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[jinso7410 (Aso)]

公式條件：
1.初始自有資金：100用 100 全額買房，房子市值 [H_0 = 100]。
2.銀行給 80% 抵押貸款（LTV=80%），所以一開始房貸 [D_0 = 80]。
3.立刻把 80 全部拿去買 股，基金部位 [F_0 = 80]。
4.房價每年報酬率：[\alpha]
5.ETF 每年報酬率：[\beta]
6.每一年都把房貸調整回「當年房價的 80%」，新增貸款全部投入 ETF。持有 30 年。

公式如下：
https://i.mopix.cc/1aVvhE.jpg
公式的contour plot：
https://i.mopix.cc/qEBLCa.jpg

圖解釋：
1.圖的橫軸是房價成長率 [\alpha]，從負的（房價崩跌）到正的（房價年年小漲）。

2.縱軸是股市報酬率 [\beta]，越往上代表 ETF 長期報酬越好。

3.顏色和等高線代表「30 年之後，整個策略的年化報酬率（CAGR）」是多少。線上同一
顏色，就是同一個年化報酬率區間。

4.極端情況就算房價歸零，報酬也不會差 原ETF 太多。

5.如果你純買股不買房，只比股房雙棲GARD多不到1%，但是你失去了這輩子對居住品質的
掌握選擇權。

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※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 14:31:32
推 planta: 其實這些東西你問一下AI他就幫你算出來了
→ planta: 所以問題不在數學，而在心理學
還是要給理工人一個creed，以防整天被低端語言‘’少子化‘’洗腦
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 14:42:12
推 jonson: 一年都把房貸調整回當年房價的 80%，這難度多給餒
→ jonson: 這難度多高餒，騙騙外行人可以啦
→ jonson: 想騙社宅住到通透的人 太天真了
講白就是增貸
→ IBIZA: 這幾年頻繁辦轉增貸的應該不少
沒錯
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 14:42:37
→ IBIZA: 難度高在哪?
囧森反串的，這樣想他的語言就合理多了XD
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 14:45:09
→ planta: 通透跟裝傻還有反串，其實都是同一件事
推 PTTMAXQQ: 對理工人來說這題目應該沒人不會解…
→ PTTMAXQQ: 也就是說…說很難的不是在反串就是在裝傻
→ PTTMAXQQ: 除非他願意承認自己是白癡
推 PTTMAXQQ: 其實真的不懂的人還能賺到錢的
→ PTTMAXQQ: 應該就是靠信仰了，例如死多頭
不懂數學靠信仰也可，但是不要信錯，比如少子化
噓 cloud3455: 對，所以次貸風暴的財務模型是鬼寫出來的
次貸風暴沒記錯的話，是賣債權，一直包裝一直爽，但是全額後增貸買ETF沒問題吧，除
非WW3
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:07:34
推 soulknight: 雷曼兄弟那個時候是故意知道有不良的債權,但還是故意
→ soulknight: 買出來吧
→ cloud3455: 別說什麼極端情況不會發生，白銀都能一天掉30%了
→ cloud3455: 就是因為知道這些人可能還不出來，所以高利借他們，本
→ cloud3455: 來估算有還的人還是能填那些還不出來的錢,結果就爆了
推 kusomanfcu: 雷曼那個台灣 有人搞事換標的
→ cloud3455: 資金鍊玩到倒的例子，已經多不勝數了。
→ IBIZA: 這個圖房價沒有歸零  應該是只有頭期歸零
對沒錯，因為台灣房市不用補保證金XD
→ IBIZA: cloud3455你在講三小
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:11:21
→ IBIZA: 這個圖就只是告訴你這樣的模式在不同區間ETF跟房價回報
→ IBIZA: 30年的回報是多少而已
→ IBIZA: 到底誰跟你說這個圖代表次貸風暴不會發生?
→ yourfans: 沒人說 買房 增貸 沒風險 但 對一般人來說 只要 算好 房
→ yourfans: 貸 沒有追繳問題 撐過去 就沒事 只怕 工作地點 倒閉 或
如果失業，每年扣房貸利息3%好了，整體GARD也不會下降3%這麼多
→ yourfans: 裁員 或 人怎麼了
→ yourfans: 人所做的 一切 都是 機率問題 我們 想辦法 讓壞事 發生
→ yourfans: 機率 低 好事 發生機率 高 就這子 應該啦
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:19:23
噓 HisVol: 這模型沒有房貸利率？股市報酬率恆正？每期房貸還款的現金
→ HisVol: 流怎麼來的？
利息就是居住成本，住免錢可以另外算，再來就是股房雙崩？這個只會出現WW3先不討論
，怕的話買點黃金正解
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:27:53
噓 HisVol: 你這模型就是零借貸成本開1.8倍槓桿，用100元買180元的資
→ HisVol: 產 (100房80股)，然後每年再平衡，結果你假設其中一種資產
→ HisVol: 只漲不跌，那當然槓桿越大越好
→ HisVol: 利息並非居住成本，台灣很多地方的房租報酬率比房貸利率低
→ HisVol: ，兩者是不同的指標，假設成一樣的會失真
真要計利息也可，但結果差異一定不大，房價歸零都沒差了
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 15:38:03
推 sfking: 想知道3-5年就轉增貸的結果 因為我本人就是打算這樣操作
→ sfking: 每年轉增貸實務上真的不好達成
推 PTTMAXQQ: 先當個銀行VVIP
→ PTTMAXQQ: 每年轉增貸不需要財力證明
→ PTTMAXQQ: 鑑價有空間即可增
推 yourfans: 綜觀 上面 大大 說的話 jo大 根本就懂 房子轉貸 的實況
→ yourfans: 他是 反串仔 的機率 越來越高
推 bustinjieber: 這圖不錯
→ bustinjieber: 不過我相信很多人看不懂
推 jonson: 每一年辦，而且每一間房子都剛好八成辦好辦滿，簡單？泉
其實，就算沒增貸買股，GARD也不會差太多，低調
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 18:15:26
推 yourfans: 房子 etf 下大 抱住 很無聊的 總是 需要 來找架吵
→ yourfans: 安捏啦
所以我懷疑 常駐房版空空 反串居多
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 20:07:07
推 licklabium: 重要的是心理學，他們過不去自己想錯那一關
沒錯
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/09/2026 21:55:46
推 ajax4444: 今天才發現原來我離理工這麼遙遠
推 kusomanfcu: 轉貸費用阿
轉貸費用加加進去嗎，那個太微直接忽略XD
※ 編輯: jinso7410 (27.53.154.187 臺灣), 02/10/2026 06:08:18
推 childeviler2: 出場啦，做了空，再買美債etf
→ cloud3455: 我講三小，看不懂去問你爸或你媽，我沒必要教你