相當合理——條件越好的產品，價格本來就越具韌性；
真正會大幅讓價的，往往是體質較差、抗跌性不足的物件。
 
以公寓為例，二樓通常是整棟中條件最好的樓層，
而五樓加頂樓加蓋則屬於最弱勢產品。
在多頭行情時，因為低基期效果，五樓的漲幅甚至可能超過二樓：
例如二樓從300萬漲到600萬，漲幅100%，
但五樓可能從150萬漲到400萬，漲幅高達166％。
然而，一旦市場進入修正階段，
體質不佳的物件自然首當其衝，率先面臨價格壓力。
 
但即便如此，房價下修的速度仍然極慢，
原因在於房地產高度的「價格僵固性」。
售屋族本身就已擁有不動產，資產條件通常不差，
在沒有資金壓力的前提下，要他們認賠出售幾乎不可能。
除非你能成功說服屋主：現在賠售、把資金抽出來，是對他而言更好的選擇。
否則，多數屋主寧可撐價兩三年，也不願輕易讓步。
 
也正因如此，房地產的價格調整往往不是快速崩跌，而是長時間的量縮盤整。
 
更關鍵的是，政府目前並非只打擊需求端，而是同步對供給端施加壓力。
無論是建商融資、預售屋規範、營建成本上升，都使得未來的供給成本顯著提高、供給量勢
必下降。
然而，住房的實際需求並未消失，只是被延後。
 
在這樣的結構下，我個人的判斷是：
六都核心區域，加上台積電產業園區周邊，只要是每個月仍有實際人口淨流入的蛋黃區中古
屋，價格將具備明顯支撐；而蛋黃區的新成屋，則會因供給稀缺性而呈現「一支獨秀」的走
勢。
 
當然，這種新屋的強勢，最終仍會透過比價效應，
為周邊條件良好的老中古屋提供間接支撐，形成結構性的底部。
 
 
總結來看，當前房市的低迷並非結構性崩壞，
而是政策刻意壓抑下的量縮盤整。
人口持續向六都與產業核心區集中，
自住與換屋的真實需求仍然存在，
只是被限貸政策暫時延後，而非消失。
 
成交量萎縮的本質，在於資金門檻被大幅拉高，
導致有需求者卻無法行動，而價格之所以難以下修，
則來自房地產高度的價格僵固性，以及優質物件本就具備的抗跌特性。
市場真正承壓的，始終是體質較弱、條件較差的產品，而非核心區位的主流住宅。
 
更重要的是，在需求被壓抑的同時，政府同步提高供給端成本，使未來新屋供給趨於稀缺。
 
當政策影響逐步鈍化、資金條件恢復彈性時，價格反而更容易因供需錯配而重新獲得支撐。
 
 
因此，在長期視角下，六都蛋黃區、台積電產業聚落周邊，且具備持續人口淨流入的中古屋
，將形成穩固底盤；
而蛋黃區新成屋，則有機會因稀缺性而率先走出行情，並透過比價效應帶動周邊優質老屋。
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.107.177.76 (臺灣)
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推 KrisNYC: 胬跔E胬蝡埵言貍
 
→ TokyoHard: AI文
※ 編輯: PTTMAXQQ (106.107.177.76 臺灣), 01/10/2026 18:00:25
推 GBTC: 胬跔E胬蹷H口外流
→ PTTMAXQQ: 好討厭ㄛ
→ PTTMAXQQ: 複製AI的內容會出現亂碼是怎樣
→ PTTMAXQQ: 刪掉好了
 
※ 編輯: PTTMAXQQ (106.107.177.76 臺灣), 01/10/2026 18:04:04
→ PTTMAXQQ: 前面的文章是我打了之後請AI修飾的
→ PTTMAXQQ: 畢竟我的文筆比較差
→ PTTMAXQQ: 下面是原話
→ PTTMAXQQ: 我請AI幫我這篇文章修飾並提升文筆質量
→ PTTMAXQQ: 其實房子這東西特別是座落在六都蛋黃區的
→ PTTMAXQQ: 在人口都市集中化的作用下根本不用擔心
→ PTTMAXQQ: 實居人口每個月都還在實際增加的縣市更是穩到不行
→ PTTMAXQQ: 現在房地產低迷是央行限貸政策導致
→ PTTMAXQQ: 真實的換屋購屋需求仍在
→ PTTMAXQQ: 重點是為何會成交量低迷？
→ PTTMAXQQ: 一來是真正想買房的要麻能力不足
→ PTTMAXQQ: 除了要貸款8成收支比難度大增外
→ PTTMAXQQ: 換屋族想先買後賣
→ PTTMAXQQ: 也因為第二屋導致貸款成數降到5成
→ PTTMAXQQ: 直接打掉多數想換屋的人的心思
→ PTTMAXQQ: 畢竟你換屋肯定想小換大
→ PTTMAXQQ: 那至少要換2000萬以上的才有感
→ PTTMAXQQ: 結果要買個2000萬的房子自備款至少要準備1100萬時，你
→ PTTMAXQQ: 覺得有多少人做得到？
→ PTTMAXQQ: 就算做得到的人往往也有投資股市
→ PTTMAXQQ: 他們自然會去衡量我這1100萬放在股市
→ PTTMAXQQ: 一年投資報酬率能賺多少？
→ PTTMAXQQ: 我現在拿來買房是正確的理財方式嗎？
→ PTTMAXQQ: 所以這就是政策導致的需求強制降低
→ PTTMAXQQ: 或真的要買時卻發覺賣價根本沒下跌多少，
→ PTTMAXQQ: 價格不夠甜自然更難成交了
→ PTTMAXQQ: 畢竟優質的產品價格最硬本就最合理
→ PTTMAXQQ: 會降價的往往本身條件就不好有抗性
→ PTTMAXQQ: 就舉例公寓二樓往往是公寓最好的
→ PTTMAXQQ: 公寓五樓+頂樓加蓋自然是最差的
→ PTTMAXQQ: 但景氣好時五樓漲幅說不定漲的比二樓還兇
→ PTTMAXQQ: 可能二樓從當初300萬漲到600萬漲了100%
→ PTTMAXQQ: 但五樓可能150萬漲到400萬漲166%
→ PTTMAXQQ: 所以在遇到行情修正時
→ PTTMAXQQ: 體質不好的自然是首當其衝了
→ PTTMAXQQ: 不過畢竟售屋族本身因為有房子
→ PTTMAXQQ: 本身就屬於有錢人那一邊了
→ PTTMAXQQ: 再不缺錢的狀態下你很難讓他賠售
→ PTTMAXQQ: 除非你能洗腦屋主的觀念
→ PTTMAXQQ: 讓他認同賠售給你，而他拿錢是最好的選擇
→ PTTMAXQQ: 所以價格僵固性真的會在房地產卡很久很久
→ PTTMAXQQ: 可能同一屋主要賣兩三年才會感到是不是該降價
→ PTTMAXQQ: 但現在政府除了打擊需求外
→ PTTMAXQQ: 現在還瘋狂打擊供給端
→ PTTMAXQQ: 也就是蓋房子賣預售屋的
→ PTTMAXQQ: 未來供給成本大增 供給量大幅減少
→ PTTMAXQQ: 住房實際需求卻仍然存在下
→ PTTMAXQQ: 我個人判斷六都+台積園區
→ PTTMAXQQ: 每個月有實際人口移入的蛋黃區中古屋會很有支撐
→ PTTMAXQQ: 而蛋黃區的新成屋更是成為稀缺資源有望呈現一支獨秀之
→ PTTMAXQQ: 感
→ PTTMAXQQ: 當然這一支獨秀還是會帶動周圍老中古屋因為比價效應而
→ PTTMAXQQ: 獲得支撐
推 hahaha81: 好色喔
推 KrisNYC: 其實寫得很好 只是meta上現在適合稍微短一點的
推 kusomanfcu: 跟我一樣不修飾不好嗎
推 asdlkjfgh: 推 但其實你用自己的文字就好了
噓 WP1: ai
推 alex0973: 不太需要潤飾 MAXQQ大原本的文字就OK了
推 quiet93: 六都核心可以直接畫圖嗎
→ asjh612: 真實自住需求被壓抑? 那不就沒有真實需求嗎==
→ asjh612: 肚子餓了就是要今天吃東西 有需求但可以明年買是什麼概念
推 planta: 不用ai啊,原本就寫得很棒
→ PTTMAXQQ: 好唄 我也覺得AI所寫的張力不足
→ PTTMAXQQ: 我本來是擔心我有錯別字注音文
→ PTTMAXQQ: 現在看來是我想多了 那以後就不修啦
→ wetwetwet: 六都公寓下跌怎麼說？沒都更機會的只能便宜賣
推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/Mvl71Ep.jpg
→ kusomanfcu: 靠北 原來我寫的 不用AI沒人看的懂
推 alonzohorse: 推QQ大，不過你原話就很流暢了啊
推 leota: 不錯
推 onenineone: 推原文
推 s8930335: 感謝分享
推 bornwinner: 那非六都，又沒台積電園區的地方呢？
推 eie818: 讚 不用潤飾
推 bms: 推個 現在一堆空空根本搞不清楚現在冷盤的原因 現
→ bms: 在是煮熱水用蓋子封住 哪天解限就爆了
推 shyshyan: 現階段屋主沒缺錢本來就不用拿出來賣 拿去貸款丟股市賺
→ shyshyan: 還比被買家砍價爽
→ shyshyan: 不過如果拿出來賣的搞不好真的有啥困難或者需求 有砍價
→ shyshyan: 機會
噓 jason751231: 二樓  ？
推 fanstarbucks: 推
噓 hwei9582905: 看到2樓最好直接end，差點整篇看完
→ PTTMAXQQ: 如果說，我是故意先丟爛文，
→ PTTMAXQQ: 主文都習慣放在推文裡呢？
→ PTTMAXQQ: 我人生的習慣已經調整成篩選而不做教育了
→ PTTMAXQQ: 你把我前面看不完，那本身就是篩選掉我了
→ PTTMAXQQ: 就好像，年輕時有朋友來跟你敬酒說
→ PTTMAXQQ: 乾啦乾啦 你不喝完就不是朋友
→ PTTMAXQQ: —那種人你覺得配當朋友嗎？
→ PTTMAXQQ: 基本上那種真的繼續交往也只是拖累自己未來的人生罷了
→ PTTMAXQQ: —以前總害怕沒朋友
→ PTTMAXQQ: 現在總害怕別人來跟我裝熟
→ PTTMAXQQ: 是誰淘汰誰呢？呵呵
推 planta: 看你用AI我才來試試看，蠻好玩的