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作者zeroyaking (賣屋貓奴才!!)
看板home-sale
標題[心得] 買透天別墅~坪數一樣 價值差很大
時間Mon Jan 26 15:16:21 2026
連結圖文簡單好讀版 可搭配服用 裡面有幾張圖解 包含車道型態分析~4.5米 vs 5.5米面寬圖~看房清單 https://reurl.cc/GG2Zpx 最近帶看鄉民網友挑選透天別墅時 發現許多買方往往只關注價格與坪數這兩個數字 其實就算兩間透天價格與坪數相近 之後轉手價格跟體驗感會天差地遠 基本上透天別墅產品價值核心 往往隱藏 建築型態 路地持分 面寬比例 等細節之中 型態~決定了居住舒適度 傳統透天（獨門獨院)~~~ 這類產品多見於舊市區或重劃區的大路邊。 土地產權單純 通常無持分路地 一樓多規劃為店面或客廳 若位於小巷弄內需留意該巷弄是否為既成巷道 這關係到未來改建時 是否要建築線退縮 土地可建面積縮小 甚至無法原地重建 社區型別墅（中庭式)~~~ 數戶共同使用中庭道路 依車道設計主要分為兩類 人車分道 ~~~車子開到後方車庫或地下室 中庭保留給住戶行走 優點： 中庭無車輛進出 可做花園步道 適合有小朋友家庭 後方車庫跟地下室不會風吹日曬 人車共道~前院停車 車直接駛入一樓中庭 停放於自家門口 優點： 棟距較寬 缺點： 車輛容易出入時 撞到小朋友 3. 大型封閉式社區~莊園別墅 戶數規模較大 通常只有一兩個出口跟警衛室 優點： 隱私性高 外車無法隨意進入 氛圍類似國外高級住宅區 缺點： 基地大 戶數多 內部道路通常屬於私設道路或住戶共同持分 道路維護責任在社區而非政府 買之前需要確認持分比例跟權責問題 <新化的統一花園別墅就是轉給政府了 之前社區沒錢處理路面問題~~太大了> 隱形成本：持分路地對價值影響 通常地坪大小相同的兩間透天無持分的物件價格通常較高 傳統格局（無持分）： 土地產權獨立完整 常見做法是將空地比二工增建為前方車庫 甚至增建車庫上方空間 社區型（有持分）： 地坪包含一部分用在分攤社區道路 電箱 大門 警衛管理室等公共設施 路地佔去了空地比 房屋主體可興建面積(肉地) 單純土地價值角度來看 無路地持分 整間透天一筆獨立地保值性價值通常較高 斜屋瓦設計 : 重劃區別墅常見斜屋瓦設計 不僅是為了漂亮美觀 還有為了法規跟獎勵考量 防止違建~~斜屋瓦因為不是普通透天的頂樓平面 使得難以進行二次增建違建 容積獎勵~~建商通常可以賺到獎勵 注意重點： 斜屋瓦施工工法相對麻煩複雜 施工品質不佳或偷工減料 屋瓦接縫處容易成為漏水點 水會流到下面閣樓 土地形狀黃金比例：面寬與縱深 土地形狀比大小更重要 在規劃臨路型透天時 面寬深度比例1:2~1:3 面寬：決定氣度與停車便利性 < 純以單車庫討論 > 4.5 米：僅能放一台車 室內扣除樓梯 動線會顯得較為卡卡的 5-5米半：居住舒適度大大提升 可停大車併排兩部小車 客廳面寬充足 採光較佳 6米以上：豪宅規格 可規劃獨立玄關 空間感極佳 < 大門旁通常要開小門 小門左右邊也有風水忌諱 所以有些建案會轉折 > 深度：決定採光格局 過深~~1:4以上 房屋中段採光通風不良~俗稱暗房~透過天井設計改善 會犧牲室內坪數 通常都被拿來做電梯了.... 過淺~~ 1:1 扣除停車空間 深度不足 客廳家具擺放很窄 電視跟沙發會很近 所以有些建案直接格局打橫的 台南常見透天別墅為例 5米寬搭配12米深為最好規劃 也最符合居住需求黃金比例 以下為簡單的圖文好讀版本 可以點進去看 一看就懂 裡面有幾張圖解 包含車道型態分析~4.5米 vs 5.5米面寬圖~看房清單 https://reurl.cc/GG2Zpx 下次有機會再來談朝向跟小門方向風水忌諱跟改善作法 老一輩最愛的傳格局VS現在常看到的一樓車庫孝親房新加坡格局 -- 400萬免稅 https://reurl.cc/rKG1nx 透天避雷 https://reurl.cc/qKA1Xq 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！ 精選台南好房照片 ：https://zeroyaking.blogspot.com/ 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.15.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1769411784.A.0EA.html ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 01/26/2026 15:17:15 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 01/26/2026 15:18:43
推 cms23: 買不起就沒有這些困擾 01/26 15:31
→ zeroyaking: 鄉民有實力的不少 最近才在處理收斡談台南永康東區 01/26 15:32
推 RaiGend0519: 七期那堆年紀不小的社區跟獨棟獨門別墅最後如果要都 01/26 16:07
→ RaiGend0519: 更，還是看土地幾坪再說 01/26 16:07
推 SouthEast62: 資料量好龐大，得先收藏起來慢慢消化！ 01/26 16:07
→ RaiGend0519: 地段不同看法可能會不一樣 01/26 16:07
推 grace520909: 大大能說下虎尾寮那棟透天別野，開價怎麼從七千多變 01/26 16:28
→ grace520909: 成一億二嗎QQ，不知道有沒有內幕（不是 01/26 16:28
推 arnbition: 還是自建爽 01/26 16:41
推 shyshyan: 其實4米2 4米3的透天扣掉樓梯不會超窄.... 01/26 16:43
推 shyshyan: 因為樓梯比較常見的是放橫的 不是放直的 01/26 16:44
→ shyshyan: 橫的他可能就會規劃成ㄇ字型 或者一上一下 01/26 16:45
推 shyshyan: https://i.imgur.com/ETwhX0A.jpeg ㄇ字型的大概長這樣 01/26 16:48
→ shyshyan: 但是就不會那麼窄 會比較寬 01/26 16:48
推 shyshyan: https://i.imgur.com/d4euCP7.jpeg 或者像這樣的不是ㄇ 01/26 16:50
→ shyshyan: 字型 一般來說佔地20幾坪的透天比較好的樓梯規劃大多是 01/26 16:50
→ shyshyan: 這樣 01/26 16:50
推 shyshyan: 社區型的透天其實地號會有2筆 1筆自有 1比共有 所以不 01/26 16:52
→ shyshyan: 會有什麼只有1比地號 然後扣掉共有的以後 你自己的剩沒 01/26 16:52
→ shyshyan: 多少 常見的大概就自有20坪 共有6坪這樣 你去買房的時 01/26 16:52
→ shyshyan: 候其實都會講自有多少 共有多少 01/26 16:52
→ zeroyaking: 所以透天要看設定共同擔保地號 如果沒設定 仲介要很 01/26 17:20
→ zeroyaking: 細心 就遇過不細心同行有快成交了 才發現沒調到中庭 01/26 17:20
→ zeroyaking: 等等… 01/26 17:20
→ zeroyaking: 光地坪少好幾坪 估價就差幾十萬到百萬 屋主虧死 01/26 17:21
推 IScmDa: 我覺得連結可以放前面，文字看完才發現有圖 01/26 18:01
→ zeroyaking: 好哦 01/26 18:09
→ zeroyaking: 我晚點改 現在只能用手機 01/26 18:09
推 c6066den: 分享得很好！很多人都以為社區型透天是完整獨立土地， 01/26 18:11
→ c6066den: 有些共同持分占比超多 01/26 18:11
※ 編輯: zeroyaking (112.105.66.208 臺灣), 01/26/2026 18:17:55
推 we147121: 有料 01/26 18:40
推 Librau: 推推。學到好多 01/26 19:37
推 xarch: 01/26 20:25
推 vcpw: 只住傳統臨路透天,社區型要持分的都沒意義! 01/26 21:49
推 Nick73418: 用心的po 文者 01/26 23:52
推 recorriendo: 住過封閉型社區別墅 中庭常常被婆婆媽媽們拿來曬菜 01/27 01:20
→ recorriendo: 乾XD 01/27 01:20
推 darkangel119: 感謝分享 01/27 05:51
推 alex0973: 推 01/27 07:30
→ mystage: 推分享 01/27 08:06
推 GLUESTICK: 推 原來獨棟有這些細節 01/27 08:51
→ william826: 斜瓦的有個問題 以後沒人會修 01/27 09:23
推 l14567p: 謝謝分享 原來細節這麼多 01/27 15:52
推 CWEBBE: 傳統透天又吵又沒隱私,門口被違停,根本難住 01/27 20:23
→ CWEBBE: 社區的住起來比較有質感,特別是二樓客廳那種 01/27 20:23
推 cobrabaton: 一般只要沒有符合獨棟雙拼最低要求都是販厝透天，無法 01/27 21:15
→ cobrabaton: 稱為別墅。只是社區型透天跟臨路型分別，只要兩面牆 01/27 21:15
→ cobrabaton: 都跟隔壁共用就只是透天而已。別墅要有前庭後院跟至 01/27 21:15
→ cobrabaton: 少單邊側院，而且面寬含側院最基本不能少於6m，因為一 01/27 21:15
→ cobrabaton: 台大七或阿法橫停至少6m才好停，面寬什麼5.5m／4.5m 01/27 21:15
→ cobrabaton: 那種扣除柱子跟牆面根本不夠寬，要符合豪墅，淨面寬 01/27 21:15
→ cobrabaton: 至少要10m，車格5m車道5m這是最低要求了才能停單側整 01/27 21:15
→ cobrabaton: 排不用移車 01/27 21:15
→ cobrabaton: 社區型透天如果是農建地，土地權狀絕對不只一筆，常常 01/27 21:16
→ cobrabaton: 是兩筆以上，要看建築師怎麼規劃 01/27 21:16
推 cobrabaton: 再來社區型透天嗯 很多地下室只是少少挖個半層，把二 01/27 21:18
→ cobrabaton: 樓墊高然後門口用樓梯跟二次施工做個管理室再把二樓 01/27 21:18
→ cobrabaton: 整個補平...就變成中庭 01/27 21:18
推 cobrabaton: 再來某樓說七期都更的，台中市不玩都更那套，直接是 01/27 21:21
→ cobrabaton: 建商買斷的，所以沒有都更問題。整個街廓一棟棟買來 01/27 21:21
→ cobrabaton: 整合，社區型持分的那種沒有價值就不用考慮了，因為買 01/27 21:21
→ cobrabaton: 一棟社區型無法決定什麼，而且不像是公寓土地那麼少 01/27 21:21
→ cobrabaton: 比較容易換去買大樓，社區型透天收購成本太高還無法 01/27 21:21
→ cobrabaton: 切開處理 01/27 21:21
→ cobrabaton: 另外不用怕買不起，鄉下你能買土地就能自建了，一般買 01/27 21:22
→ cobrabaton: 5m以上面寬蓋獨棟兩層樓就很夠住，只要地坪至少30坪 01/27 21:22