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作者chal ( )
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標題Re: [新聞] 衝本業還先買房？房貸賽道論引爆世代對決
時間Thu Feb 19 15:19:20 2026
我覺得買房常會從資產的觀點看事情 會計資產定義是 資本+負債 比如說你今年用1000萬買了5000萬的房（5倍槓桿） 就瞬間好像是5000萬的身價 但其實你還是只有1000萬的淨資產 也就是說 如果房價保持不變 你會花40年的時間 才讓自己的淨資產真的提昇5倍（5倍槓桿） 如果40年房價變為現在的2倍 你會花40年的時間 讓自己的淨資產提昇10倍 如果40年後房價變成現在的8倍 你會花40年的時間 讓自己的淨資產提昇40倍 但是買大盤etf 40年 10% 也是讓自己的淨資產提昇40倍 等於你要賭你的房子 在40年後會是現在的8倍 才有可能打敗10%的etf 其實etf是4億5 而房價才4億 而且還是老房 價值可能都在土地 所以就算房價提昇八倍還輸給etf 5000萬 當然有人會辯解他房子中間的資金可以做其他操作 但這樣會讓問題複雜化 股市中間也可以做其他操作 原理是一樣的 所以就不討論中間其他操作了 你有了很多房以後 你可能就要被迫當房東 要去管理房子 如果你是真心喜歡管理房務 那就還好 以前房子有穩定理財的功能 但現在政府不管在野執政都不愛房價高 etf造成很多人盲買又改善股市的淺碟大起大落 etf已經可以取代部分理財功能了 因為很多人買了也不管 所以就不會有追跌的現象 然後因為不會大跌 又讓更多人愛買etf 政府護盤與救市技巧QE也提昇股市不會大跌 更多人盲買ETF又造成不會追跌的現象 變成一種不大跌的良性循環 房地產不好 就算你知道未來幾年AI會好 你也無法痛下決心把房產全部出清去買AI股 但在股市 產業輪動快速 很久以前是金融好 你要換產業只要一鍵出清即可 甚至你買大盤etf 你都不用一鍵出清 是etf自動淘汰掉沒落的產業 一旦你進入房產業 你就只能死守房產業 所以年輕時先買etf 大約25年後 就可以全額不用貸款買房 買了房再去用理財型房貸 此時你已有25年的股市經驗 也不是股市菜鳥 如果不想等25年再買房 其實也可以八成現金去買房 只貸兩成 讓自己提早幾年買房 何況現在租房可能可以租補一些 等於是更往股市傾斜的政策 不管怎麼看 都是應該先買股再買房 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.170.184.37 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1771485562.A.4C6.html
推 ceca: 這就是回到那個問題. 02/19 15:21
→ ceca: 你的錢拿去買股票,40年後才可動. 02/19 15:21
→ ceca: 也就是,你25歲買股票,65歲才可以動. 02/19 15:22
沒有 我有說你可以25年 甚至低於25年就動用 而且動不動用 股市也有很多工具可以中間動用 只是比較要單純化 如果中間動用也拿出來 就太複雜 但原理是一樣的 ※ 編輯: chal (1.170.184.37 臺灣), 02/19/2026 15:26:05
→ ceca: 撐得住嗎..XD 02/19 15:22
→ ceca: 但買房子,你買了就住進去了呀. 02/19 15:22
→ ceca: 你就開始爽了阿. 02/19 15:22
→ ceca: 所以...抱股票40年....恩... 02/19 15:22
→ ceca: 太難了拉,違反人性. 02/19 15:22
→ ceca: 那是有錢人才這樣幹的. 02/19 15:22
→ ceca: 例如你財富也不要太誇張,5000萬就好. 02/19 15:22
→ ceca: 對我我們在講財富都是"淨資產"要扣負債的. 02/19 15:23
→ ceca: 不扣負債會用"規模"來形容. 02/19 15:23
→ ceca: 5000萬你不可能花完,甚至不可能拿個兩三千萬來花花. 02/19 15:23
→ ceca: 所以你一定有一些錢丟在那裏長期都不會動他. 02/19 15:24
→ ceca: 這時候,丟股票指數,一丟40年.. 02/19 15:24
→ ceca: 這就會"很自然". 02/19 15:24
→ ceca: 前面不是在講中鋼,你看一堆中鋼持股超過20~30年的老人. 02/19 15:24
→ ceca: 但起步的人,太難了.. 02/19 15:24
→ ceca: 痛苦太多,收穫....只有螢幕上的數字.. 02/19 15:25
→ ceca: 沒幾個受的了. 02/19 15:25
→ ceca: 另外,房價40年8倍..好像很正常 02/19 15:25
央行獲得天啟 第二房的貸款成數（甚至利率）可以操控以後 未來還有可能40年8倍嗎
→ ceca: 他增值是複利計算耶..XD 02/19 15:25
→ ceca: 2020~2024這一波漲多少? 02/19 15:26
→ ceca: 而這漲多少和2009~2015這一段,又不是加法關係. 02/19 15:26
→ ceca: 那是乘上去. 02/19 15:26
→ ceca: 這還牽扯到這段時間資金沒有瘋狂爆炸. 02/19 15:27
→ ceca: 以及台灣產業2000~201x也都比較虛弱. 02/19 15:27
→ ceca: 你說25年可以動用,那也50歲了..XD 02/19 15:27
→ ceca: 你先想一下,你50歲了嗎?你的股票有持有超過20年的嬤? 02/19 15:28
0050 ETF 的精神就是股票要一直換最強的前50名 所以換不是問題 中鋼反而是為什麼要買0050的原因
噓 rabinson: 你忘記股市有八成的人都賠錢 02/19 15:30
※ 編輯: chal (1.170.184.37 臺灣), 02/19/2026 15:35:56
→ ceca: 央行限制第二戶是過度..它們承擔的壓力超大. 02/19 15:37
→ ceca: 一堆換屋的被卡到整天罵..XD 02/19 15:37
→ ceca: 是阿龍(或央行董)目前害怕AI泡沫如果房價太高會一起炸的問題 02/19 15:37
→ ceca: 那個稱不了太久...第二戶沒有理由鎖. 02/19 15:38
→ ceca: 而不動產價格是看資金. 02/19 15:38
→ ceca: 你股票催得上去,不動產就催得上去. 02/19 15:38
→ ceca: 不動產是資金的中介,他不吃資金. 02/19 15:38
→ ceca: 他只是反映資金. 02/19 15:38
→ ceca: 所以資金上去她就會上去. 02/19 15:38
→ ceca: 他還沒上去是其他因素影響到,因素過去就上去了. 02/19 15:38
→ ceca: 這個歷史以來就是這樣.. 02/19 15:38
→ ceca: 也就是就算限制第二戶,時間到,價格還是上去了. 02/19 15:39
→ ceca: 除非你改稅制,像日本那樣. 02/19 15:39
→ ceca: 或是學中國,瘋狂的蓋,蓋個2000萬戶出來. 02/19 15:39
國民黨丟掉中國 就是土地問題 房地產就是政治 提昇個容積率 農地允許建農舍 很多政策都可以一夕打壓房地 打不下去只是壓迫政府提出更多打房政策而已 ※ 編輯: chal (1.170.184.37 臺灣), 02/19/2026 15:41:46
→ ceca: 這是目前兩大你要見識到不動產長期衰退的方式. 02/19 15:39
→ ceca: 相對自己國家貨幣.. 02/19 15:39
→ ceca: 不然,鈔票比不動產脆弱太多了,任何風吹草動鈔票都倒楣. 02/19 15:40
→ ceca: 經濟大好...鈔票倒楣...經濟大爛...鈔票倒楣..XD 02/19 15:40
→ ceca: 所以相對自己國家貨幣,你還要長期走跌. 02/19 15:40
→ ceca: 就是日本改稅制,中國瘋狂蓋到供給量爆炸,兩個方式. 02/19 15:40
房地就是民怨累積之所在 大到可以推翻政府的可能 不要太樂觀才好
推 bustinjieber: 喔 那你租金成本內扣了嗎？ 02/19 15:47
→ bustinjieber: 另外不操作房地產淨值就純槓而已 02/19 15:48
其實我的例子 股市40年是沒有開槓桿的情況下還是可以嬴房 etf因為裡面有很多公司 所以股市大跌 不會引起個股的恐慌 所以很多人買了就沒在管的 ※ 編輯: chal (1.170.184.37 臺灣), 02/19/2026 15:52:14
推 planta: 股票抱40年聽起來很理想， 02/19 15:48
→ planta: 但現實就是抱不住， 02/19 15:48
→ planta: 知道不等於做到， 02/19 15:48
→ planta: 這就是人性， 02/19 15:48
→ planta: 理想很豐滿， 02/19 15:48
→ planta: 現實很無感 02/19 15:48
→ planta: 股票抱40年 02/19 15:48
→ planta: =可完成性極低！ 02/19 15:48
→ planta: 多數的人是普通人， 02/19 15:48
→ planta: 不要假設自己是神， 02/19 15:48
→ planta: 更不要裝成股神， 02/19 15:48
→ planta: 假設錯誤會推倒出錯誤結果， 02/19 15:48
→ planta: 承認自己是普通人很難嗎？ 02/19 15:48
→ planta: 老一輩認命買房還養孩 02/19 15:48
→ planta: 現在年輕人心太急， 02/19 15:48
→ planta: 又愛假設自己是神， 02/19 15:48
→ planta: 結果超過5張股票的人， 02/19 15:48
→ planta: 根本屈指可數， 02/19 15:48
→ planta: 誠實永遠是最佳策略， 02/19 15:48
→ planta: 改掉眼高手低， 02/19 15:48
→ planta: 改掉自我安慰壞習慣， 02/19 15:48
→ planta: 大方承認沒錢認命存錢， 02/19 15:48
→ planta: 就算三十歲也還來得及！ 02/19 15:48
老一輩的人的確覺得股市很可怕 但etf已經改善了 一個國家的房市如果長期向上 那麼他的股市也應該是長期向上 既然是長期向上 那短期大跌除非你剛好需要用錢才倒楣 但如果你剛好需要用錢急售房子也是要賠錢 不討論質押的情況 因為股市也可以質押 所以只討論都要賣掉的情況
→ bustinjieber: 出張嘴沒用，實際達成再來說 02/19 15:49
※ 編輯: chal (1.170.184.37 臺灣), 02/19/2026 15:56:06
推 planta: 如果說抱著債， 02/19 15:54
→ planta: 套牢配利息， 02/19 15:54
→ planta: 這樣套著配很舒服！ 02/19 15:54
→ planta: 那麼自住就房就算套牢， 02/19 15:54
→ planta: 就叫做套著住， 02/19 15:54
→ planta: 愛怎樣佈置就怎樣佈置， 02/19 15:54
→ planta: 舒服更具像化了！ 02/19 15:54
→ planta: 投資第二間房， 02/19 15:54
→ planta: 不一定賺錢， 02/19 15:54
→ planta: 但第一間自助房， 02/19 15:54
→ planta: 一定要有！ 02/19 15:54
→ planta: 那個和抱股票40年， 02/19 15:54
→ planta: 是無法取代的！！ 02/19 15:54
可以晚點再買房
→ bustinjieber: 好的慢慢追，慢慢投資 02/19 16:02
→ bustinjieber: 達成目標後記得上來說一聲 02/19 16:02
※ 編輯: chal (1.170.184.37 臺灣), 02/19/2026 16:05:33
→ planta: https://i.mopix.cc/sirwXa.jpg 02/19 16:16
推 namkk: 欸 題目是 本業vs買房 02/19 16:36
→ namkk: 怎麼又再 買股vs買房 02/19 16:36
→ namkk: ？？ 02/19 16:36
推 ceca: 衝本業跟買房有啥衝突 02/19 16:55
→ ceca: 除非做生意的，那個有賭性風險和不可預測 02/19 16:55
→ ceca: 因此，下好離手 02/19 16:56
噓 bob1211: 老婆都抱不了40年了，還股票抱40年，乳酸菌別鬧了好嗎 02/19 17:24
推 planta: 台灣長年低薪，本業有什麼好衝的？？？除非你創業！ 02/19 17:50
→ kusomanfcu: 老婆我就一直抱阿沒差 02/19 18:50
推 sspider0829: 股市ETF有40年了？ 02/19 19:53
噓 freeclouds: 你會計學一定學得很爛 02/20 03:16