[新聞] 房市非常絕望！「1屋4價」滿街亂象

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房市非常絕望！「1屋4價」滿街亂象 蛋黃區危老爛尾風險大 投資老手：2理由暫不買房
Yahoo房地產編輯部
2026年2月9日 週一 上午9:03

【文／葉一秋】2025年房地產進入寒冬，擁有多年投資經驗的房市專欄作者顏博志，早已
開始陸續出清手上房屋，不過對於政府的限貸令、大量的交屋潮供給，顏博志坦白講：「
對於未來的一切是非常絕望的」，不過他認為，可以關注中南部大量交屋的區域，基本面
好的區域，每坪20~25萬元是適合進場的價位。

顏博志表示，近期友人想要買房，因爲在台北郵局上班，希望找捷運或高鐵周邊的房屋，
若以捷運半小時車程時間來看，房價最便宜的區域是在A7重劃區，仔細看房後發現，市場
上的價格十分凌亂。

近幾年的預售屋及剛交屋的不久的建案，現在可能會出現4種不同的價格，最高為建商價
，尤其是銷售一半的建案，為了給之前購屋客「交代」，堅持不能便宜賣，但送裝潢、家
電、保證回租的種種優惠，如承諾回租給建商3年，交屋後3年租金一次給屋主，又或是屋
主裝潢，只要拿發票，建商就給多少裝潢費用，等同變相降價的實際成交價，這是第2種
價格。

▲顏博志提醒，即便是在台北市精華區，若遇到小建商危老案要特別小心，爛尾樓的機率
依舊非常高。

預售價格混亂 實價參考性低
顏博志指出，第3種就是當初購買的屋主，建案預售時購買的價格，而如今因為槓桿太大
，資金出現問題，便宜出售的價格，為第4種價格，價格其實十分混亂，尤其這幾年的預
售案很多都有同樣的問題，若只是參考這幾年的實價登錄，會很不準確，需要抽絲剝繭，
才能看到建商是否真的有降價，現在真正的行情價為多少。

中古屋的實價登錄價相對準確許多，但屋齡10年內的新屋實價登錄價準確度也要多加質疑
，尤其是中南部較可能出現實價登錄欺騙的狀況，如有投資客在該社區一口氣有20戶，賣
便宜價擔心影響其他戶的價格，可能會要求你實價登錄價格要登錄高一點，再現金補貼給
買方。

多年投資房地產的顏博志，在2025年初在忠孝復興買2間房子後，就沒有再買房了，不買
房主要有2個原因：

第一個是中古屋不降價，只有地點不是太好、屋齡太舊的區域的屋主要趕快跑，但很多屋
主持有成本比較低，雖然成本低，但有錢不降價，甚至中古屋價格逼近新成屋、預售屋一
樣的價格，反而預售屋有機會撿到便宜。


精華區危老案小心爛尾 成屋卡安全
不過顏博志提醒，小心不要買到危險的預售屋，近期台北市大安區精華區出現爛尾樓事件
，以後就算是信義路、忠孝東路的精華地段，都有可能出現爛尾樓，主因是有不少小型建
商可能會資金斷鏈，尤其是危老案，真的要買建議購買已經成屋的房屋，比較不會有風險
。

第二個是買方越來越少，賣方一定越來越多，多殺多的情形一定會發生，這幾年大量交屋
，房屋供給沒有消退，2025年來到高峰，2026年次高，近3年的供給都相當大，「對於未
來的一切是非常絕望的」，買方、賣方、仲介、代銷、建商、投資客、自住客、置產族、
換屋族，沒有任何一個是受惠的，即便2026年政府續辦新青安2.0，但觀看現今狀況，新
青安持續辦理的狀況下，政府限貸令出來後，新增的買方依舊越來越少 ，任何一個政策
對於買方賣方都不利，現在的市場，中古屋不降價，預售屋又怕蓋不起來，接盤怕接到刀
，說不定2026年會更便宜，即便量大地方也不敢進場檢，稍微看好的台北市精華區又貴，
看不到任何一點曙光。


▲重劃區新建案的大量供給，導致價格行情混亂，可能出現4種價格，實價登錄價格並不
準確。

接下來什麼訊號會讓顏博志想重啟繼續投資房地產的念頭？

顏博志說：「真的很難。」以前買房是覺得好賺，但現買股反而比較賺錢，現在房屋唯一
的重點就是要「夠便宜」或是「地段夠好」，能保值抗跌，就連房仲朋友也說，現在現在
都懶得賣房子了，與其面對屋主跟買方，買了後還有貸款問題，甚至鄰居漏水糾紛，還不
如拿錢買0050、買台積電，每年都有固定的配股。

而且即便央行限貸令政策鬆手，也不會全面解放，是階段性慢慢放，顏博志認為，大家都
誤會了，其實央行919限貸令目的並非是要打房，而是要救銀行，擔心銀行呆帳過多，如
果央行沒有實施限貸令，延續到現在銀行呆帳會很可怕，「如果你是政府的角色，你會寧
願幾家建商倒，還是銀行」，所以短時間真的不用期待央行鬆手。



現在還能買房嗎？
顏博志認為，真的要注意的是一些推案量大的地方，尤其是中南部，如果跌到每坪20初頭
萬元，基本面又不錯的區域，那已經是跌無可跌了，就可以進場買房。

至於台北市精華區如中山、中正、大安、信義、松山，普遍市中心區域預售屋價格在每坪
120~150萬元，是相對合理的區間，可以入手，這些精華區沒有土地，只能推出小基地建
案，產品只能是小坪數，價格低不下去，且供給有限，且畢竟是首善之都，房地產景氣不
好的時候，只剩下這個區域，不要再去想要賺多少，賺多少的時間點已經過去了。


心得：
不要再去想要賺多少，賺多少的時間點已經過去了。

成交毫無流動性 閒來沒事多贈與
實登基礎加一下 老爸名下賣兒子
實登價格又創新 槓桿資金多一千
槓桿資金去買房 名下五年賣女兒
週而復始加價賣 財源滾滾數不盡
氰胺韭菜入房市 作嫁他人四十載

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推 luben: 量縮價噴 金馬年井噴到宇宙
推 tpta45855: 慘慘慘慘
→ orz811017: 咕嚕咕嚕
→ tpta45855: 不勝唏噓
推 frank111: "可以關注中南部大量交屋的區域"這是逃命的訊號嗎?
推 jinso7410: 少子化來襲，中南部我還真的住老家即可
→ jinso7410: 國土法趕快通過，農地永世不得變成建地，這樣才有救
→ jinso7410: 不然中南部 長線我真的不知道要怎麼樂觀
→ jinso7410: 除非強制遷都吧 但是要20年發酵
推 small91051: 還那麼貴，又不是笨蛋
推 k798976869: 關注 A7
→ k798976869: 南部要市中心可以 但是那很貴
→ k798976869: 不然就一定要找透天
→ CMCC: 魯蛇不要買，你注定滿身傷。
→ jl40: 之後誰魯還真難說……
→ cocoi: 金金40歲才買房，40以下的買房很不公平的
推 hermitwang: 都沒未來了，還叫人家買房，尤其中南部，不是租房
→ hermitwang: 就好，可能未來更低。
→ aesdu: 魯蛇硬要買，就怪不了別人，自找的。
噓 jessicaabc98: 買南部？以後外勞都比台人多了
噓 Alphaz: 翻譯：多年炒房經驗
推 CCOOGG: 早說多多在做夢 根本賣不掉