Re: [新聞] 全台房價下跌1.83%只是開始？數據曝「全

[EskimoPig (EskimoPig)]

現在流行萬事問 AI , 我對 Gemini 提出以下問題 :

Q :

請問過去這幾年 , 針對台灣房地產市場的供給與需求 , 一直存在兩種彼此爭論的觀點
, 一則是台灣的房屋數量遠超實際戶數 , 很多戶數都是為了稅務產生的無效分戶 , 另一
種觀點是台灣的房屋數量 , 尤其是有效房屋供給數量 , 即使算上為了寄學籍或是稅務優
惠產生的無效分戶 , 台灣的有效房屋供給數量還是比真實家戶數來的少 , 請問這兩種觀
點 , 哪一種比較貼合事實 ? 能否用一些較客觀的國際指標 , 去評估哪一種觀點比較接
近真實狀況 ?

Gemini :

針對這個長期存在的爭論，若我們剝離情緒性的發言，改用**「國際客觀指標」進行檢視
，結論會更傾向於第二種觀點（有效供給不足，且真實需求被低估）**。
雖然「為了省稅金而假分戶」的現象確實存在，但與龐大的人口結構改變（少子化、獨居
化）以及房屋老化速度相比，稅務操作僅是干擾雜訊，並非主要趨勢。

以下引用三個關鍵的國際指標與數據邏輯來佐證這一判斷：

指標一：平均每戶人口數（Persons Per Household, PPH）

判定結果：台灣數值偏高，顯示「隱性居住需求」被壓抑，而非虛假分戶氾濫。
這是檢驗「虛假分戶論」最有力的殺手鐧。

邏輯： 如果台灣真的充滿了為了避稅、寄戶口而產生的「空殼戶籍」，那麼分母（戶數
）會被不正常放大，導致計算出來的「平均每戶人口數」極低（例如跌破 2.0）。
國際數據比較（約 2023-2024 數據）：

日本： 約 2.21 人
南韓： 約 2.25 人
美國/德國： 約 2.0 ~ 2.5 人
台灣： 仍落在 2.53 人 左右

解讀：

台灣的社會結構、都市化程度與日韓高度相似。如果日韓都已經自然演化到每戶 2.2 人
，而台灣還停留在 2.5 人以上，這代表台灣不僅沒有發生「過度分戶」，反而是**「分
戶分得還不夠」。

這意味著台灣有大量的成年子女與父母同住（三代同堂或啃老），或者單身者被迫合租。
這些是「想分戶但尚未分戶」的潛在剛性需求**。如果房價合宜或供給足夠，台灣的
PPH 會向日韓靠攏（從 2.5 降到 2.2），這將釋放出數十萬戶的新增居住需求。

指標二：住宅存量屋齡結構（Housing Stock Age）

判定結果：台灣房屋老化速度世界罕見，「有效供給」正在快速萎縮。

這點呼應了第二種觀點中的「有效」二字。在國際房地產分析中，無法滿足現代居住標準
（如耐震、無障礙）的房子，會被視為無效供給或需拆除的庫存。

台灣數據： 全台住宅平均屋齡已接近 33 年，且超過 30 年以上的老屋佔比超過 50%（
約 480 萬戶）。在台北市，這個比例更是高達 70% 以上。

國際對比： 歐美日雖然也有老屋，但其房屋維護體系（修繕積立金）完善，或者拆除重
建（都更）機制順暢。台灣獨特之處在於大量的**「無電梯公寓」與「耐震標準不足（
921以前）」**的老屋。

解讀：

隨著台灣進入超高齡社會，老人無法爬樓梯，無電梯公寓對他們來說是**「帳面上有，但
實際上不能住」**的無效供給。
當市場上有 50% 的存量是老屋，而大家都在搶剩下 50% 的電梯大樓或新成屋時，就會造
成「總量看似過剩，但精華區新房供不應求」的現象。

指標三：空屋率（低度使用用電住宅比例）

判定結果：都會區空屋率接近「摩擦性空屋水準」，並非傳說中的鬼城。
觀點一常認為台灣空屋率極高，因此供過於求。但若細分區域，會發現這是一種誤解。

指標定義： 台灣官方使用「低度使用用電住宅」作為空屋指標。

數據解析：

全台平均約 9% 上下。
但若看雙北、新竹、台中精華區，空屋率往往低於 7%。

國際標準： 房地產經濟學中，約 5%~6% 被視為自然的「摩擦性空屋率」（Frictional
Vacancy），即房子在轉手、裝修、招租過程中自然的空置。

解讀：

台灣偏鄉或特定重劃區初期確實有高空屋率，但在就業機會豐富的都會核心區，空屋率其
實相當接近自然水準。這證明了在有工作機會的地方，房子是真的有人在住（或租），並
非為了囤房稅而故意空置。反而是需求外溢導致租屋市場緊繃。

綜合結論

這兩種觀點中，第二種觀點（有效供給不足）更貼合事實。

若用一句話總結台灣房市的現狀，那就是：「用舊時代的大量爛房子，去裝新時代的破碎
家庭。」

需求端（家戶）： 人口雖然減少，但「戶數」因為獨居、晚婚、離婚而持續暴增（PPH
2.5 -> 2.2 的趨勢不可逆）。

供給端（房屋）： 雖然總量多，但符合現代耐震、消防、無障礙標準的「有效供給」太
少。

稅務導致的假分戶確實存在，但在「人口結構改變（核心家庭裂解）」與「房屋結構老化
」這兩大巨型趨勢面前，稅務因素只能算是統計上的誤差，不足以推翻「有效供給緊缺」
的基本面事實。

================

可以自己評估看看 AI 是一本正經胡說八道還是非常貼近事實 .


※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: 真的是一堆人胡說八道
: 你知道台灣住宅數比家庭戶數少嗎？
: 台灣住宅數945萬, 戶數982萬, 是國際主要國家中, 極罕見住宅跟戶數比例小於1的國家
: 就連住宅數極度緊張的韓國跟香港,住宅跟戶數的比例都有1.02跟1.03
: 英國、德國1.05, 新加坡1.06, 美國1.1, 法國1.19, 日本1.2
: 如果要說物以稀為貴, 那台灣住宅數確實是稀啊
: 至於要說為什麼台灣住宅稀少到如此畸形
: 台灣政策就對新建住宅極度不友善, 所以台灣長期新建住宅數量都不足
: 所以少房化其實比少子化發生的更早
: 2010年, 出生人口都還有1990年代的1/2的時候
: 新建房屋數就已經是1990年代的1/3了
: (現存1990年代蓋的房子有220萬間, 推估當時應該蓋了250萬間左右
:  但2010年代取得使用執照的間數合計只有88萬, 大約1/3
:  進入2020年之後, 因為QE引發房屋價格大漲, 新建房屋數有增加
:  但去年政府金龍海嘯之後, 數量又被壓下來
:  如果狀況持續, 2020年大概也會只有100萬間左右)
: 結果還有一堆人有房子越蓋越多的錯誤印象
: 更不要說房屋不像人死就會除籍
: 超過50年的住宅, 很多只是帳面還在, 其實是無效供應
: 台灣的945萬間住宅, 112萬間超過50年, 這裡面有很多是無效供應的偏遠老屋
: 而且這個情況還在持續惡化
: 以目前每10年新建100萬間住宅的速度
: 到2044年, 台灣屋齡小於50年的住宅只有2044年預估家庭戶數的一半
: 到時候1000萬戶家庭, 只能搶500萬間左右屋齡50年以內的房子
: 我只能說台灣政府把打房火力集中在打量, 無視經濟學最基本的供需價量關係, 根本是蠢蛋
: 而看政府打量在叫好的空空, 一樣蠢
: -----
: Sent from JPTT on my Xiaomi 24115RA8EG.

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.214.15.187 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1768133381.A.8B2.html
推 jinso7410: 都心化還有很大空間
→ IBIZA: AI都比空空有腦
推 NodeWay: 結論是小的新房需求還在增加
→ NodeWay: 住兩人的需求是最大宗 老屋其實是無效供給
推 jaricho: 每次一提到35年以上房屋 明明便宜超多 但空空不針對這點
→ jaricho: 回應 就知道新房子還有得漲 你要我要空空也想要
推 NodeWay: 我問過鑑價部門的 屋齡超過50年的系統會跳建議拒貸
→ NodeWay: 新房持續減少供給 再過不久就有一半以上都是無效供給了
→ NodeWay: 出了台北市我就問這些房子除了沒得選誰想住
→ jinso7410: 50年是要怎麼脫手
推 PTTMAXQQ: 我覺得現在的空空越來越可憐了
→ PTTMAXQQ: 被AI直接彎道超車按在地上摩擦
→ PTTMAXQQ: 我看空空都不敢把自己的言論丟給AI評論了
→ PTTMAXQQ: 他們一定會覺得AI也在針對他
→ PTTMAXQQ: 我沒錯！都是這個世界的錯啦
推 straggler7: 老屋出租
推 PaulOneil1: 就算少子化甚至不生，現今7都10年內的2房大樓就是鋼
→ PaulOneil1: 需中的鋼需
推 bms: 乾 好強喔
→ bms: 真的空空連AI都輸
推 hermitwang: 可是台北公寓還是很多老人在住阿，老實說買不起台北大
→ hermitwang: 樓，就算公寓不方便還是會繼續住的，不然台北公寓真
→ hermitwang: 的只剩都更價值了，不是嗎？
推 hermitwang: 只不過就是台北新大樓很貴這樣，一般人買不起，然後大
→ hermitwang: 家繼續住老屋。
推 planta: 真的耶，我投AI一票，空空腦袋比AI還空！
推 tbiarenas: 問自己願不願意住30年以上的老屋答案就出來了
推 sos501201: 台灣青年20以上還賴在家裡住的超多….
推 lantimes: 就台北太貴 所以才有外溢到桃園的
推 allenmusic: 你提供的資料偏多 ai就配合你 不信你提偏空資料 哈哈
→ EskimoPig: 那你提供一個AI範例來看看囉
推 a26573633: ai會怎麼回答，和你怎麼問關係很大XD，只能當作參考。
推 badruid: 就你問的沒啥錯，這也是台灣房價所得比全球頂尖的原因。
→ badruid: 台灣新屋空屋率23%的原因就一個，買不起