[合約] 房客要提前解約卻還不搬？

[qtduck ( )]

想請教有經驗的板友

房客在今年10/29傳line告知要提前解約，當時還租不到三個月
合約允許提前解約但要一個月前告知，不然就有一個月房租的罰金，
因此讓她選擇要提前一個月搬離或是續住滿一個月，我不收任何罰金。

第一次她選擇住到11/29我同意，此時她的兩個月押金仍未支付，且已欠一個月房租，以及三個月管理費
第二次，11/28當天傳line表示要延到12/10再搬，此時也一併問她12/10幾點可以交還，她表示時間還太早等快接近再約
12/5及12/9都再次詢問何時可還屋，對方都不給時間，此時已積欠兩個月房租及四個月管理費

12/10晚上10點她傳line告知還沒有要搬，因此我當天晚上11點直接帶合約跟她碰面
當天的重點有
1. 我不同意短期租賃，若她現在不搬離，合約視同有效，也就是契約仍有效力
2. 她承諾自10/1起每月分期四千的押金，要跟積欠的兩個月房租ㄧ併處裡
3. 若她找到合宜住處，仍須提前一個月告知否則視同要罰金一個月。

現在是12/16，剛去刷本子，確定要進來的部份押金與兩個月房租都沒給，四個月的管理費與逾期水費她也沒去繳

想問板友的是
1. 請問她10/29時僅以line的方式告知提前解約，而我當下沒有表示不同意，是否代表這個租賃簽約已失效，我在12/10表示合約仍有效力是沒有意義的？
2.請問會比較建議我先跟她好言相勸拿到積欠的房租跟押金，還是直接發存證信函公事公辦？
3.請問她若一直拖延不搬又不付租，從存證信函到最後法院發強制執行，這段時間大約會多久？

請各位幫忙，感謝感謝。

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→ mimily0504: 3 半年以上. 強制執行是判決書或調解書其中一種可以
→ mimily0504: 當作強制執行的名義, 所以就是訴訟完或是調解成立
→ mimily0504: 才會有強制執行的名義. 如果你的房客願意跟你調解, 例
→ mimily0504: 如你上面說的分期還款的方式, 如果這是調解的內容, 而
→ mimily0504: 對方跳票沒有做到, 你就可以拿調解書去強制執行.
→ mimily0504: 強制執行也沒很快, 聽說大概要3星期.
→ mimily0504: 契約還有效, 但因為沒付押金+欠租兩個月, 你可以單方
→ mimily0504: 面終止租約, 因為契約終止他仍占用房屋未交還, 一班
→ mimily0504: 契約逾期未交屋, 至少有兩倍違約金, 你應當跟他收兩
→ mimily0504: 倍違約金, 而不是主張契約仍有效, 傻傻地等他分期付
→ mimily0504: 租金. 你要主張契約有效, 讓一個不付款的房客繼續住幹
→ mimily0504: 嘛? 根本收不到錢, 速戰速決啊
推 spmark: 公事公辦，這就是標準的租屋蟑螂
推 giacch: 你也太客氣 我的房東都跳針問 你什麼時候搬~你什麼時候搬~