[新聞] 真相：買房躺著賺的年代結束了

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為什麼房價跌不下來？胡偉良揭開「地板價」真相：買房躺著賺的年代結束了

展望 2026年，台灣房地產市場不再是單一趨勢可以概括的年代，而是在多重力量角力下
，逐步尋找新的平衡點。這樣的市場環境，對投資人與資產持有者而言，提出了更高層次
的要求——房地產不再只是追求增值的工具，而必須回到「防禦性、確定性與可傳承性」
的核心價值。

一、2026年市場基調：盤整延續，分化加劇

多數市場觀點已逐漸形成共識：2026 年的房市，將延續「價跌量穩」或「高檔盤整」的
格局。調整壓力主要來自三個層面。

第一，是史上最嚴的第七波信用管制。即便部分貸款規範回歸銀行自主管理，但整體信貸
基調並未改變，資金成本與取得難度，仍持續侵蝕購買力。

第二，是大量成屋逐步進入市場，形成供給壓力，特別是在過去幾年推案量較大的區域。

第三，則是高利率環境的延續，使投資型需求明顯退潮。

然而，房價出現系統性崩盤的風險依然偏低。營建成本的結構性上移、通膨因素，以及土
地與合規建築的稀缺性，仍為整體價格提供了重要支撐。這意味著，2026 年不是全面下
修的市場，而是一個高度分化的市場。

二、資產配置進入「攻防並重」的新階段

在盤整與分化並行的環境下，資產配置的邏輯必須隨之調整。過去仰賴景氣循環與價格上
漲的策略，已難以複製；取而代之的，是對「防禦性」與「確定性」的重新評價。

防禦之選（守）：確定性資產的價值回歸

對於追求穩健保值的資金而言，核心城市、具稀缺性地段的優質不動產，仍是重要選項。
特別是符合耐震、綠建築與高規格設計的新世代住宅，其價值基礎來自「難以複製」的成
本結構，而非短期炒作。

高端市場已逐漸展現獨立行情，高資產族群更傾向以充足現金，換取長期確定性，而非高
槓桿博取價差。

此外，參與條件成熟的都更與危老案，本質上是以現有老舊資產，換取未來更具價值的新
資產，兼具防禦與進攻屬性，是中長期資產配置中不可忽視的一環。

風險規避（避）：哪些資產需要提高警覺？

在 2026年的市場中，有幾類資產風險顯著提高。

第一，是供給過大、過去漲幅過高的偏遠重劃區新案，面臨價格修正與去化壓力。

第二，是無重建潛力、也無法取得延壽補助的老舊公寓，其流動性風險與價值衰減風險最
高。

第三，則是槓桿過高的房產投資，在信貸持續緊縮下，可能面臨資金與現金流壓力。

三、K型市場下的資產抉擇：老屋與新宅的兩種命運

當前市場最顯著的特徵，正是「K 型分化」。一方面，是六都非核心區的老舊公寓價格承
壓；另一方面，是符合新規、佔據稀缺地段的新建住宅，展現出明顯的抗跌性。

老屋正面臨多重結構性壓力。除了耐震與安全疑慮，更現實的是，在嚴格的信用管制下，
銀行對老舊物件的貸款態度愈發保守，直接削弱其市場流動性與價格支撐。加上市場預期
轉變，過去「追高、做夢」的地主心態已逐漸消退，建商在整合都更、危老案時，也變得
更加挑剔。

內政部資料顯示，全台已有超過 515萬戶屋齡超過 30年的老屋，供給龐大，但需求結構
卻正在改變，其保值性面臨前所未有的考驗。

相對而言，新規住宅的價值邏輯則截然不同。其核心支撐，來自營建成本的剛性。即便材
料價格漲幅趨緩，但「土方處理」、「環保與碳排規範」、以及結構性缺工，特別是勞務
成本，仍長期維持高位，使新屋建造成本難以下修，為價格形成實質「地板」。

同時，這類產品更符合自住剛需與換屋族需求，市場承接力自然更強。

胡偉良觀點：從追求增值，轉向守護價值

在「人老、屋老」的結構性趨勢下，房地產的資產價值正在加速重構。對於以保值與傳承
為目的的持有者而言，關鍵不再是押注行情，而是清楚辨識資產所處的分化象限。

審視手中資產，是「持續折舊的負擔」，還是「具備升級潛力的資產」，是 2026年最重
要的第一步。主動運用政策工具，如都市更新、危老重建與老宅延壽，推動資產升級，並
依市場週期調整配置策略，從追求價格增值，轉向守護價值與確定性，將是未來房地產資
產配置的核心思維。

後記：

雖然身為建商，但我始終相信，穩健經營與誠實分析，才是房地產長久不敗的根基。市場
會變，但初心不能變。


心得：

可以開始學習盤點手中資產 大概要折舊幾成了 折舊該如何計算？屋齡 屋況 地點 看起
來爽不爽 都是參考的依據

市場什麼時候到底部？我很清楚 現在還沒到
怎麼判別？當市場連看房的意願都沒 你去晃晃 看到代銷仲仲腰彎到不能再彎 眼神期待
到不行 砍個價馬上去跟主管屋主談也能如你所願 一有機會（稍縱即逝）即使價被多砍也
要賣 就差不多是底部了
我怎麼知道？我歷經過啊



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.220.65.15 (臺灣)
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推 kcy05785: 這篇就不嘴了。空軍不喜歡
推 kusomanfcu: 你家和你老家要跌，然後找人租的要漲
→ jl40: 概率是這樣吧 我準備好了
推 jinso7410: 算同意 不動產不要亂買
→ jinso7410: 這篇算中肯
→ jinso7410: 怕的話 學日韓買
→ jinso7410: 而且台灣開始緊縮供給
→ jinso7410: 還沒成形的重劃區準備GG
推 kcy05785: 中壢體育園區那一大片真的超搞笑哈哈哈哈
推 bustinjieber: 現在才要汰弱留強也太慢
→ henrk: 樓上日本就演過了阿!!人口紅利衰減，房價就是只有都市能漲
推 kcy05785: 你叫魯空去收鄉下房，跟要命一樣
→ jl40: 鄉下都是收農地 至少可以種點菜充充飢
推 bustinjieber: 不過嘛，比起房價還有更重要的議題，
→ bustinjieber: 居住正義會真正轉型為‘’租屋正義‘’。
→ bustinjieber: （恭喜終於要跟上歐美了！）
→ bustinjieber: 台灣目前的持有成本、建築成本，
→ bustinjieber: 加上未來幾年的開案量供給降低，
→ bustinjieber: 再來就是被很多人忽略的修繕成本；
→ bustinjieber: 其中修繕成本會影響‘’老屋的可居住性‘’，
→ bustinjieber: 以前同等資金當自備款可以選擇
→ bustinjieber: 1. 新成小屋 2.中古大屋+修繕，
→ bustinjieber: 目前＆以後會變成是
→ bustinjieber: 1. 新成小屋 2.中古小屋+修繕，
→ bustinjieber: 或者可能更慘，一般人玩不起翻修。
→ bustinjieber: 所以，相關業者可以吃老屋玩翻修，
→ bustinjieber: 可以吃到超額報酬，但這是本業範疇；
→ bustinjieber: 一般購買屋者，你幾乎只能選擇買新，
→ bustinjieber: 一般租屋者，你的房東不跟你講人情味，
→ bustinjieber: 隨著翻修成本高，租金只可能變高。
→ jl40: 可惡 我不租了
→ s26492755: 別啊 大家都不租 房東吃什麼
推 tpta45855: 人走茶涼
※ 編輯: jl40 (124.6.30.144 臺灣), 01/16/2026 20:06:31
→ tctv2002: 什麼都漲 沒錢就買公寓吧  新屋管理費只會越來越貴
推 MTfavor: 買爛房的假多多被打出原形
噓 love555666: 自住可以買 現在沒人再買房投資了 會被笑
→ jl40: 這篇文保留各自解讀的空間 擁新屋的可以否認自家在偏遠重畫
→ jl40: 區 擁舊屋的可以自認在精華區
→ jl40: 跌了帳面就算了 最怕朋友突然地關心
推 ken13520: 租房容錯高，問題鄰居房東會處理，再不行隨時可搬，買
→ ken13520: 房遇到怪鄰居直接搞到你憂郁症
→ jl40: 租屋心態：要搞來啊 反正搞爛了搬走
推 jingyan9107: 真慘 已經沒人看好房市了
推 clamperni: 投資確實不是好的選擇
→ aloness: 改個觀念退休族群才是剛需，符合他們的需求自然海闊天空
→ aloness: 把銷售對象寄望在30以下的人，難啊
→ jl40: 可以寄望30歲以下的人的父母
推 ColdM: 買房致富這條路確實被擋了 股票比例要拉高
噓 myheartest: 要不要買房也開放當沖？？？？
推 info1994: 台灣那麼小 什麼叫作都市能漲
→ pptsuck: 已經一堆賣房改租房 資產全丟股市的人...
→ pptsuck: 身邊至少六位同事 原本房子賣掉 一家子四口現在租房 資產
→ pptsuck: 丟股市捲錢
推 myheartest: 太棒了 韭菜一波割效率高
推 j32072: 可傳承就60年老屋阿 有歷史證明
推 kanehhh: 日韓也都漲蛋黃
推 kitten123: 明明就還有肉