[心得] 與租賃管理公司簽約要小心！

[philophiloQQ ()]

    看板上最近有好幾篇該代管公司有關的文章，本文提供這次跟某代租代管公
    司交手的經驗，目的在提醒大家跟代租代管公司租屋時務必要注意的要點，
    以免再有人權益受損。

    事實經過

    一、簽約
    小弟跟女友去年九月初在數字網站上找到這間台大附近的獨立套房，那是一
    間四層樓老公寓的二樓，二、三樓同屬一個房東，總共有十二間套房。
    起初帶看房屋的是一個A先生（網站上寫是「屋主」），他聲稱他們是一群
    人合夥買屋來出租，物件很多所以會輪流管理。我們表示要租之後，他要求
    我們先付10000的訂金，幾天後簽約時又付了兩個月的押金，都是現金付；
    簽約時我們才被告知要再繳800元的管理費和預繳電費，跟網站上寫得都不
    一樣。

    押金收據如下：
    http://i.imgur.com/N1YIYnY.jpg

    簽約時，A先生在契約上的「出租人」欄寫下的姓名是「B女士」、房租匯款
    帳戶的戶名也是B的名字，A表示那是他們的合夥人之一。如圖所示，契約上
    只有我的簽名，A只在出租人的聯絡人欄寫了他的姓氏、留下一支手機號
    碼，身分證號、地址等其他個人資料一概沒有，但因為我急著入住也不疑有
    他就簽了，殊不知這個約他媽的賣身契一樣，條目非常複雜，每一條都針對
    房客。
    入住後不久，「房東」換成仍然自稱合夥人的C先生（仍使用同一支手機）
    負責修繕、抄電表等工作。

    契約長這樣：
    http://i.imgur.com/PlySfKW.jpg
    http://i.imgur.com/PYBzieo.jpg

    二、施工噪音
    今年一月中，四樓鄰居突然開始室內裝修工程（施工當天才在公寓一樓貼佈
    告，那天是被電鑽的聲音嚇醒的），施工屋主也不留任何聯絡方式。工
    人每天早上八點準時開始鑽牆、敲打，一開始那幾週真的整棟房子都在震
    動、甚至正常音量講話都聽不請楚，而且公告工程要持續到暑假。

    我們只能跟自稱「房東」的管理人C反映，但其回應僅止於施工時段一切合
    法，除非噪音超標不然無法開罰。我打過很多次1999和110，但聲請環保局
    現場稽查一定要在三小時前，電鑽聲是間歇性的，根本無法預測什麼時候會
    吵，若稽查時剛好沒聲音，稽查員就會走人，所以檢舉幾乎無效。
    後來，有某位我們不認識的房客在施工的佈告上寫了「死全家」等字眼，當
    晚四樓屋主就帶著警察來蒐證，之後又貼了一張布告說要提告恐嚇，要寫字的人
    出面自首。我們嘗試跟管理人告知這件事，但他死都不接電話。
    過完年後，我萌生了搬家的念頭。沒道理我付這麼貴的房租卻有三分之一的
    時間無法使用房子吧？
    這時我才細看契約和爬文，開始懷疑可能遇到二房東或者代管公司。

    三、租賃管理公司
    為了證實二房東或者代管公司的假說，我用房東留的那隻手機去google，逐
    漸追到一間滿有名的租賃管理公司。公司網站上不斷強調房東在現行法律上
    的弱勢；主打他們的服務就是房東從頭到尾不用出面、只要等著收租。
    而且，我還在該公司粉絲頁的照片找到了這幾任的管理人，由此我才發現他
    們自稱合夥人根本是唬爛的，真正的房東應該是契約上的「出租人」B女士。

    為了確認，我致電現任管理人C，跟他說我對契約有疑問，想要找房東本人
    談，並且要求他出示B女士的委託證明，C不回答問題、且馬上換了一個管理
    人D打來跟我談，我一樣跟他要委託書，他聲稱那是內部資料不會提供。我
    心裡OS：既然無法確認你們的身份，那我何必繳房租給你？我怎麼確定
    你不是詐騙集團？

    之所以不先跟管理人表示要終止合約的原因是，按照民法，終止契約的意思
    表示必須對出租人為之，這些人在法律或原契約都跟我的租賃無關。為了意
    思表示，我擬了兩封存證信函，一封給四樓施工屋主，請求延後施工時間、
    一封給房東B女士表示要終止合約。然而，存證信函必須經郵局雙掛號、對
    方簽收才具備「送達」之效力，但房東真實身份、地址我都不知道，存證信
    函也無處可寄。這意味著房客甚至無法開始法律程序，公司讓你連要吉誰都
    找不到；亦即房客在一開始就處於被動。

    另外，按照原契約，房客「不得以任何理由中途退租」，若中途退租則不只
    押金被扣、還可能再被追討違約金，代管公司絕對有一套SOP處理中退的房
    客，讓你拿不回押金。因此，我決定ㄧ定要繞過他們，直接找屋主。

    四、與屋主交涉

    我用契約正本到地政事務所以利害關係人身份調出第三類土地登記謄本，確
    認B女士是房屋的唯一所有人，沒有共同持有的問題，並且謄本上也有B女士
    購屋時登記的住址，我們直接到那個地址按電鈴表明是房客，有些問題想要
    商量。
    房東本人是個和善的中年婦女，我們決定直接攤牌，說因為噪音想要終止租
    約、拿回押金。交涉的過程我們把姿態擺得很低，兩個大四的窮學生好不容
    易敖到快畢業不能好好躲在房間裡不出門嗎QQ、錢也是爸媽辛苦賺的我們只
    想拿回這兩萬一然後搬家而已啊。
    房東本來推說不確定有無權限決定，因為已經委託給管理公司了、押金也在
    公司手上，但他會去跟公司幫我們反應看能不能少扣點押金或是施工期間房
    租打折；最重要的是，他說如果是他自己租給我們的話他會同意退押金。
    跟房東談完之後兩個小時不到，管理人D就打來了說「聽說你去找我們大股
    東啊？」然後要我們盡快搬家、押金會退還，約定三天後點交房子。電話
    中我又問了他一次「所以你們到底是不是代管公司啊？」他還堅持自己是合
    夥人，這時也沒有必要在戳破他了，既然確定房東跟公司有合法的委任
    關係，那就該好好跟公司對決了。

    五、點交當日

    我的目的只是要拿回兩萬一的押金而已，聽到對方說會退之後，本來以為這
    件事已經到此為止了，但該公司點交那天證明文件填得不清不楚，差點就功
    虧一簣。

    點交證明：
    http://i.imgur.com/t0qYBZq.jpg

    管理人D確認設備無損之後拿出這張表，勾下「中途退租」、在底下備註欄
    只寫上「因樓上住戶施工房客反應無法居住」，然後叫我簽名。當下我就發
    現這傢伙就是要來陰我的，我如果同意他這樣寫，就會按照合約「中途退
    租」來處理，一毛錢都要不到！

    我表示這張文件你不填清楚我不可能簽，你們那麼大一個公司卻耍這種小手
    段；Ｄ才很不情願的改勾「協調退租」，並在下面加註「退還兩個月履約
    金、結算水電、租金天數」，水表電表都清清楚楚、多住天數要多少租金也
    都可以算，但他完全拒絕現場結算，說要回去讓會計算。（你不是
    自稱合夥人嗎，怎麼會沒有權限決定還多少錢？若你沒權限的話，憑什麼是
    你來跟我點交？）
   　Ｄ還放話說如果沒匯錢或你覺得金額不對儘管來吉，最後我們放棄跟他僵
    持，想說既然都有錄音、文件上也寫了會退錢，就還了鑰匙簽了名，對方說
    按照合約，當月10日前退租者，於25日退還押金。我們也只能等到25號。
    3/28，就在我存證信函都已經寫好、差點就去法院聲請支付命令的時候，對
    方居然匯錢了。


    建議和結論
    整件事從寒假一直弄到開學後一個多月才解決，期間只能說是心力交瘁。整
    個交涉過程中我們問了一個律師、剛考上律師正在服替代yee的同學、
    崔媽媽基金會的法律諮詢、好幾個法律系畢業或在學的朋友才搞定。畢竟得
    到很多人的幫忙，希望我們的經驗能有一點公共性，讓其他人遇到類似事件
    時可以有個參考。以下列出一些跟代租代管公司簽約要注意的事項：

    ㄧ、簽約前

    如何判斷對方是代管公司？
    1.他們可能會自稱屋主或者屋主的「合夥人」

    2.契約通常是很複雜的定型化契約，上面只有承租人需要簽名，房客亦不會
    獲得出租人或屋主的任何聯絡資訊。

    3.他們可能會收高額的訂金，讓你無法反悔不簽約。另外，押金他會要你現
    金支付，這筆錢會在一直公司手上，不會交給房東

    4.每個月可能要繳有一筆不便宜的「管理費」（而且也沒來掃公共區域倒垃圾等），
    真房東並不知道公司有多收這筆錢。

    因此，支付任何款項之前，絕對要看過契約，不要把自己賣了都不知道；也
    務必確認對方身份及住址，身分證、所有權狀或稅單、委託證明三個都要看
    到，若對方拒絕出示那基本上就有問題，發生爭議時會非常非常麻煩。

    二、簽約後

    1.租約期間任何自然損壞、鄰損、權益侵害都務必要蒐證，人證物證都可以
    （本案中還有其他房客因為不堪噪音，在一樓公告上寫了恐嚇的文字，被施
    工屋主提告恐嚇）。

    2.代管公司是有意的讓你找不到真正的房東，但如果發生類似能要解約的情
    事，一定要找到契約上的出租人/甲方，除非跟你簽約的人可以證明自己是
    甲方合法的代理人，否則你根本無法開始法律程序。

    3.噪音問題有最高法院92年台上字第164號判決可以參考：「於他人居住區
    域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之
    人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第一百九十五條第一項規定
    請求賠償相當之金額。」

    在我們的案例中，就算要走上訴訟，我們手邊已經蒐證了噪音、並參考民法
    424條的相關判決（參見新北地院民事97小上73號判決）：因為非房屋本身
    的瑕疵，危及承租人健康時，承租人也能要求中止。其次，我們也知道房東
    本人住處、跟房東交涉的過程、質疑管理人身份的談話、點交過程都有錄
    音。

    三、退租時

    1.代管公司不可能用現金退還押金，從契約來看，從解約到退款都會隔ㄧ段
    時間，這是為了讓他找到下一個房客，把下任房客的押金拿來退你，房東才
    不會有掏錢出來的感覺。

    2.為了確保對方匯款，房客應該盡量要求文件寫明：退還款項、金額、退還
    日期、點交人姓名/身分證字號/住址、空白格子要劃掉。

    3.點交時房屋現況要拍照存證，以免他以設備損壞為由扣錢。

    結論
    租賃管理公司近幾年似乎越來越多，他們的業務包辦了從裝潢、找房客、管
    理、涉訟事件處理的所有流程，房東從頭到尾都不用出面，這跟過去大多數
    自租的狀況都不同，因此可能有人不諳他們的手法而吃虧，這裡提供一點經
    驗，希望大家找屋時要多加注意。

    大guy4醬，感謝大家耐心讀完，有問題請直接在推文發問，
    寫得有點冗長又零碎，すみません。

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※ 編輯: philophiloQQ (140.112.73.64), 04/06/2017 13:50:52
推 kevintalk: 感謝分享
推 monkeykobe: 感謝分享
推 spmark: 的確有些是合夥人，大家合資、每個物件用不同人頭這樣經營
→ spmark: 簽約之前，本來就該把契約詳細看過
→ spmark: 簽約時才被告知管理費的話(金額是800還600？)，可以拒簽
→ spmark: 然後拿回訂金，其實付訂金的時候就該把條件都談好了
→ spmark: 至於四樓噪音，那的確不是出租方造成，用這個要求退租的話
→ spmark: 的確該按照提早解約的處理方式走
→ spmark: 還有一種人，會到處租房子，然後用更高價租出去，當二房東
→ spmark: 這兩種都可能看不到委託書，但沒有委託書，簽約時就別簽了
推 alida0303: 我也簽過這種合約 也是中途換房東(合伙人) 約滿時也叫
→ alida0303: 我找中途換的那個人續約 收個管理費也沒有打掃倒垃圾
→ alida0303: 管理費也是付訂要簽約時才告知 租屋網站上也沒有 跟
→ alida0303: PO遇到的幾乎相同 撐滿1年後新房東還說要漲價就沒租了
→ alida0303: 因為承租時屋況不算好 很怕中途接的人不清楚 有很強硬
→ alida0303: 要求簽合約的房東來現場點交 還好還找得到原本房東 經
→ alida0303: 他們電話溝通後 總算順利退租 這種合約真的對房客不利
推 zorda: 推
噓 ihappy77: 鄰居施工不關屋主事情，約都簽了表示你同意合約，
※ 編輯: philophiloQQ (123.194.201.241), 04/12/2017 22:47:42
推 andyssfresh: 好文 最近找房子也才發現這樣的狀況還不少...房客越
→ andyssfresh: 來越倒楣了