[閒聊] 新加坡置產的一些觀察及分析

[abhuang (ABH)]

自從成為新加坡永久居民（PR）後，許多人會開始思考：與其每個月支付高昂的租金，不
如買下屬於自己的房子；與其替房東繳房貸，乾脆把這筆錢當成一種強迫儲蓄──也是讓
自己真正在新加坡「安身立命」的一步。

我也不例外，想到每個月要繳出去給房東的高昂租金，倒不如拿來當成equity，逐步累積
資產。

以下是我在新加坡這段時間看房的一些心得與研究，結合自己不動產投資的專業，除了記
錄下自己的這趟旅程外，也希望能對有同樣需求的朋友有些幫助。

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https://amberhlh.com/property-journal-ch1/

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【新加坡買房制度的設計：早日落地生根】

在新加坡，買房制度其實相當完善。以 PR 的身分來看，會讓人傾向購屋的原因有幾個：


一、公積金制度（Central Provident Fund，下稱 CPF）

成為 PR 後，每月薪資的 20% 會強制存入自己的 CPF，公司也必須額外提撥 17%。換句
話說，薪資的 37% 會進入 CPF 裡，並分配至三個帳戶。其中的 Ordinary Account（OA
）可用於購屋用途，例如頭期款或每月房貸。

我認為公積金是一個相當良善的制度：只要有穩定工作，房貸壓力其實不重，因為等於公
司每月幫你分擔一部分貸款。

二、房屋貸款限制

一般而言，最高可貸到房價的 75%，貸款年限最長 30 年，且必須在 65 歲前還清。若在
35 歲前購屋，通常可貸滿 30 年；超過 35 歲後，年限會逐年遞減（例如 36 歲購屋只
能貸 29 年，以此類推）。因此，越早買房，貸款彈性越大。

除了每月被扣 20% 的薪水到公積金，到退休前都無法使用這個資金外，房貸的設計也讓
我傾向儘早取得貸款，以確保能貸到最大上限。整體看來，新加坡政府的這些制度似乎都
在鼓勵人們「早點安定下來」──提早建立資產、提早規劃家庭、提早在這座城市落地生
根。


【新加坡三大地區劃分：區域即是標價】

新加坡雖然國土面積不大，買房卻也是一門很深的學問。經過一段時間到處看房、與仲介
交涉，我總結了一些自己的心得，希望也可以提供未來有購屋需求的朋友一點參考。

整體來說，新加坡主要劃分為三個主要區域：Core Central Region（CCR）、Rest of Ce
ntral Region（RCR）和 Outside Central Region（OCR），價格自然是由中心向外遞減
。

‧ Core Central Region（CCR）：大家平常比較熟知的烏節路、Marina Bay Sands、市
中心金融區與聖淘沙等地。
‧ Rest of Central Region（RCR）：較為人知的應該是牛車水及東海岸區域。
‧ Outside Central Region（OCR）：除了上述這些區域以外的其他範圍。

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【新加坡房地產市場特殊之處】

新加坡約有三成居民是外國人，加上多數房產為地上權（leasehold），與台灣以永久產
權（freehold）為主的市場相當不同，因此我觀察到幾項有趣的現象：

一、外國人買盤及 ABSD

外籍買家是房地產市場很重要的支撐，額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Du
ty，簡稱 ABSD）會左右房地產市場動能。為了抑制新加坡火熱的房市動能，新加坡政府
在 2023 年 4 月將外國人購置房產的 ABSD 從 30% 一舉加倍，調升到了 60%，幾乎是讓
外國人買盤瞬間縮手。較受外籍工作者（expat）或投資客青睞的區域，受到 ABSD 的影
響就會非常大。

二、來自 HDB 的升級需求

由於新加坡有 HDB（Housing & Development Board，指建屋發展局所興建的公共住宅）
制度，且 80% 新加坡人都住在 HDB，因此 HDB 的開發和更迭會大大影響周邊區域的供需
。許多新加坡人在原本的 HDB 住習慣後，隨著地上權的年限逐年下降，會想要升級到周
邊的私人公寓（condo），也因此 HDB 居住者會是強大的市場基本盤。要判斷一個區域是
否有強盛的升值潛力，HDB 的買盤就是個重要指標。

三、地上權（Leasehold）的特性

由於新加坡大部分房產是 99 年地上權，房屋價值在約 30 至 40 年之後會開始大幅下降
，影響貸款條件。因此，許多屋主會在達到這個節點前將房產出售，轉而購買新的建案，
形成新加坡房地產市場生生不息的動能。

此外，許多台灣人可能好奇，和台灣大眾習慣的永久產權（freehold）不同，大多數新加
坡人多半是從地上權（leasehold）開始入手，這是為什麼？歸納下來有以下三個考量：

一、永久產權溢價考量

Freehold 在大多數新加坡人的眼中溢價過高，且在新加坡較沒有「一套房子住到底」的
框架，大部分人在房子舊了後會選擇出售，所以有時候新的leasehold 反而會較舊的 fre
ehold 還受到人們青睞。

二、租金收益率（Rental Yield）考量

由於 freehold 價格較 leasehold 高，而出租的租金並不會受到產權性質的影響，因此
出租時租金收益率反而會較低（租金收益率＝（年租金收入*房屋購買總價）*100%）。若
是以投資角度來看，leasehold 會是比較划算的選擇（新加坡因租金較高，租金收益比約
 3.5%-4%，台北市約 2% 左右）。

三、流動性考量

Leasehold 若是投資客眾多的買盤，通常在成屋後會有一波交易潮。交易量大的話，代表
價格會像樓梯般層層攀升，因為沒有後面的賣家會想要賣得比前手低，導致 leasehold價
格上漲通常較 freehold 快。Freehold 買家通常是為了長期持有，才會選擇購買 freeho
ld，在不會頻繁進行交易的前提下，價格增長幅度自然不會如同 leashold 攀升得快。


【置產是全民運動，靠不動產致富是集體夢想？】

在新加坡，買房是全民話題。房市資訊公開透明，從歷史成交價、都市計畫、地上權標售
，到仲介之間的競爭，都讓這個市場走向高度專業化，比較不會有資訊不對等造成的紛爭
。不但大眾愛聊房地產話題，仲介們更是一個個說得一口好房地產經。

不過，在熱絡的新加坡房地產市場裡，有錢，還不一定買得到房。若是集萬眾矚目於一身
的房地產開發案，不但要抽號碼牌，也要老天保佑你抽到的號碼夠前面，因緣俱足後，才
可能選到自己心目中理想的房子。

在這裡，透過房地產致富是個顯學，網路上可以看到很多 YouTuber 教人如何在短期內藉
「一買一賣」之間快速累積財富，這些自媒體本人的致富經驗，也成了許多人殷切學習的
對象。

例如一位新加坡知名的不動產 YouTuber，原本出身自低收入單親家庭，靠著成功的不動
產投資，一步步發展為知名的不動產投資顧問，他的課程收費雖不便宜，卻還是相當多人
爭相購買。我曾經參與免費線上直播，想聽聽看他會分享什麼，卻被他的課程收費驚訝到
下巴要掉下來──「改變人生課程」要價新幣 4,995 元（約台幣 12 萬元），「年度最
佳五個新建案」要價新幣 15,995 元（約台幣 39 萬元），而「兩個受到低估的建案」更
要價新幣 30 萬元（約台幣 746 萬元）。

從這個例子便可以感受到，新加坡，是個人人都急著想迅速致富的城市。

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【不動產，是投資還是生活？】

在這段看房的過程中，我發現適合居住的房子，不一定具有好的投資價值；投資價值高的
房子，也不一定是最理想的居住環境。主導一切的，是目前市場關注的焦點，以及未來供
給和需求的走向。

有時候我不免會想：房屋，承載著許多人心裡最殷切的渴望，多少人希望擁有一個屬於自
己的家，一個安穩的避風港，日復一日在外打拚後，能有個讓自己丟掉一切偽裝，好好安
身立命的巢穴。

那麼，一個房子，最重要的不應該是居住其中的人的感受嗎？如果為了可以快速累積財富
，而選擇了以居住而言並非那麼理想的物件，豈不是有點本末倒置？但當你聽到一個個靠
著房地產翻身致富的成功故事時，似乎又很難閉著眼，完全按照個人喜好，單純地因為「
我喜歡」而做出決定。

就我觀察，在台灣購置不動產，很多人會從情感面的訴求出發（記得某知名房仲的品牌廣
告，便是主打「替買賣雙方圓滿達成夢想」的情感訴求）；而在新加坡，似乎就比較直接
一些了，許多人認為「能賺錢」的就是好房子。

如果說 HDB 是新加坡人「人人有其屋」的理想世界，那 condo 就是另一個資本主義舞台
：一個看似自由、實則殘酷的遊戲場，各憑本事，在有限的土地上，爭取屬於自己的立足
之地。

如今的我，也在找尋自己小屋的路上努力著，結合自身在不動產投資領域的專業，希望將
這趟旅程完整的記錄下來，也可以對大家有一些幫助。





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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.11.245.147 (新加坡)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1771920571.A.BE1.html
※ 編輯: abhuang (122.11.245.147 新加坡), 02/24/2026 16:14:48
推 ProTrader: 感覺地上權想成保證長租到期(考慮折舊)租金會比較直觀
推 js9150812: 推
推 master32: 我朋友拿到永居也是馬上就去買中古組屋
※ 編輯: abhuang (122.11.245.147 新加坡), 02/24/2026 16:49:04
※ 編輯: abhuang (122.11.245.147 新加坡), 02/24/2026 16:49:40
推 hypeng: 推分享
推 bustinjieber: 有個盲點，如果地上權的條件價格
→ bustinjieber: 過了一個年份之後會變的比較不好，
→ bustinjieber: 那誰要接手？無利潤如何活絡市場？
→ bustinjieber: 針對地上權物件到期後的承租方，
→ bustinjieber: 政府offer其 優先承租權或其他保障，
→ bustinjieber: 應該是新加坡房市的核心重點吧
→ bustinjieber: 另外，投資角度，兩種不同的條件，
→ bustinjieber: 或許地上權在初期以及金流表現較佳，
→ bustinjieber: 但賣出的資本利得應該是劣於永久產權，
→ bustinjieber: 綜合評估下，應該還有很多模糊空間
→ abhuang: 我也問了很多仲介這個問題，據他們的回答是新加坡立國60
→ abhuang: 年，所以目前還沒有真的遇到地上權到期的狀況，不過屆時
→ abhuang: 應該就是土地價值歸零歸還給政府，進行重新開發，或是以
→ abhuang: 一個價格「續約」。
→ abhuang: 所以通常leasehold的持有人，會在5-10年價值上漲後考慮出
→ abhuang: 售換屋。至於會否有人當接盤俠，我個人覺得是：「沒有賣
→ abhuang: 不掉的房子，只有賣不掉的價格」。在預算有限的狀況下，
→ abhuang: 一定還是會有人接手，大不了就住完自己這一輩子。
→ abhuang: 新加坡人沒有一定非要freehold不可，因為freehold通常較l
→ abhuang: easehold議價300 per sqft （換算約多台幣26萬一坪）。預
→ abhuang: 算考量加上上面講到的租金報酬率不見得會比較好，所以對
→ abhuang: 他們來說leasehold也是很普遍被接受的事。
→ abhuang: 當然我自己個人預算充足的話，絕對是選freehold
→ kusomanfcu: 新加坡的話 可以線上先驗證開戶 有空再本人過去
→ kusomanfcu: 搬錢可以用 國籍不太划算就是了
推 cpa0426: 感謝分享～新加坡大概是除了台灣之外我最喜歡的國家了！
→ cpa0426: 好奇新加坡人買新山的多嗎？
→ fluffyradish: 推，實用～