[心得] 給業餘及新手房東的注意事項

[Hermess (取之有道)]

這篇是給新手及業餘房東的注意事項。並不是教導如何解決問題。而是提前讓風險降低的
一些事前措施。



一：誠實報稅並參考市場租金行情將稅費加入房租。
租賃所得其實沒有預想來的多。而且抵扣額很大。請誠實報稅。絕對不要相信房客說不會
報稅及檢舉的說法。那只是希望你降租金。如果租賃收入每月大於6萬。可以諮詢會計節
稅的方式。


二：簽約時提供及要求清楚的資訊。
請把你的權狀拍照。在簽約時給房客看。以證明自己為房東。並確實要求及提供雙方的身
份證影本。並特別註明【僅供租屋xxx地址使用】。房東提出清楚的資料相對可以要求房
客提出員工證或工作證明等資料。如果房客推託不願意提供。心裡要有警覺。寧可換一組
房客。並要在合約上明文記載不可另外分租及私下轉讓合約。
補充：房屋權狀可給房客看。但不可提供影本給房客。權狀影本能做的事情比身份證影本
多。


三：室內屋況及設備請記錄清楚。簽約時和房客一起在屋內拍照。並用line傳一份照片給
房客並截圖保留至電腦內。可避免日後糾紛。家具家電也需拍照及當場測試。家具家電可
買二手並在其上貼購買處名片。如需臨時維修可請房客直接打其上電話檢修報價。節省雙
方時間。如房客要求全新。可請房客自行添購並於搬出時帶走。


四：如有提供基礎網路或第四台服務等房客要求升級。基於使用者付費原則。可考慮過戶
合約給房客讓其自行升級並帶走合約地址。等房客搬遷時再向電信公司申請新合約即可。


五：請婉拒房客設籍。因為會有許多法律文件及罰單等是會寄到戶籍地。甚至房客搬遷後
仍會持續寄來及貼紅色招領單。影響鄰居觀感及影響後續招租。而且如房客拒繳租金時可
直接寄信至身份證上的戶籍地做催討及告知家人。
補充：目前只要有居住事實就不可拒絕房客設置戶籍於租屋處。但可在租約上明載退租時
需完成戶籍遷出並提供證明時才算完成交屋並退還剩餘押金。未遷出戶籍時視同交屋未完
成。仍需持續支付租金。


六：押金跟違約金的不同。押金是保障如房客破壞室內造成的損害時的賠償。而違約金是
針對合約違約時的賠償。從今年開始非營業用住宅的部份違約金的收取額度不得超過一個
月租金。但押金則無規範。但要提出損害證明才可抵扣。以月租金1萬的住宅舉例。押金2
個月為2萬元。當房客提前解約搬出並破壞了共價值5000的二手冰箱及洗衣機時。可收取
一個月租金上限的違約金以及5000的損害賠償。所以交屋時僅需退5000元押金餘額。所以
押金至少需預先收取兩個月份房租的金額。不過特別提醒一下。家具家電都是消耗品。出
租時要有心理準備。


七：請慎選房客。寧可慢慢等好房客。也不要因為想快點租出去就便宜行事。只要你房子
整理的好。租金沒有高於市價太多。一定租的掉。因為你沒有時間跟精力去和惡房客打官
司周旋。我自己是都租有穩定工作的或有【家長】陪同看屋的新鮮人。如何知道房客有穩
定工作就是請他簽約時一併提供工作證明。工作證明上會有年資。請選擇同一間公司至少
已工作滿一年。風險會比較低。而家長陪同的新鮮人是因為會陪同看屋的家長通常會比較
在乎小孩及願意處理事情。我會在合約上同時留下家長跟租客的聯絡方式當作保險。


八：不可任意進入已出租的租屋處。當你出租房屋後。房屋的所有權仍然是房東的。但是
使用權就是房客的。就算他缺繳及遲繳房租房東也不可擅自進入。換鎖。或斷水電。會觸
法。如一直聯絡不上。應請轄區員警陪同進入並全程錄影。其實最好是公證。僅數千元可
省下很多麻煩。




以上是提供給業餘及新手房東可降低租屋糾紛的一些篩選方式。當然你篩選的網子細了能
選擇的房客一定相對會少。空窗期有可能增加。但是前期的一些篩選絕對不會比遇到霸佔
房屋的惡房客來的麻煩。租給一個穩定的房客絕對會省下你很多事。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.140.189.190
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1512277983.A.EF2.html
推 Belieeve: 不錯推
→ mimily0504: 第5點是沒錯的, 即便把前房客的戶籍遷走, 相關的信件
→ mimily0504: 如仍會一直寄來, 也沒相關的規定可以請法院不要寄書
→ mimily0504: 信到"前"戶籍地, 有些書信是無關痛癢的, 什麼監理所寄
→ mimily0504: 來的燃料稅還是牌照稅, 戶籍被遷到戶政事務所, 掛號
→ mimily0504: 寄到警察局去, 招領文書還是寄到前住所. 神煩的.
我記得我問過郵局。把已搬走的房客名字寫在信箱旁告知此人已搬出。郵差就不會貼了。
會回覆無此人居住。
→ mimily0504: 如果頭一二點可以做到的話, 可以去公證租約. 但公證
→ mimily0504: 租約的話, 房客可以拿公證的直接入籍, 不需要房東提
→ mimily0504: 供當年度稅單
推 spmark: 法律禁止拒絕房客設籍阿 XD 房客搬走後由戶長強制遷出就好
真是頗麻煩。有些學區宅可以單獨出租戶籍呢。
推 huohuai: 戶籍只要有實際居住事實就能遷入，搬走後可辦理遷出，只
→ huohuai: 能這樣
對房東來說還真麻煩呢
→ mimily0504: 法院和公家機關自己就是亂寄信的大宗, 然後在哀哀叫,
→ mimily0504: 罰單都沒錢寄了, 戶籍遷出N年還執意要寄前住所.
→ mimily0504: 如果房客真的遷入, 應該是他自己要住動遷出房東在退
→ mimily0504: 押金, 應該由屋主遷出要4個月, 戶政事務所還不太會通
→ mimily0504: 知, 也不會給你任何書面文件, 所以屋主就必須4個月後
→ mimily0504: 再去戶政事務所查一次.
這方法不錯。可在租約中補充為特約條款。未遷出戶籍視同交屋未完成。需持續付租金。
※ 編輯: Hermess (223.140.189.190), 12/04/2017 09:41:58
推 yufat: 直接訂為懲罰性違約金比較沒有爭議
可是目前有明確規範違約金不得超過一個月。所以應該不能用其它名目增加違約金
※ 編輯: Hermess (223.140.189.190), 12/06/2017 03:27:26
→ yufat: 懲罰性違約金與違約金是不同項目
瞭解。謝謝提醒
※ 編輯: Hermess (223.140.189.190), 12/06/2017 15:47:16