Re: [新聞] 獨/房市降溫衝擊?高雄工程行遭控「積百

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

這邊講一下,中古屋跟新屋的狀況.


基本上呢,一波大漲,通常是建商是主要的"炒手"

這點應該大家都不會不清楚.


那如果原本這個地方在一個穩定盤,例如2018那種時候.

新屋在1000,15年屋在800,30年屋在700.

10:8:7...是一個經過盤整後穩定的價差.


但當這個地方丟入了台積電好了.

或是也沒有利多,單純就是一個無限QE後引發的全台大暴漲.


之後建商開始狂拉價.

你會看到.

新屋從1000拉到1500,而15年屋在900,30年屋在720.

對你會看到這種很誇張的瞬間.

尤其是大利多後一兩年.或是一個很明顯的新屋和中古屋價差極大的時候.

比例會來到.

10:6:4.8

而等到再過個可能一段時間,例如一兩年.新屋開始漲幅趨緩.

也就是新屋可能1500漲到1650....

這時候15年屋開始大補漲.

他可能900往上跳到1200..

而30年屋也開始啟動,但可能720漲到850.

這樣你會看到1650:1200:850.

10:7.2:5.1


疑,數學概念好一點的,你突然發現,當價差最大之後開始收斂.

是不是買15年屋可以賺最多....XD


然後之後可能進入冷盤...但如果交易量不向今天被冷凍,單純就是比較低.

那可能你會看到新屋價格停滯,15年屋只微漲一點,但是30年屋還在默默的漲/.

因此你看到新屋1700之後躺平.

15年屋從1200漲到1300,之後又很疲憊的爬到1350.

而30年屋850漲到1000之後又漲到1100.

也就是.

1:7.9:6.4


這時候你發現,買30年屋是不是變最好賺.


然後冷盤大家說房價要跌了,要垮了,投資客要跳樓了.

然後...

新屋繼續死在1700.

15年屋又很努力地爬到了1360.

30年屋又默默的漲到1170.

之後大家價差又回到逼近於.

10:8:7..



所以你們知道,為啥2014年的時候我都在玩中古屋.

2016的時候滿手公寓..XD


這個概念我講了非常多次.

可是不信的就是不信.


那不信你開心就好.

反正我賺我的,你爽你的..XD



而新屋很難賺是因為.

他1000漲到1700...

基本上都是"建商賣的價格"

而不是你賺到的.

也就是說例如你1500跳進去,那最後建商賣1700.

但你有本事比照建商轉手1700嗎?


那他媽我橋頭買28.x你算29...現在旁邊新案成交4x..

我他媽不就賺35%?....透過預售屋槓桿10倍來看.

我賺了三倍多...兩年....XD

哪來那麼爽,我現在估如果成屋後轉手大概在33~34...

大概要過個一兩年才會再往上拉到35以上...
(我是指如果新案一直卡在4x而沒有下一次爆發的狀況)


另外一點,建商一直拉價,利潤都進地主和建商口袋.


但反過來如果你買中古屋.

700漲到1170.

這叫做成交行情.二手市場的成交行情.

也就是你無論買多少,當行情到1100...就代表你二手市場賣1100.

例如你買900後面二手市場你賣1100...那價差就是你的利潤.當然後面要扣稅和交易成本.

因此中古屋的漲幅是你實實在在吃到嘴裡的.

而不是看著建商賣4x,就幻想自己可以賣4x自爽.


因此新案沒你想的那麼肥.


當然新案還是有好處.

你看,一個利多下來,瘋狂拉價的是建商.

所以屋齡越低,他在上漲的時程就越早.

例如你看到無限QE,就跳入市場.

我當時白天鵝還是過了半年才買...並且是路過莫名其妙刷下去.

而我買26.x

如果是無限QE立刻買,早半年可能還可以買到25.x...

然後白天鵝一直拉價,拉到35的時候.

中古屋可能才20拉到23.

因為..買白天鵝前幾個月,我才剛買一間中古屋..20.x.

並且我白天鵝預售屋轉讓,短短小幾個月就30轉掉了.


而橋頭那個也是,台積電宣布,我當個月底就去買.

然後你們也知道後來發生甚麼事情.

建商後來瘋狂拉價.


因此在初期的爆發力.

新案非常兇猛.

會有最佳的時間效益.

當然先跑會先停.

因此你們瞧不起的老公寓,爛套房...都還在大漲.

你尚風尚水完美無缺的蛋黃區新建案,會先漲不動停滯..XD


到最後大家價差比例又回到穩定盤會有的價差.


這就是中期投資最大的奧義.

一波大漲或是一個大話題.

第一時間衝新案,衝蛋黃區.

之後就進入了一路吃補漲.

從二線,從新古屋開始.

一路越買越後退.

買到三線四線五線.

買到中古屋買到老屋買到老公寓.

直到所有價格都回到穩定盤穩定價差.


就像我當年2018 2019的時候再靠杯沒東西可以買.

那是指中期投資沒東西可以買.

所有東西都落在穩定的價差上面.

幹那我賺屁.


這時候就回到蛋黃區或是話題區去買強勢產品.

因為下一個大漲,蛋黃區或是強勢產品就會第一時間衝出去.

而老屋可能還躺在那邊看戲...



對喔,再說一次,上面是指"中期投資"

他主要在賺相對價格的變化...


長期和短期的概念又不一樣.

請不要亂套.

你亂套之後問我,我都不知道該不該回答你.

因為回答你,我還要先糾正,你的投資配置布局,不是屬於這個算盤.

你拿清朝的劍去斬伊朗的革命衛隊...你看你怎麼斬,人家有長程導彈的.


你永遠都要知道,你今天的投資.在賺甚麼錢.

是賺買賣本來的市場價差波動...短期...買便宜賣貴管你甚麼屁我都敢買.

還是中期追話題或是賺補漲.

還是長期你要吃整個區域的位階提升的區域成長利潤.

你要知道你在賺甚麼東西,你才知道你要買甚麼東西.

你不要盯著區域位階上升,在那邊打買便宜的算盤.

到時候你甚麼都買不到.你強勢區要怎樣買便宜啦...誰會笨到便宜賣你?

你當然是去買那些人家瞧不起,整天說沒人要爬樓梯,沒人要住老屋的物件阿.

最好是更多屋主被詐騙到大腦混亂神經耗弱,然後把他的房子丟出來亂賣..

科科...幫我們在沒有價格成長的時候,還可以發大財.


不過當然現在是交易量大縮.

並且是"人禍"


人禍這種東西就需要人禍解.

但是人禍這種東西,你無法估算無法推導無法預測.

就像你無法預測川普一樣.

他要是哪天突然說,我們社會出大問題,經濟要受到重創.

你看會不會又變成股價大崩潰,然後現金和避險產品大暴漲.

他的一句話,市場就上蹦下跳.

但你有辦法預測他會講甚麼話嗎?

阿就沒辦法啊.

而今天台灣不動產市場也是這樣.

現在是阿龍的人禍問題.

當然阿龍應該也承擔非常龐大的壓力.

但是你無法預測或是推論,阿龍之後會怎麼做.


所以大家都只能看下去等到有變化再說.


另外.

現在冷盤交易量太低.

並且中古屋的貸款也都被掃到.

所以價差收斂效應很微弱.

造成補漲也很難賺.

所以現在適合躺平.

畢竟你的交易需要承擔成本之外.

你的交易也會影響到你的槓桿...

所以如果你急著現在明明就不好賺,硬要賺,把自己多塞入條件很差的購屋貸款.

到時候要是突然又QE,或是阿龍突然鐵頭被打爆對社會低頭解放限制.

到時候你還想加碼開槓桿,反而會被你現在這個很爛的槓桿給卡到腳.

那不就自己搬石頭砸自己的腳?

很難賺就不要賺.

人禍這種事情無法扛太久,因為干涉市場的力量永遠都會吃到反嗜...

你就等到東風來了在火力全開就好.

這段時間就繼續躺平才是王道.


現在是努力研究長生不老的時候.

把更多時間花在養身健康上面!!

而不是在很難賺的市場硬要多賺幾毛錢.



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1770542861.A.E10.html
→ pttcloud: 請問ceca對已經交屋的，同時間參考要看自己社區的價格
→ pttcloud: ，還是附近新案的價格比較準。
自己社區的先看.

但如果最近價格有變動但是自己社區沒有成交紀錄.

才去看附近類似的案子.


而自己社區有成交.

一律優先看自己社區.


不過要記得做樓層,景觀,私人交易等等的產生的價格變化的價格修正.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 17:37:40
推 jessicaabc98: c寶寶推
推 SINW: 人禍就能靠選舉解嘍
推 lienchi: 但還是要代銷洗腦預售才賣得動 說買成屋一次要拿出太多
→ lienchi: 錢了不划算 不如買預售 三四年後才蓋好 當作慢慢存錢 然
→ lienchi: 後就吞下和中古屋價差極大的預售
推 uvuv: 推推！
推 cblade: 房價也被壓制過幾次 然後根本壓不住..
推 aass5566: 高雄現在交易量超少～ 但開價的跌幅也跌不多
推 jessicaabc98: 買南部，真的有愛，北部一堆炒完都走人囉
推 planta: 清楚明白容易理解，佛心，推
→ planta: 現在躺平就是王道
推 iversonya: 推，房神
推 SkyFee: 年底選舉就知道
推 Airfoil: 黃金股票好賺不賺能在房地產美債套著躺平1年多甚至未來
→ Airfoil: 還要好幾年也是滿厲害的，不知道有多少人可以這樣操作！
→ Airfoil: 橋頭實價/轉約也有30萬的 ，這樣用持有成本黃金股票對價
→ Airfoil: 來說慘賠吧！現在經濟大好在期待QE是什麼笑話嗎？ 而且
→ Airfoil: 人禍會不會越來越大力？
如果金融市場有想的那麼簡單.


那這世界上還有窮人嗎..XD


巴菲特也都大多沒啥賺到阿.

是不是又要嗆巴菲特老了..XD


※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 18:53:28

外加低潮期你連三五年都稱不過.


那..

想想當初網路泡沫.

我表舅.

199x年股票熱得時候賺了上億.

網路泡沫後就破產...XD


阿你連三五年都無法躺平.

做甚麼投資拉...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 18:55:41
推 curance: 推
推 letitgo: 問個 ，降息循環已經啟動了 怎麼美債還是那個死人樣？
檯面上的理由.

1.美國欠太多錢.

2.世界上賺最多美元的中國不買美債並且放任美債到期後不續.

3.市場對川普政策是否會造成大通膨產生隱憂

4.到前不久FED都還在QT


至於檯面下的陰毛論.

不想討論,因為後面會變吵架和口水戰.

推 kcy05785: 股仔就專門找碴的，一個「循環」起碼跑個2年現在就在急
推 Airfoil: 原來躺平也是一種投資 受教了。版上大大不能再酸年輕人
→ Airfoil: 躺平等繼承了、原來他們是在長期投資，嚴格來說C大也是
→ Airfoil: 吧！
推 kcy05785: 現在少年股神每個都要幾個月翻個20%30%才叫投資
→ kcy05785: 這真的是技驚四座
推 e65947: 躺平中
推 eigenvalueqq: 想請教 c 大
→ eigenvalueqq: 目前有買房剛需 會建議這個時間買嗎（新北）
→ eigenvalueqq: 還是建議再等一段時間比較好
→ eigenvalueqq: 感謝
自住的該買就買了.


之前講過有一個情況會造成房價下跌.

那就是如果AI泡沫,並且整個金融市場低迷時間拖很久.

並且造成美元流動性枯竭外.

嚴重影響到台灣科技業的訂單.

(台灣科技業不容易因此倒閉,因為是賣鏟子的.
 而且AI泡沫是金融上的泡沫,不是說AI像元宇宙那樣變笑話...
 單純就是炒作過頭金融市場會有一個大修正...
 尤其如果歐噴醬搞到掛掉之類的,讓他身上大筆的投資和牽扯到的公司或是訂單掛點.
 這種情況,會進入金融泡沫和AI相關產業短時間內的低迷.
 而台灣現在主力都在科技業,而這一塊又會因此受到很直接的時間內衝擊.
 那這個時間內,科技業必然甚麼分紅,或是獎金,都會大幅縮減甚至暫時性都沒了
 而在市場上的資金,也會大幅萎縮)

那有可能在同時壓到不動產的價格...
(這邊有一個前提就是,當下不動產依然跟今天一樣冷盤
 如果再發生之前不動產就再度熱起來,那有可能價格沒下跌,但是再度進入冷盤)

推 PTTMAXQQ: 房版土地公又出來授課解惑了
→ PTTMAXQQ: 為什麼人這麼好呢，明明爬你以前2018-2021左右的文都能
→ PTTMAXQQ: 看到你不厭其煩的解釋
→ PTTMAXQQ: 結果你還是站出來了
推 ProTrader: 同社區  樓層視野有影響  裝潢影響很大
→ ProTrader: 例:85大樓套房的視野價差 裝潢會唬爛要注意細節
→ ProTrader: 價差流的問題是能判斷不同區域個案的公正行情
→ ProTrader: 正確判斷行情對多數人來說很困難
→ ProTrader: 裝潢價差專業門檻會更高
投資的話,你一定要對這一塊有一定的估價能力.

你沒把握就往下估...反正大不了就是吃貨的時候常常買不到.
(或是你就買賣空屋單純化.)


自住的話則是.

你如果有把"狩獵範圍"內的物件都看過.

那....你爽就好..XD

例如有一個房子裝潢你覺得還不錯要賣1500萬.

另一間空屋賣1430萬.

你覺得多70萬換那一屋子的裝潢會爽...那你開心就好.

畢竟你自己裝潢可能要花250萬+超過半年的翻修時間.


但投資一定要很客觀的思考.

那一屋子的裝潢,未來你轉賣的時候.

是否可以穩定+70萬以上的價格賣掉.

最好是你覺得他可以值100萬再下手.

否則寧願買1430的空屋..

畢竟裝潢風格很吃個人,而投資你不會為了特定族群的喜好去花錢.

除非這一個特定族群願意花非常高額的代價跟你買讓你有更龐大的利潤.
(例如整屋子歐洲宮廷風,你估那種裝潢很貴至少400萬,但是房子才+70萬賣.
 而你覺得這個物件轉手只要多熬個一段時間,會有喜歡的+150~200來買.
 那你有把握你要這樣操作也可以,用時間來換取釣到大魚的機會..
 但你必須有把握...不要搞到半天結果加不到70萬,這樣就...投資失敗...
 至少再裝潢這一塊的70萬部分,你投資失敗..XD)

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 19:50:23
推 licklabium: 這一篇寫的很好，非常受用
→ medama: 推
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 19:50:52
推 PTTMAXQQ: 所以現在冷盤了，你就看看你關注的區域
→ PTTMAXQQ: 現在是10:8:7還是10:7:5
→ PTTMAXQQ: 就能清楚的知道該買什麼了
這就是我之前再講大昌商圈的199x年蓋的中古屋的原因..XD

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 19:51:35
推 knightjames: c大 南星新機場有要蓋嗎？
推 alonzohorse: 不過你美債套著配到現在還是有賺吧？
本來有一點賺.

但是前不久又差不多回到打平.

反正現在就再賺和不賺的邊緣...XD

→ knightjames: 都沒消沒息了
沒消息就先當沒有.

並且小港機場北邊那800億的航廈好像在動工了.

那東西動工的話,南星機場的機率就低很多.


畢竟那是800億..一大筆錢.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 20:02:40
推 planta: https://i.mopix.cc/x3Mdtj.jpg
→ planta: https://i.mopix.cc/KYT9xM.jpg
→ planta: 應該是這樣介紹的,真有趣！
為啥會是投資長期持有為主啊?

我交易最多就是短期.


不過短期有點像在賺生活費..XD

反正就一筆錢在那邊滾短期.

而例如公寓買了又賣掉又買了.

中間多的錢,有大半就被我花掉..


而中期其次.

中期就是各種追捕漲.

或是抓跳躍前夕切入.

最近比較典型的就例如.

之前諾貝爾11.x切進去,過兩年多後,16.x賣掉.



長期的通常都是講給自住戶聽的.

因為自住就是一種長期持有.


所以自住買了,要用錢就是轉曾貸出來.

他又不能賣.

而在本版很多時候講的是自住戶,而不是我的投資..

所以講長期持有的比重不低.

但實際上投資操作更多都在中期和短期.


當然之前短期就因為貸款被卡而都轉成中期去了.

並且橋頭那個算是長期...因為從今天算起,我也至少還要放個七八年以上.



推 knightjames: 嗚嗚   高雄沒24小時的國際機場了
推 Complain: 房板唯一支持高雄王
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 20:23:42
推 madd: 可以請教大神關於橋頭下半年兩大建案要交屋 總計1300多戶
→ madd: 會建議繼續持有出租 還是售出 想聽聽大神的建議
我會再放個至少七八年.


南科當年連漲10年..XD

不要小看台積電.


那是台灣最厲害的利多.

沒有任何東西..可以跟台積電比利多效應...!!
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 20:24:15
推 alonzohorse: 我以為上半年就交完了
推 jessicaabc98: 放個二十年當傳家寶，別的國家都演給你看了
推 shaoyu: g
推 planta: 原來是如此啊解釋的好清楚
推 jaricho: 59f 你擔心別人的房幹嘛？
推 planta: 剛才做菜的時候在聽這首歌，自覺很嗨，這是不是國標舞恰
→ planta: 恰的節節奏啊？！
→ planta: https://i.mopix.cc/ieneL2.jpg
→ planta: https://i.mopix.cc/R7sWjI.jpg

這是cha cha cha的音樂沒錯.

不過比賽音樂速度不會這麼慢.


噓 aq2272353712: 買高雄幹嘛~
→ planta: 哈哈不小心手滑
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 20:53:21
推 ivanlsag: 最近發現橋頭的社宅 在動工了
社宅沒啥影響.

無論好壞.


就像之前台中不是在七期旁邊蓋社宅..XD

後來大家也都沒人關心那東西..

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 20:55:20
推 mono781010: 舍宅是加分吧，人口進來就會有商機，商家進駐，機能會
→ mono781010: 變好
推 knightjames: 社宅是 嫌惡設施吧  那人口素質...
→ PTTMAXQQ: 社宅…謝謝喔，還是別出現在我住的旁邊謝謝
→ PTTMAXQQ: 在其他地方我是很支持啦就是別在我家旁邊就好
推 jessicaabc98: 高雄提啥人口素質？？？不用分那麼細
推 cblade: 社宅只是拿來選舉喊居住正義用 其他沒啥用吧xd
推 s8930335: 橋頭台糖社宅蓋超快
推 bluejackwu: 推！感謝分析