[新聞] 人口負成長來襲！房市第一波衝擊竟不是

[Reewalker (報告饅頭班長不夠)]

人口負成長來襲！房市第一波衝擊竟不是房價而是「這個」

2026.02.11 
 

工商時報  陳傑鳴

 據內政部最新統計，今年1月全台總人口降至2,328萬9,045人，已連續25個月呈現負成長
。圖／本報資料照片

台灣人口持續下探，據內政部最新統計，今年1月全台總人口降至2,328萬9,045人，已連續2
5個月呈現負成長。人口減少的趨勢，再次引發市場對房價走勢的討論，不少人認為房價該
跌了、撐不住了，不過，房市專家提醒，人口負成長對房市的第一波衝擊不是價格，而是交
易與租賃的「流動性」，房價下跌通常需要更長時間才會顯現。

人口變少：房市第一個出問題的是成交速度

過去市場習慣將各類房市風險簡化為「房價會不會立刻開始跌」，但在少子化、高齡化同步
發生下，人口負成長對房市的影響其實具有階段性。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，當人口減少、新增居住需求減弱，短期內價格未必立刻下
跌，但成交週期會明顯拉長，市場將先出現「價格撐住、成交卡住」的現象，特別是在供給
量較大的區域更為明顯。



租金數據透露警訊：不是不漲　是「漲不動」

目前租屋市場已可觀察到早期警訊，據主計處資料顯示，今年1月房租指數雖來到109.94、
再創新高，但年增率僅1.99%，為近30個月首度跌破2%，顯示租金漲勢開始放緩。
屋比房屋總經理葉國華分析，台灣民眾租屋需求並未消失，但租金連年上漲後，租屋族承租
能力已接近極限，加上人口減少、家庭戶數成長趨緩，租金即便上漲，也難再支撐過去的漲
幅，這很可能是流動性轉弱的前兆。

葉國華指出，在人口負成長環境下，市場的調整路徑往往是「先租不掉，再賣不快，進而出
現下跌」，當租金不再快速上漲，投資報酬率下降，投資型需求會率先退場，留下的則是長
期掛售、成交稀少的市場結構。

購屋者如果看到區域出現「開價不跌，但實際成交極少」的狀況，並非房市還穩定或看似平
靜，實際上是流動性壓力正在累積。

高空屋率區域增　流動性風險逐步浮現

台灣租金成長趨緩，空屋風險也逐步浮現，據內政部資料，截至2024年底，全國低度使用住
宅比率（即空屋率）超過20%的鄉鎮市區，已從2024上半年的20個暴增至下半年31個，其中
，宜蘭礁溪、新北萬里空屋率甚至逼近三成。

莊思敏指出，空屋增加會先反映在租期拉長、空置時間變久，以及屋主同時掛租掛售的情況
，尤其在新興重劃區與投資型產品比例高的區域，租屋去化一旦放慢，屋主現金流承壓，轉
售供給就會增加，也會讓成交速度進一步放緩。

而台灣現階段空屋率高的鄉鎮市，更大多屬於買氣清淡的區域，莊思敏指出，這些區域房市
風險高，房價不僅長期可能漲不動，下修機會也大，甚至可能會出現有行無市的狀況。

專家提醒：房市風險已從價格轉為「時間成本」

莊思敏指出，人口負成長不代表房市必然崩盤，但確是宣告新階段的到來，對屋主而言，最
大的成本可能已不再只是價格讓利，而是等待成交所付出的時間成本；對購屋族而言，則必
須更審慎評估未來轉售與出租的流動性，買房不該只是關注「會不會跌」，還要注意「未來
賣不賣得掉」。

另外，葉國華也強調，人口負成長對房市的影響具有高度區域差異，就業機會集中、生活機
能成熟的都會核心區，仍有穩定自住需求支撐，價格修正幅度相對有限，但成交速度仍難回
到過往熱絡水準；反觀人口外流明顯、供給量持續增加的區域，未來面臨的不是價格修正的
問題，而是「要賣多久、誰來接手」的現實考驗。

https://www.ctee.com.tw/news/20260211701262-430601

心得
人是經濟火車頭耶
崩?
反正資產擺在那裏
賣不掉換現金可以用貸的
相不相信房價還沒崩
企業會先人力不足?

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.233.49.87 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1770806153.A.C8E.html
推 curlymonkey: 流動性沒了更可怕
推 scitamehtam: 南部剛需真的慘了，等著套到底
推 lucky466: 沒有流動性怕的只有仲介...
→ jessicaabc98: 除了雙北，自己看著辦
推 tpta45855: 人走の茶涼 慘喔哭哭
推 jaricho: 確實 gg都要被掏空了 南部gg未來蓋一堆廠沒人去做都要當
→ jaricho: 倉庫了
推 a123454698: 租金是前年漲太多，現在暫時沒漲而已
推 physicsdk: 沒流動性未來有換屋需求的也很慘啊
→ physicsdk: 政府沒有稅收也是 除非他們不在意硬幹
推 paunch: 租屋股神或成最大贏家
推 kglu1114: 南部那有套，按照前幾年房版專家光是嘴邊台積就天下無
→ kglu1114: 敵，高潮文應該很多沒刪
推 scitamehtam: 現在進場台南高雄，未來沒人接盤，負資產賠到吐
推 Feynman5566: 完了
→ tctv2002: 就看台積電能不能救南高了 如果連台積都救不起來  未來
→ tctv2002: 就只剩四都惹
推 lwamp: 人口老化，勞動力反轉，資源集中是大勢所趨，哪裡會被淘汰
→ lwamp: 就不說了，免得又有人玻璃心碎
推 scitamehtam: 很多先進國家都演過了，自己選台南高雄被套，等等又
→ scitamehtam: 要站內信罵人了，水準真棒
→ scitamehtam: 台南高雄老人多、少子化也是最嚴重，未來沒人接盤
推 tpta45855: 哇 買房被套還會站內信罵人喔 也太沒品了吧
噓 mitsloanboy: 是「台南」
→ mitsloanboy: 站內信罵S大的是一種狗嗎哈哈
推 kglu1114: 板上沒有套這個字典，會解讀成休息
推 scitamehtam: 是lin開頭的樣子
推 panzerbug: 久盤必跌
推 rockiey: 說不定以後連4成都貸不到，銀行才不跟你卡住現金流
推 stanly3092: 都沒錢了還要押房借更多錢，拜託不要害人
→ stanly3092: 借出來不是不用還還要加利息
推 jl40: 怎麼辦？套慘了……
→ WenliYang: 崩崩崩~~~
推 chimouse: 房仲買文章騙屋主快認賠出售嗎
推 eknbz: 剛需就不算套了吧，頂多算買貴，除非n年後有換房需求時，
→ eknbz: 現有的還賣不掉
推 a951l753vin: 未來請分為北北基桃跟其他
推 VSshow: 就很基本的商業邏輯....進貨要賣誰？價格支撐著的客群在哪
→ VSshow: ？這些客群會存在多久？
→ VSshow: 不管那些地方都一樣啊，客觀的去判斷，不是選擇自己想相信
→ VSshow: 的
推 scitamehtam: 不會啦，台北生活圈還是穩，看看東京都會圈
→ scitamehtam: 看看首爾、上海
推 rc001968: 建議中南部裝潢業提早到雙北重劃區搶案，避免斷炊，別
→ rc001968: 說沒先指路。
→ Refauth: 除了大安區，其他自己看著辦
推 bluezoo: 不就K型市場，雞犬升天的時代已經過了
噓 jessicaabc98: 基桃拿掉好嗎，太噁了
→ IntoHebe: 只要房版還在ptt熱門第一頁 台灣房價94不會跌啦
推 kglu1114: 如果有長期觀察，除了記者會看房版參考抄襲文章外，其他
→ kglu1114: 專家也不太會看房版帶有情緒的內容，有能力的決策者不會
→ kglu1114: 看房版說什麼，寧可相信統計數據與趨勢變化
推 Refauth: 未來請分為大安區跟其他
→ dslite: 買不起喜歡看不行喔?
推 xup654z: 之前愛嗆人的下賤烙幹港畜買一堆南部房，應該會套到死…
→ xup654z: 想到就笑死！
推 xup654z: 原來s大跟m大也被某個港賤畜生寄信騷擾喔？這廢物咖只要
→ xup654z: 看到南部房市不利新聞就到處站內信騷擾推發文者…真他媽
→ xup654z: 的垃圾
推 touchbird: 空空用後代在打房