[閒聊] [閒聊] 從謄本反推銀行估價，談嘉義新

[supercbd (嗯?)]

最近在嘉義縣看一間全新電梯別墅，
原開價 3890 萬，近期調整為 2980 萬。
對非現金型買家來說，我比較在意的不是賣方降了多少，
而是銀行實務上，會認這間房子到什麼價位。
因此除了看屋，也去申請了謄本。
最新謄本顯示，114 年 4 月該屋的擔保債權總額為 2100 萬。
依一般銀行實務反推：
擔保債權通常約為放款本金的 1.2 倍，
→ 放款本金約 1750 萬。
若當初是以 8 成貸款計算，
→ 銀行當時認定的總價值約為 1750 / 0.8   2188 萬。
再對照 114 年附近、相近條件的新屋實價登錄，
多落在 2000 萬上下，
可以推論銀行對這間房子的「安全殘值」大約就在 2180～2200 萬。
若以目前開價 2980 萬成交，
實務上即使買方條件不錯，
銀行仍多半只會認 2200 萬左右的價值，
貸款成數在現行環境下多半是 7～8 成。
也就是說：
銀行實際撥款約 1550～1760 萬
超過銀行認定價值的部分，需由買方自行用現金補足
自備款很可能從原本預期的 600 萬，拉高到 1200 萬左右
用買方資金風險來看，出價大致可分為：
2100～2250 萬：貼近銀行安全帶，成數與流動性較佳
2300～2500 萬：買方自願承擔新屋溢價，成數偏保守
2600 萬以上：已脫離銀行安全區，接近準現金交易
以上僅是站在「銀行風險控管」角度的試算，
並非評論賣方該賣多少。
想請教板上：
實務上，大家是否也會用「擔保債權＋實價登錄」來推估銀行可接受的安全總價？
或是有不同的估價經驗可以分享？

謝謝大家

補充一些細節

若買方選擇以 2980 萬完全不殺價成交，即買方願承擔最高風險
買方條件很好理想情況（按開價貸8成）： 自備約 600 萬，貸款 2384萬。
現實情況（按鑑價撥款，特別這間房屋一年內交易）： 銀行僅認可約 2200 萬價值，最
高
貸出 8成1760 萬，而按目前交易管制，有7成就很厲害了。
結果： 您的自備款必須補足 1220 萬（2980 萬 - 1760 萬），甚至更多。
當自備款從原本預想的 600 萬，暴增至 1200 萬或更多，是因為銀行拒絕為這 600 萬左
右
的泡沫承受風險，而讓買方去用現金買單，無論何種情況，銀行都是出1760萬左右，超過
的
溢價泡沫與銀行無關。

以「買方風險承擔」為核心考量的出價法

1.        低風險區：出價2100 萬 ～ 2250 萬，自備款450萬左右。
以貼近謄本反推價值與區域實登，只要買方自備款結構健康，通常銀行會因房子流動性高
和溢價泡沫低而願意放滿成數，核貸也順利。

2.        中風險區：2300 萬 ～ 2500 萬（溢價認同區），自備款最高需要750萬左右
。
買方認可新屋與電梯設備，願意多支付約 200-300 萬的「情緒」和「未來發展」等
溢價，但銀行不會認同，多出的自備款需自行找現金，且這部分溢價在短期內無法透過
增貸回收，成數在如今環境很可能只有7成。

3.        高風險區：2600 萬以上，自備款最少要780萬(2600*0.3)，但最常見的狀況是
(2200*0.3)+(2600-2200)=1060萬，因為這間新屋銀行認定最高擔保債權總額就是2100 萬
左右；已經遠離銀行債權安全帶，全現金買房者很適合。風險就是買入後，未來的轉手對
象通常也是全現金買房者。

謝謝大家

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.73.83 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1769306506.A.9FC.html
推 planta: 把住址LINE給平常熟悉的銀行專員,他就告訴你這一間房子實
→ planta: 際的鑑價了啊？！你搞這麼多腦補，最後也買不到那個價錢，
→ planta: 根本瞎忙！
推 kutkin: 2980是他想賣你的價錢
推 icemaydays: 看實價登錄比較準，銀行貸款分369等，請問你是3還是6
→ icemaydays: 還是9？ 先問問自己吧！
→ kutkin: 2100是他貸款時的擔保債權
→ f860506: 腦補太多 首先假如是掛四週轉金常常不會借滿 再來貸7成6
→ f860506: 成也很常見 尤其是非六都
→ f860506: 最簡單直接叫銀行房貸部門幫你跑 或是叫仲介幫你問配合
→ f860506: 的2、3家銀行就好
推 kumaliu1988: 不用想太多 直接說你想買多少就好..管人家入手多少
→ HZM: 謄本這種東西有時空的因素影響，同物件都隔超過半年了。直接
→ HZM: 看實登或問仲介代書有無合作的銀行可估
推 fairy321: 這只能推估他的成本，成交價還是取決你有多想買跟他有多
→ fairy321: 想賣
推 catbitedog: 一年內交易，銀行的貸款應該跟屋主差不了太多，所以
→ catbitedog: 知道他的鑑價不重要嗎？
推 cms23: 重點是你想買多少
推 alexstag: 如果是預售屋可能會差很多啊
→ cms23: https://www.letf.com.tw/%e7%a0%b4%e8%a7%a3%e8%b2%b7%e6
→ cms23: %88%bf%e8%bf%b7%e6%80%9d%ef%bc%9a%e4%bd%a0%e7%82%ba%e4
→ cms23: %bd%95%e9%9c%80%e8%a6%81%e6%94%af%e4%bb%98%e6%9b%b4%e9
→ cms23: %ab%98%e5%83%b9%e6%a0%bc%e8%b2%b7%e6%88%bf%ef%bc%9f/
→ cms23: 重點是你想買多少，這間房適不適合你
→ supercbd: 主要想討論，其實不是出價怎麼出比較容易成功，而是在
→ supercbd: 而是在還沒正式找銀行、也還沒丟出出價前，買方能不能
→ supercbd: 先用公開資料（謄本、實登）自行界定一個資金風險邊界。
→ supercbd: 特別現在是2026年的偏買方市場，已非2024年的追價市場了
推 zpf2005: 每間銀行鑑價不一樣，直接找想貸款的銀行問最準
→ f860506: 這是基本功課阿 同社區同地段實登拉出來看一看不就有底
→ f860506: 了 不做功課就想買房最後也是被騙去小房間加價幫賣方付
→ f860506: 仲介費
→ f860506: 謄本更多的用途其實是看賣方資金成本跟推估心態
推 alexstag: 這種東西沒標準答案，每個人會差很多
推 Senga41: 房子屋主的 錢是你的 貸款銀行的 買賣談得來就談
→ Senga41: 現在屋主要價 和銀行評估能放貸的金額差很大  問題就在你
→ Senga41: 的錢不夠 再去借信貸多借錢來補 不然換一間別買
→ ckha3b8: 所以如果我5000萬的房子，但跟銀行借100萬，那這間房子值
→ ckha3b8: 多少？
※ 編輯: supercbd (27.51.73.83 臺灣), 01/25/2026 12:36:41
※ 編輯: supercbd (220.138.126.114 臺灣), 01/25/2026 14:22:36
推 kumaliu1988: 一年內你貸不到就是等一年 不然就是看別間。
→ kumaliu1988: 你就算拿謄本去跟屋主說你才買多少貸不出來會有意義
→ kumaliu1988: 嗎...
→ supercbd: 想買的人當然可以買啊！只是我把不同價位買到的狀況和
→ supercbd: 後續風險提出給非現金型買家，大家理性討論看看
→ kumaliu1988: 貸不到就是補錢 沒有其他方法 你要用其他方式借都可
→ kumaliu1988: 以 上面其他人都講完了
→ Senga41: 至少問過銀行貸款再評估自身能力 才出價來談是對的
推 catbitedog: 我也挺好奇的，在「鑑價低於成交價」的情況下，
→ catbitedog: 大家是怎麼判斷那一段差額該不該自行吸收？
→ kumaliu1988: 拉實價登錄出來看附近行情 要不要自己決定