[閒聊] 建商房價計算公式

[kcy05785 (肥宅一號)]

打這篇呢

單純是給不懂得人

稍微理解一下建商成本怎麼算

低能空軍受不了的可以先左轉，慢走不送

房價大體上分4個構成

營造成本、土地成本、管銷、建商利潤

土地成本有實價登錄，自己去查

地坪1坪大概能賣3.5~4.5坪

這比例和容積率、免計容積樓層啥小的有關

大多在這區間跳，取中間值1坪賣4坪

建商地買60萬/坪，那賣的成本就60/4 = 15萬/坪

市區和重劃區都差不多這價碼

管銷包含代銷、購地利息啥小的

一般抓5萬/坪


最難抓的一般是營造成本

這玩意兒跟建商的品質、選料口碑一大堆的玩意兒有關

不過好在現在政府在大興設宅

營造成本的地板價相對透明

畢竟社宅只管蓋，地是政府的，也不用管銷

政府摳門出名的，營造廠賺不到啥油水

2018年11~12萬/坪
https://news.591.com.tw/news/6884

2022年20萬/坪
https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1493671

2025年快30萬/坪
https://reurl.cc/qKEjmR

取中間值20萬/坪好了

光建商不要倒閉的成本

就15+5+20=40萬/坪

不含建商利潤

等於如果要買重劃區、市區

40萬/坪就是地板價，嫌貴的可以去買老大樓惹

空軍拜託繼續租房子

甘巴爹~






話說這成本

搞不好真的會開放40年貸款......

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→ kcy05785: 地方政府努力賣高地價抬升土地成本；中央政府努力修法
→ kcy05785: 提高營造成本，哈哈哈哈哈哈
→ f860506: 就算台北豪宅也不會超過35萬一坪 中南部目前有在下跌 其
→ f860506: 實不到20萬
→ kcy05785: 中南部土地成本低。至於豪宅是大坪數，那個比例另算。
→ kcy05785: 算出來的總價你也買不起，就來抬槓而已
→ kcy05785: 空軍如果各個能買豪宅，建商超愛的
→ nelsonhsiao: 各地都市計畫住宅區商業區容積率差很大，沒法用這個
→ nelsonhsiao: 公式全套啦
→ kcy05785: 你當地預售建照都有上網公告，自己去查容積率上下
→ kcy05785: 算一下就知道了
→ kcy05785: 那個比例是常見的15層大樓比例
→ kcy05785: 預售Case by case都能大概抓到建商的成本在哪。
推 jl40: 這腦…..
→ kcy05785: 購地成本、建照、營造成本幾乎都半公開
→ yiliang1107: 又瘋了一個 阿彌陀佛
→ yiliang1107: 2018買過地價一坪95萬的建案
→ yiliang1107: 照此公式，95萬一坪/4+5萬行銷
→ yiliang1107: +營造成本12萬
→ yiliang1107: 單坪成本應該40.75萬/坪
→ yiliang1107: 結果真實市場上，人家賣2-3字頭。
推 bogy26: 隨便賣都40以上怎麼還會有建商倒閉
→ yiliang1107: 就是上面nel大所提的容積差異造成的
→ yiliang1107: 另外有建蔽率要考量
→ kcy05785: 售價是用建坪去考量吧
→ yiliang1107: 建蔽率跟容積率就是建坪的主因
→ f860506: 這樣也可以被戴空空帽子喔 這是最近某十大建築師本人親
→ f860506: 口跟我說的啦 你的來源是？新聞？
推 johnsun: 公設部分印象沒有納入容積率計算？ 所以實際土地成本應
→ johnsun: 該會再低些
推 cake51640: 南部營建成本沒那麼高 中北部不清楚
→ kcy05785: 公設有那免計容積的部分
→ yiliang1107: f大是板上去年還有進場買的房多XD
→ cake51640: 梯廳發電機室那些印象中免計容積抓20%，還有容積獎勵跟
→ cake51640: 容移
→ yiliang1107: 獎勵容積跟容積移轉
→ kcy05785: 那個比例應該應該要看總銷坪數
→ cake51640: 其實要知道土地跟建坪就隨便找一張使照上面就有了
→ kcy05785: 車位那個就不算了，算地上物的部份
→ yiliang1107: 例如很多土開會買標的物周邊私有道路，最後把容積移
→ yiliang1107: 轉到建案基地上。
→ cake51640: 車位用防空避難室檢討也是免計容積的
推 kumaliu1988: 因為管銷利潤 %數是乘法 這個你知道就導的出來了。
→ kumaliu1988: 有在土開的應該都會知道
推 f860506: 要看造價隨便抓個權利變換書去好好讀一讀 不要在那邊話
→ f860506: 唬爛 新案都有3字頭甚至寶佳有2字頭尾的好嗎
→ o523874: 之前賣地給建商，有給我一張成本計算表，想合建
→ kcy05785: 購地成本60/坪的還能賣2字3字的超想見識一下
→ kcy05785: 差不多這2年的預售應該沒這個價位
→ kcy05785: 社宅那個營造成本，看社宅的位置大都是市區
推 SkyFee: 這樣抓很寬鬆了 實際更多
→ SkyFee: 當然偏鄉偏遠郊區例外 因為土地價格
→ kcy05785: 最多就土地成本比例問題。但營造成本那個大頭的避不掉
→ kcy05785: 政府那個價格大概就公定價，沒可能政府發包28萬結果
→ kcy05785: 成本才14萬
→ f860506: https://i.imgur.com/l1N2PyX.jpeg
→ f860506: https://i.imgur.com/RkY6NSf.jpeg
→ f860506: 造價34.2億
→ PTTVERTWO: https://i.mopix.cc/FkLl4n.jpg
推 straggler7: [(土地單價/最高容積率/1.6)+營造成本]X1.35
推 alonzohorse: 但是這樣抓真的太籠統
→ kcy05785: 梧棲那個案購地成本是24.92萬/坪
→ kcy05785: 原建照22年的
→ kcy05785: 看錯，土地21年買單價23.94
→ kcy05785: f86表粗略看營造成本33萬/坪，用34億/總樓地板面積
推 iifz32: 營造成本20萬/坪 過去五年建商全倒閉 想也知道含利潤了
→ iifz32: 不要整天幫建商抬轎
→ f860506: 售坪(含公設)免計容積)大概還要把容積樓地板面積*1.55-1
→ f860506: .57
推 iifz32: 大家都知道逐漸變高 是忽然高得太離譜
噓 wccw010034: 公開說明書看一下
→ kcy05785: 1.5-1.57應該是含車位的倍率，但車位是分開計價。
→ kcy05785: 不含大概1.2吧，33/1.2大概27上下
→ IBIZA: 上面那個松山都更算起來建築成本一坪33萬
→ kcy05785: 這種都更案的土地成本都滿……公允的大概就營造成本
→ wed1979: claude，剛用來整理nas小姐姐公寓跟電影，把畫質低於720p
→ wed1979: 全刪了，所以只要有資料，不管是在網上或是本機，等於指
→ wed1979: 令化就能完成，不管是法拍或結合實價跟平台掛售的物件，
→ wed1979: 推算出合理價格不就輕而易舉
推 iwcuforever: 比較可能是增加地上權案件拉低土地成本，這個只要政
→ iwcuforever: 府停止賣地模式就可以了
→ f860506: 扣車位大概30上下啦
→ IBIZA: 一般建築成本算法不會扣車位啊
→ IBIZA: 不過都更的建築成本，不管實施者有沒有營造能力，都有營造
→ IBIZA: 廠的利潤
推 planta: https://i.mopix.cc/i5gFCn.jpg
推 planta: https://i.mopix.cc/ark7aH.jpg
推 planta: 政府每天在立法院吵來吵去，你們以為都跟自己沒關係，其
→ planta: 實每個法條都跟你有關係，你們每天在罵的房價，就跟這些法
→ planta: 規有關係！！！覺得公設比30%太過份？？？其實是蘆洲樓下
→ planta: 一整排摩托車，被八加九放了一把火，這個歷史共業大家都得
→ planta: 承擔，不要再以為錢都是建商在賺的，這一個遊戲真正的莊家
→ planta: 其實是政府！！
噓 jessicaabc98: 好了啦，聽你在屁
→ jessicaabc98: 拿建商餵的新聞來判斷？？
→ kcy05785: 別崩潰，營造成本是政府決算的報告。
→ kcy05785: 舉例的20萬/坪營造成本還是內政部自己講的嘞
推 jaricho: 空空很討厭看到營建成本上漲這件事
→ jaricho: 但明明知道基本工資在漲 也知道很多原物料在漲
→ jaricho: 但就是無法接受營建成本上漲
推 straggler7: 賣不出去也沒用
推 yyc210: 不會算不要勉強硬發…
→ yyc210: 某樓那個所謂公式 準確率也不太行其實
推 faye8626: 算得很好，下次別算了