Re: [閒聊] 現在買房很難賺對吧

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《LimYoHwan (gosu mage)》之銘言：
: 想請教各位房產大神一個邏輯上的問題：
: 目前的豪宅線（例如台中 4000 萬）是不是等於直接給房地產設了一個硬性天花板？
: 我的觀察是，房子一旦漲到接近這條線，因為限貸令導致貸款只剩 3 成，能接手的人門
: 檻瞬間暴增，導致流動性直接斷層，有價無市。
: 反觀股票（例如台積電），股價從 1000 漲到 1800 甚至更高，都不會有漲多了就限制融
: 資成數和期貨開槓的問題，流動性依然充沛，台積電可沒有天花板。
: 在這種房產有天花板、股票無上限的機制下，資金效率是不是明顯倒向股市？大家怎麼看
: 這個流動性死穴？

其實房地產個人操作有規模限制, 這一點應該算常識, 版上也常常講啊

問題是有多少人會打到這個限制？



房地產的規模限制, 其實不是甚麼豪宅線, 而是一個人能顧的單位就是有限

如果只看豪宅線的話, 你不要買住宅就沒有豪宅線啊, 很多人就是玩商辦

以前多戶住宅貸款沒有管這麼多時候, 也可以分散多間買

現在要買多間, 也不是不行, 只是就得繞個圈子買



至於管理的規模限制這部分, 我估計個人管理住宅的上限大概是50間

超過大概就要請人或成立公司

不知道該說還好還是可惜, 總之我個人還不覺得管不動就是了

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在都市裡, 這是許多人的共同經驗, 住在隔壁的鄰居是誰, 什麼時候
搬來, 什麼時候搬走, 新鄰居又是誰, 從來沒搞清楚過。
但也許, 這個鄰居, 就是命中註定和你相愛的人, 你們不停的錯過,
只是因為你們其中一個總是向左走, 而另一個, 總是向右走。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.235.254.203 (臺灣)
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※ 編輯: IBIZA (111.235.254.203 臺灣), 01/29/2026 14:18:54
推 hermitwang: 那是每個房間數還是房子數?
推 jinso7410: 不知道現金買房後，每間都免本八成上限是多少
→ jinso7410: 如果個人財力夠的話
→ IBIZA: 租客數 套房跟三房 沒太大差別
推 soulknight: I大,還是有差啦,畢竟那個租金換算率會不一樣,能多一
→ soulknight: 點租金收入總是好的
→ IBIZA: 我是說管理的複雜度
推 physicsdk: 一個人管50間就算是專職都還要有點厲害才行
→ IBIZA: 我是用我現在的間數跟時間去評估的  我覺得50間不會太難
推 kusomanfcu: 因為一個月有30天啊
推 soulknight: 板上的租屋股（補）神你碰到一個就知道了
→ kusomanfcu: 一天處理兩間 你還能放五天假
→ kusomanfcu: 剩下的時間你還可以在ptt戰文和看美股
推 s26492755: 我是覺得看客群 78人租套房租三房都會很78
→ kusomanfcu: 然後玩手遊
→ kusomanfcu: 所以最理想的是周休二日 一般日
→ kusomanfcu: 然後你一般日出門還能省錢錢
→ s26492755: 選正常人當房客 去年一整年來說 就壞了一台電視跟有兩
→ s26492755: 間退租
→ kusomanfcu: 4周計算 多的當年假
→ kusomanfcu: 就40個
→ s26492755: 平日出門真的爽 像什麼恐龍樂園假日擠爆 塞車塞爆
→ IBIZA: 套房通常租客更換比較頻繁  但比較沒有維護問題
→ kusomanfcu: 用365天去算 52周+1天 你還能放105天假
→ s26492755: 兩間退租我都沒重新整理 算乾淨 直接招租
→ kusomanfcu: 而且一堆房客都是周休二日處理阿
→ IBIZA: 所以我覺得管理的時間套房跟二三房沒有太大差別
→ kusomanfcu: 所以最忙其實是56日
→ s26492755: 電視就去兩趟 第一趟確認真的壞了 順便拍照 然後回家mo
→ s26492755: mo下單一台 貨到再去第二趟拍照收工 之後等發票來傳給
→ s26492755: 業務報修繕補助
→ kusomanfcu: 234放假 週一補眠 因為週日可能有些人搞很晚
→ kusomanfcu: 然後234去哪都是沒啥人+特價 所以XD
推 licklabium: 我現在東西壞掉，要維修，都直接請師傅過去，我不到
→ s26492755: 真的沒什麼維護問題 東西久久壞一次 租五年多壞洗衣機
→ s26492755:  一樣修繕補助跟去兩趟
→ kusomanfcu: 光你的長期一般消費變成平日就屌打通膨了
→ kusomanfcu: 這是額外的
→ s26492755: 其實找師傅也行 今年剛好小狗開刀 我就讓社宅業務自己
→ s26492755: 處理了
推 physicsdk: 有的沒問題就一直沒問題 難搞的租客就常常在出問題
→ kusomanfcu: 大概旅行會差30%價
→ IBIZA: 我是真的沒遇過甚麼難搞的房客
→ kusomanfcu: 然後 時間效率很高
→ IBIZA: 最麻煩的 也不是找我麻煩
→ kusomanfcu: 講白點就是這樣 額外的 差異在其他地方
→ s26492755: 我是習慣去看一下 如果是冰箱還可以申請節能補助跟退貨
→ s26492755: 物稅
→ s26492755: 我也沒遇過真的很難搞的
→ s26492755: 很難搞的帶看就篩掉了
→ kusomanfcu: 消費品質和服務態度也不同 平日的好很多喔
→ IBIZA: 我遇過一個 年紀大+詐騙慣犯  是前屋主留給我的
推 physicsdk: 真的帶看都能看出些端倪嘛 好厲害 我常常覺得跟面試一
→ physicsdk: 樣 剛開始都會表現得很好...
→ IBIZA: 但他租房子是沒甚麼問題  大概就是有一次有受害者跑來找他
→ IBIZA: 他躲了幾個月沒回來  但錢都還是有付給我
推 s26492755: 像我一月新的租出去 有一個就一直問還一直說超出預算
→ s26492755:  昨天又來問我有沒有套房 跟他說不一定好像聽不懂 這
→ s26492755: 個來了我也不會租
→ IBIZA: 我比較擔心是他年紀大 不要有天掛在裡面
→ physicsdk: 詐騙犯XDD 他錢匯到你戶頭不會害到你嗎
→ kusomanfcu: 會自己處理事情的就一直會自己處理 小事找你一次的你
→ kusomanfcu: 就等約到不續
→ IBIZA: 我跟他都拿現金
→ kusomanfcu: 上次有個 幾千萬的詐欺犯....
→ IBIZA: 他是騙財騙色的
推 s26492755: https://i.mopix.cc/c2aEor.jpg
→ IBIZA: 不是詐騙集團那種騙不認識的人的
→ s26492755: 你們不會覺得這個人怪怪的嗎
→ kusomanfcu: 然後 被害者找上來 我和他約時間 我當天高速把契約影
→ kusomanfcu: 本交給警察 說 俺包租公不乾我的事
推 s26492755: 同樣問題月初我就回答過一次了
→ IBIZA: 我第一次知道他欺騙感情+騙女人前  是派出所警察跟我講的
→ kusomanfcu: 然後什麼時後租的 都交代好 後來就再也沒人問了
→ IBIZA: 第二次就是有女人為他自殺 女人家人找上門
→ s26492755: 有些談吐跟習慣裝不來的
→ kusomanfcu: 喔 他的朋友跑來要押金 請他朋友清空 然後 要證件資料
→ kusomanfcu:  和前後拍照
→ IBIZA: 不然我根本看不出來這個老頭還有能力騙財騙色
→ kusomanfcu: 因為房客被羈押嚕 羈押超久的
→ s26492755: 可能我太龜毛 覺得磁場不合的就篩掉
→ IBIZA: 我是不太挑人  我老婆就比較挑
→ kusomanfcu: 你早點把資料給警察和檢方 配合好 根本不會怎樣好嗎
→ IBIZA: 女生不要  法律或金融業她也不以歡
→ IBIZA: 不喜歡
→ kusomanfcu: 我老實說 詐欺犯還比 魯蛇租客好
推 s26492755: 我有個房客是被變態騷擾 一個gay一直傳訊息給他 說要
→ s26492755: 給他上 有次還跟到社區 房客直接報警
→ kusomanfcu: 忙著詐欺不想被房東吵
→ s26492755: 女生不要是怕肉償你把持不住嗎 哈哈哈哈
推 physicsdk: 看不太出來他是真的很想租你的房子 還是找麻煩
→ IBIZA: 那個老頭 很怕我把房子收回去 所以避風頭還是準時交租
→ kusomanfcu: 那種在板上說欠租怎樣沒事的魯中之霸
→ s26492755: 我老婆不太會看人 太容易被騙了 頂多有時候靠北我是不
→ s26492755: 是貪圖年輕女生就租下去了
→ s26492755: 我是蠻問號的 phy大 因為回答過的問題還要一直問 我會
→ s26492755: 想你是不是以後什麼都要問什麼都要找我…..
→ IBIZA: 其他的 還有一個是垃圾懶得丟 都積一堆  拿去丟 一路還流
→ IBIZA: 湯
→ s26492755: 又或是都沒在聽別人講什麼 自顧自的說 比較自我意識強
→ s26492755: 烈的
→ IBIZA: 退租後 我去清理 進去原本不覺得怎樣
→ IBIZA: 家具拉開  所有家具下面都是垃圾
→ s26492755: 我遇過一個不分類的 後來社區祭出罰款 就開始乖乖分類
→ s26492755:  其實做得到的
→ IBIZA: 但 大概是我只租他一年就拒絕續約  所以房子沒弄髒
推 physicsdk: 老婆不希望你租女生大概也就怕這個XD 人家說要肉償我
→ physicsdk: 也不敢答應
→ physicsdk: 的確那種問問哥還是不要比較好 約簽下去才被煩很討厭
→ IBIZA: 除了這兩個 其他就還好
→ s26492755: 啊 我遇過最難搞的是我朋友女鵝 吸毒 床墊先起來有吸
→ s26492755: 食器 真的不要租認識的 一開始她是單親媽媽我就篩掉了
→ s26492755:  是她認親自報家門我才租她
→ IBIZA: 吸毒的我沒遇過 起碼我沒有知道有房客吸毒
→ IBIZA: 除了那兩個 其他的最麻煩大概就吵或是養寵物
→ s26492755: 問問題沒關係 明明寫很清楚還問的 小扣分 重複問題問好
→ s26492755: 幾次的 我真的不行
推 kusomanfcu: 一堆單親媽都超雷的....
→ s26492755: 這次招租還有一個香港人是扭捏了半小時 我請他回去好好
→ s26492755: 洗澡 睡覺 想清楚再來租 然後隔天我租給別人 哈哈哈
→ s26492755: 我喜歡乾脆的人 要就租 要就不租 我都問我老婆 咩修竿
→ s26492755: 某 沒在跟你扭捏的
→ IBIZA: 我沒遇過單親媽  也沒有遇過嬰兒  來租的有小孩的都很大了
推 s26492755: 單親是真的建議不要 雖然我也算是單親
推 kusomanfcu: 單親媽 可以國營社宅優先嗎 不要來荼毒一般房東
→ s26492755: 還有身上有煙味的我直接gg
→ IBIZA: 抽菸的我也很不喜歡
→ kusomanfcu: 你那個年代的和現在這種年代的單親媽不同好嗎
→ kusomanfcu: 現在都加熱菸了 不可以有煙味
推 physicsdk: 我社區就還是有租客整天在陽台抽煙 菸蒂菸灰還往下丟.
→ physicsdk: ..
推 kusomanfcu: 現在的一堆都超有問題的
→ kusomanfcu: 你叫管委貼公告 想抽菸的改加熱菸
→ kusomanfcu: 垃圾丟自己垃圾桶 不會臭
推 f860506: 好奇I大平常有本業要顧嗎？商用對我來說管理輕鬆 但住家
→ f860506: 真的蠻懶著自己管的...
→ f860506: 最後寧願少一點走代管
→ physicsdk: 管委有勸導啊 但租客比較不當回事 屋主是地主也是擺爛
→ physicsdk: 不鳥 最常欠管理費的就是地主戶
推 s26492755: 還有像電梯會不會幫忙擋門啊 進室內會不會拖鞋 這些都
→ s26492755: 可以反應這個人是不是會在意別人的
→ s26492755: 有些沒那麼好裝 本性很容易露出來的
→ s26492755: 我也是被騙過一次 跟我租 但偷偷當二房東 他的房客就真
→ s26492755: 的不行
推 s26492755: 我自己不管是在591還是臉書還是脆招租都有留line 過分
→ s26492755: 客氣的通常是仲介或包租代管 不太有禮貌的 本人來了你
→ s26492755: 大概也不會想租 所以我說我很多毛
推 kusomanfcu: 就本版魯空那種消費者心態台灣鯛
推 s26492755: 真的有遇過覺得我花錢我是大爺的 要求超多 直接不租比
→ s26492755: 較省錢 就算我買東西我也覺得彼此應該互相尊重 我自己
→ s26492755: 賣家具的時候也是 賣專業不賣卑微
→ s26492755: 遇過一個堅持浴室玻璃磁磚要零水垢的 那你還我的時候可
→ s26492755: 以用同樣標準嗎
→ s26492755: 是中古又不是全新的
推 physicsdk: 還你的時候就算未達標準也不能拿他怎樣 頂多扣押金不
→ physicsdk: 還 萬一他來搞了其它破壞都不回本 誰想自找麻煩先幫你
→ physicsdk: 弄成沒水垢
推 s26492755: 我都是那種你有打掃看起來乾淨就好
→ s26492755: 不要求一塵不染
→ s26492755: 我給你的標準也是這樣
→ s26492755: 我還遇過一個檢查抽油煙機濾網的…
推 s26492755: 總之感覺會很麻煩的就下一位 其實招租資訊都寫的很詳
→ s26492755: 細耶 照片也都是原圖直po 多數最後租的租客都是看個重
→ s26492755: 點就決定租了
→ supereva: 50間房子 讓我想起七龍珠的撒旦XD
→ C24128390: 這邊的間應該是套房等級的那種
→ C24128390: 平均一個房客三個月找你一次你也差不多是每天有事了
→ C24128390: 就算平均租2年等於15天要處理一次換房客的事 不輕鬆啦
→ supereva: 如果是上班族我覺得三間就很難管了..
→ supereva: 都找代管XD
→ supereva: 尤其不同縣市的
→ njunju: 我就自己管3間兼上班族
→ njunju: 但要同縣市 以前每年換租客還很麻煩 近年是2個組5年以上才
→ njunju: 比較輕鬆
→ njunju: 而且我是出租有店面啦 有時遇到要倒閉的也是一堆雞巴鳥事
推 kcy05785: 50間起碼就月收50-100萬，加上房子轉增貸的收益
→ kcy05785: 不覺得會嫌多辛苦
→ IBIZA: 平均三個月找一次?  一年平均都沒一次...
推 dakkk: 房子就是槓桿工具 不賣也可以貸款借錢
推 labdog: 管50間？沒辦法工作了吧
→ IBIZA: 去年事情最多的大概就是有一個念博士的房客不知道出啥事情
推 kcy05785: 年收幾乎破千萬要個屁工作
推 labdog: 上班族管個七八間就差不多了
→ IBIZA: 辦休學 也不跟家人聯絡  Line也不回  我去找過他兩次
推 s26492755: 不要說跨縣市 跨區就夠麻煩了 以前汐止還沒出清完 從新
→ s26492755: 莊過去要快一小時 來回就兩小時 現在全都騎車十分內多
→ s26492755: 舒服
→ IBIZA: 修了一次洗衣機  花最多時間的應該是四組房客換人 大概各去
→ IBIZA: 2-3次  其他就是我自己過去巡+固定跟老頭拿租金
→ IBIZA: 然後租22年那個為了汙水接管的事情找過我兩次 但我都電話
→ IBIZA: 跟他說 讓他自己去對施工單位
→ IBIZA: 我自己過去巡大概一個月一次 順便續約
推 s26492755: 收現很累 厲害
→ s26492755: 又不是年輕妹妹 我才不去 哈哈哈
→ IBIZA: 我只有那個老頭收現  因為我一直想要他走  不想留匯款紀錄
推 s26492755: 認真想起來每個租客一年真的找不到一次 還有好幾年都沒
→ s26492755: 找過的
→ IBIZA: 大部分房客我大概一年就連絡一次而已
→ s26492755: 但我有個租客說他左右都換過人 我還以為那個社區租了就
→ s26492755: 都不走了
→ IBIZA: 純回報 已匯款 有收到 那種不算
推 s26492755: 我還有個房客更酷 匯款從來不說 但每個月都有準時 租
→ s26492755: 兩年給完她鑰匙後 下一次就是他房子好了 到期要搬家
→ s26492755:  還提前半個月就搬走 然後沒幾天我找到新租客 不只無縫
→ s26492755: 還重疊租期撿點便宜
推 s26492755: 其實一開始家具家電不要亂用 真的很少修繕 房客也不太
→ s26492755: 喜歡找你 我只有電視一台是買了五年多壞掉 其他都是前
→ s26492755: 屋主留下來的壞掉