Re: [請益] 換北市的風險評估

[mobinyu (mobin)]

※ 引述《a311288 (rookie)》之銘言：
: 一、背景：
: - 家庭結構（夫妻+2名3歲以下子女）
: - 家庭年收入約450萬左右，每年持平或5%左右成長
: - 現夫妻各持有一間房產（桃園）
:    A(夫): 購入1,350萬，市值2,000萬
:    B(妻): 購入1,855萬，市值3,000萬
: - 貸款狀況（月）
:    (1)房貸：47,700
:    (2)車貸：22,791
:    (3)信貸：64,000
:  - 其他開銷（月）：80,000-100,000
: 二、換屋需求
: 因為(1)工作地點：內科(2)長期子女教育(3)夫妻倆實在不是很喜歡桃園的整體氛圍跟
環?
: 看了南港、文山、內湖跟北士科的案子
: 喜歡上北士科的環境以及未來發展性
: （以前住重劃區的經驗，不是很在意生活機能，覺得環境單純，窗外不要一片鐵皮屋比
較
: 希望室內在28坪以上，總價都要拉到5,000萬以上，我們夫妻現在比較擔心兩間桃園的
房?
: 我們本身自己有定期定額的習慣（台股、美股）
: 很擔心這樣會影響到我們原本的儲蓄計劃
: 或甚至影響到生活品質。
: 想聽聽大家的想法跟建議，萬分感激！
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就換屋需求來看
1.工作在內科，當然要選內科附近的房子
2.長期子女教育，簡單講就學區，當然要選內科附近的麗山國中學區（一般升學率好不好
還是看建中、北一女%數，麗山大概這幾年都7%，北士科明德國中大概3%。不看學區讀私
立，買5000以上的房目前收入沒能力兩個都讀私立。）
3.不喜歡桃園可以理解，但台北物價、生活費可能要在抓多一點開銷。

再來以往重劃區的經驗，可能不太適用北士科，現在北士科建商都賣未來價了。桃園重劃
區買30要漲到45（以你1350漲到2000來算大約漲50%）有機會，北士科一坪100要漲到150
以你需求的大坪數+北市豪宅線7000沒鬆綁下，基本沒機會。

再來不想看鐵皮屋這根本不是什麼需求，101攀上去一看還不是都鐵皮屋，又不是你住鐵
皮屋根本沒差，空間才是你有兩個小孩的硬需求。

室內要28坪，代表主+陽差不多要30，也就是坪數要買50坪以上不含車位，以現在新房一
坪100萬的北士科，買下去是5500萬左右，不是5000萬而已，如果要更好一點的位置、建
商，一坪都120-140萬，那是6000萬UP。真心喜歡北士科，覺得發展可期，可以買洲美社
區，單坪差不多80，沒有鐵皮屋，屋齡相對新。

再來買了5000萬以上的房子，基本上不用再想要定期定額投資股票，尬不過來，也就是你
的資產就全梭在這間，現金流也吃緊，房子漲幅遇到豪宅線屏障，漲幅也不高，然後北士
科學區也相對不好，生活在被壓縮，準備天天吵架。另外兩間桃園房屋的「市價」你現在
不一定可以賣得到那個價格，目前房子很難賣，中古屋價格鬆動，税、仲介服務費等等都
還沒扣。

結論：
你的狀況大概4000萬房子緊繃，又可以維持生活品質，室內28坪的空間只能找相對屋齡高
的房子，考慮學區絕對不是選北士科（通勤也遠），我是建議你找內科附近中古屋。

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推 VSshow: 佛心文
→ VSshow: 所以為什麼有被洗出台北市很難回去這一說不是說假的
→ VSshow: 桃園房子沒賣掉之前攏是假的
推 kybay: 確實 先洽房仲瞭解行情 以免有行無市空歡喜
→ sam21sam21: 其實這篇有一個盲點，實登給各位參考
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→ sam21sam21: 問題其實出在各位可能沒注意這一輪北士科的實登
推 madd: 看起來要6000以上了
推 naohcl: 買大安公寓！
推 madd: 買大安公寓然後精裝修！
推 yiliang1107: 因為原po喜歡重劃區樣貌，不然其實可以去看看南京三
→ yiliang1107: 民
→ yiliang1107: 一帶，找健康國小、介壽國中學區，更甚者找雙敦。
→ yiliang1107: 那邊到內科開車還算ok，還有一些公車可以搭。
推 naohcl: 大安雙捷運去內湖北車都超快 精裝修公寓正解
→ james198978: 賣一間頭期款all in , 其實還好啦 一個月還15萬左右
推 madd: 多植幾顆牙 問題不大啦 至少收入是操之在己 不是死薪水
推 c6066den: 這篇說的滿實際的，桃園此時此刻要賣到行情價有點困難
推 bustinjieber: 每個時期都聽過未來價的說法，
→ bustinjieber: 你的世界只有台北市的建商會賣未來價
→ bustinjieber: 其他區域的建商都賣落後行情價？
推 jecko: 考慮學區直上雙敦 內湖士林學區沒有蛋黃區好
推 carolgilbert: 薇閣一年幾十個醫科，國立大學是基本能力
推 yxccs95203: 北士科目前成交價跟原PO所述有落差喔，已經更上去了
→ yxccs95203: ！
推 naohcl: 大安公寓附中國中部應該是個比較壓力小 價格合理區吧
推 powerbyke: 牙醫單人保底就600+ 應該是不認真植牙
推 david850914: 牙醫要擋波波 已經很多牙材設備商開診所找波牙駐診
推 a951l753vin: 天母國中學區 但每天塞自強隧道
→ a951l753vin: 整個老天母跟天母運動公園附近 公寓華廈不少
推 quiet93: 洗出台北市哪有難回去的問題啦，他這個價位又不是在台北
→ quiet93: 市買不到房
推 hermitwang: 有些人就是有住台北市的優越感總愛講洗出台北市，
→ hermitwang: 原po可能不是台北人，那來的洗出台北市呢，反而是
→ hermitwang: 打算進台北市
推 quiet93: 以其他開銷來講，他可能目前還算花不多，養車1萬/保險1萬
→ quiet93: /吃4萬/雜物1萬，這裡都抓基本的，原則上收入450萬的家庭
→ quiet93: 應該都更多
推 quiet93: 看起來小孩教育花費跟出國費用這部分還沒到高峰
→ pigpeachegg: 原po要求室內28坪總價會太高,如果室內只要20坪其實5
→ pigpeachegg: 千萬就有了
推 una283: 要從外圍回中心，必定要犧牲空間品質
推 una283: 如果內科的工作地捷運站可步行到
→ una283: 那其實上班不一定需要開車騎車也不需住在內科
→ una283: 內科上下班時間交通是很可怕的
→ una283: 如果小孩學校也在內科需要接送那會更打結
推 shuichia: 真的...就想我上一偏推文也說的，不想通勤就買麗山學區
→ shuichia: ，不介意捷運通勤就木柵線買雙敦，附中學區
→ shuichia: 我大安房客就是這樣，在內科上班租大安通勤，順便卡個
→ shuichia: 學區
→ orz811017: 波波大軍已經上線了
→ madd: 說真的 我一直以為35~40yr的牙醫師 "一個人"年收就可以400up
推 thunderss3: 北市科周邊學區可以看石牌天母和蘭雅，這三間都跟麗山
→ thunderss3: 差不多，不然就是薇閣，其實整包算下來沒有那麼貴
推 shuichia: 石牌天母開車通勤內科會很痛苦，除非騎車，但騎車又不安
→ shuichia: 全
推 curance: 要堅持室內28，虛坪大概×2，要到55-56了
→ curance: 推這篇的結論