凶宅爭議糾紛不斷 政府要有對策
2015年09月08日12:16
作者：劉韋德（現職律師）
內政部今年大幅翻修不動產說明書，新的標準10月1日就要上路了，
其中最引人注目的就是將「凶宅」納入房仲業不動產說明書的應記
載事項，簡單的說，就是要求房仲業者對受委託銷售的房子，都要
調查屋主持有期間是否有兇殺自殺、一氧化碳中毒以及其他非自然
死亡之情形，若有的話，業者就必須揭露告知。
內政部的立意良好，但有兩點，希望主管機關正視：
第一、凶宅對多數房仲業者，是一個噩夢，服務費收不到不打緊，
萬一變成被告，壓力更大，所以多數業者也都希望能事先查出凶宅
，但凶宅是看不出來，也鑑定不出來的，多數家屬和社區對這種事
情都很低調，所以要問出凶宅是很困難的。
內政部說房仲業者可以去問鄰居或鄰里長，這種說法完全是不理解
現場作業，因為鄰居是否會知道呢？恐怕未必，因為鄰居可能也是
後來才搬來的，且就算鄰居知道，也不一定願意說，就算說了，也
沒證據，一旦屋主否認，房仲無法證明，又不能推鄰居出來作證，
最後還是一場羅生門。
事實上，多數鄰居對凶案的發生，並沒有親見親聞(凶案現場鄰居也
不可能進得去)，所以多數鄰居自己也是「聽說」來的，因此就算有
的鄰居願意說，但對死因、死亡時間、死亡地點卻又有各種不同說法
，弄到最後反而更加模糊。
鄰里長呢？也是未必，因為鄰里長有任期制，案子發生時，未必是現
任的鄰里長，而且有些里的戶數有數千戶，鄰里長也未必都知道哪一
戶有凶案發生，就算鄰里長知道，也不一定願意講，所以要靠房仲業
問鄰居或里長來保障交易安全，並不切實際。
第二、依內政部自己在97年內授中辦地字第0970048190號函的解釋，
凶宅的範圍限於自殺或他殺，不包括意外死亡，但這次內政部要求業
者查明的範圍，除了自殺和他殺以外，還包括一氧化碳中毒及其他非
自然死亡的情形，通通要查，這明顯擴張了內政部自己的解釋，反而
產生意外死亡是否算凶宅的爭議，且若一氧化碳中毒要調查告知，那
藥物中毒死亡、摔倒死亡、火災水災死亡等狀況，是否也都要調查告
知，這些將來都是可能的新爭議點。
事實上，不論是自殺他殺事件或意外死亡，都是屬於非自然死亡，所
以一定會經過檢警調(含消防)的程序，政府機關都有資料，可是政府
不公布，不接受查詢，連屋主自己也不能查，卻要房仲業者自己去查
，這才是造成凶宅爭議不斷的原因。
本文看法，若能做好配套，將當事人資料去識別化，只開放對死因及
死亡地點做概括性的敘述，其餘資訊不必開放，且僅提供有簽約準備
過戶的買方查詢，都會遠比要房仲業者自己去查，更能有效保障交易
安全。
報載內政部表示，房仲業者若真的有查但查不到，一旦遭買方提告求
償，業者可向法院提出已善盡善良管理人查證義務的證明；但問題是
，到底這個施策，只是為了讓業者被告時可以舉證免責，還是真正為
了要預防民眾買到凶宅，這點恐怕內政部自己要好好想清楚。
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