Re: [合約] 提前告知是否還須支付一個月違約金

[spmark (這就是幸運)]

我現在超愛回文章的，不然都會有人砍文章

※ 引述《ArMoon (心情記錄)》之銘言：
: 標題: Re: [合約] 提前告知是否還須支付一個月違約金
: 時間: Fri Mar  2 17:31:00 2018
:
: M大你好啊～
:
: 我把文章刪掉是因為已經有熱心的版友提供正解，
: 並且給你留點面子，
: 你在我發問的文章誤導說違約金沒有規定一定不能大於一個月，
: 還好我把相關政府規範都備份下來了，
: 也還好有熱心版友寄信給我，
: 不然真的信了你的話了。
:
: 再貼一次給你也給廣大租屋版友參考，
: 謝謝喔～
:
: 1. 最新法令規範
: https://i.imgur.com/Ckb6gJH.jpg
:

我幫你把政府網站貼出來，底下還有檔案給你看
https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=CADFDD9AD2D5085F

拜託，要貼，就貼政府的
不要貼什麼論壇的、律師說法之類的
你貼一個公文出來，沒有內容
誰知道你在說啥

: 2. 房客有權利檢舉房東使用不合規定的契約，最高可讓房東罰30萬
: https://i.imgur.com/VIBSIVB.jpg

自己貼的東西也自己看清楚點，"如不改正"，"最高"罰30萬
還記得抓盜版軟體最高可以罰多少嗎？
這種東西，寫給眼睛不好的人看的，房東根本不在乎，好嗎
因為改正就好啦

台灣慣老闆為什麼不怕被檢舉血汗？
因為
改正就好啦

:
: 3. 違約金最高只能罰一個月，而且只有在未提前通知的情況下才需要被罰
: https://i.imgur.com/uWVgEVx.jpg

自己去查你第一點列的那個公文裡的文件，看看第11條規定是啥
我貼過來兩條

十一、房屋部分滅失
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致房屋之一部滅失者，承租人
得按滅失之部分，請求減少租金。

十二、提前終止租約
本契約於期限屆滿前，租賃雙方□得□不得終止租約。
依約定得終止租約者，租賃之一方應於□一個月前□ 個月前通知他方。一方
未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方 個月(最高不得超過一個月)租
金額之違約金。
前項承租人應賠償之違約金得由第五點之擔保金(押金)中扣抵。
租期屆滿前，依第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。

記得有鄉民把第12條貼上來問，你看這網頁，有去查第11條是啥嗎？
基本上，民法是要遵守的，那個規範也不可能違背民法
但基於契約自由的精神，只要雙方同意簽下比法律、法規更有利於承租方的約定
那就照約定走，第12條就是因此存在的
這個格式只是給一些不懂寫契約的人方便，用勾選和填數字的方式把契約寫下
簡單講就是懶人版，並不是非得照著這些文字走不可
除了勾選以外，誰說就不能改下面的文字呢？
最嚴格就是法律底線最鬆就是佛心模式
介於兩者之間有許多約定的方式，都可以另外寫下的

且....只要勾選不得提早終止契約就好啦 XD
這樣最懶
這個東西到底是在幫房東還幫房客？
我都搞不懂了

手邊有9x年的行政院範本的契約
比最新版的還龜毛
而且在每一條契約旁邊都附上相關法律供參考

:
: 4. 在各超商或文具行已被政府要求下架或更新，但許多職業房東仍然愛使用並且不符合
: 最新法令規範的契約版本。
: https://i.imgur.com/bnCeSkw.jpg
:

新的一份40元，舊的一份20元，自己印不用錢
只要不違背法令
要用哪個版本都可以，反正修改內容就好
如果你認為房東"必須"用行政院提供的那個最新"範本"
那你可以自備契約上門求租
避免房東用其他版本或是自己印的契約

:
: 希望對辛苦的租屋族能有點幫助...
: 我的房東一年估計有幾百萬的租金收入，卻為了一萬多元，跟我說他認識什麼人，叫我小
: 心一點...
:
:
: 引述《mimily0504 (鍋貼饅頭與包子)》之銘言：
: : ※ 引述《adeadway (adeadway)》之銘言：
: : : 想藉這標題問個問題
: : : 依照屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項
: : : 中華民國105年6月23日內政部內授中辦地字第1051305384號公告
: : : (中華民國106年1月1日生效)行政院消費者保護會第47次會議通過
: : : 其中第12項
: : : 十二、提前終止租約
: : : 本契約於期限屆滿前，租賃雙方 □得□不得終止租約。
: : : 依約定得終止租約者，租賃之一方應於 □一個月前□  個月前通知他方。
: : : 一方未為先期通知而逕行終止租約者，
: : : 應賠償他方 1 個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。
: : : 前項承租人應賠償之違約金得由第五點之擔保金(押金)中扣抵。
: : : 租期屆滿前，依第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。
: : : 請問如果雙方約定為：合約期限內提前解約，需支付一個月租金為違約金。
: : : 那麼這第12項應該要如何勾選？
: : : 因為敘述為「未為先期通知而逕行終止租約者」
: : : 如果勾選 得終止租約
: : : 可以解釋成：有依約定期限內提前通知對方，就可以不用付違約金的意思嗎？
: : 這個591上有過一則蠻長的討論
: : 我自己的結論是不要用定型化契約
: : 因為真的有人解讀起來提前一個月講就不用付違約金
: : 生活法律版 法律板也有過幾則討論
: : 定型化契約是[範本]讓人方便拿來用
: : 但是契約只要有應記載和符合不得記載事項即可
: : 如果使用定型化契約但是反而容易引起爭議,
: : 哪幹嘛一字不改的拿去用呢?
: : 然後591的那篇文章的發問. 最後打到主管機關問,
: : 是說違約金並不受到限制, 定兩個月也可以
:
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.21.159.187
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1519983062.A.32D.html
: 推 PiGold: 感恩這位施主日行一善                                    03/02 17:37

最近新帳號真多，你確定是日行一善嗎？
給錯誤資訊、害到其他人，真的是日行一善嗎？
讓我想到那個 Tylose，亂教說室內瓦斯管線有規範 (目前我只找到戶外管線有規範)
要是真的有鄉民聽信他胡扯的話語、出去被其他人洗臉....
真不知道要怪 Tylose 亂教呢，還是要怪自己不懂得篩選資訊

: 推 Puehong: mimily跟spmark這兩位本來就是房東嘴臉                   03/02 19:07

還好我們不是笨蛋，不是腦殘嘴臉
而且我們樂於回答別人問題，而不是總愛在這邊問腦殘問題刷存在感
某種人阿，只會說些屁話，聽不慣別人說的話就批評別人
就跟網路上一堆不懂法律卻一直罵法官恐龍的人一樣

: → newversion: 顆顆~~                                              03/02 19:56

最後貼一個資訊，這不是政府資訊，所以我看過就算了
因為我不會信政府以外的單位講的話 (即使政府單位，也不一定很懂阿....)
不過這邊的鄉民似乎很喜歡
所以貼來給大家聞香

https://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672151757

其中提到新版房屋租賃定型化契約，有3種情況不適用
1. 新手房東與房客
   簡單講，不是專門出租的，就不適用
   之前我和 H 都有打電話去詢問過，得到這樣的答案
   如果是新手房東、卻是專業出租規模，抱歉，99%適用

2. 企業經營之房東與房客
   例如房客是店面工廠公司之類的，不適用

3. 非使用房屋租賃定型化契約
   這我不清楚，但至少法律要遵守(民法租賃篇)
   違約金最高一個月的規定，需不需要遵守，我不清楚
   我認為需要遵守
   但有些人有不同的看法，等哪天有爭議再等人來經驗分享吧

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.255.11.81
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1519996621.A.D47.html
→ kideram: 簡單講 原po想要聽的回答是不用付1個月違約金 所以有人給
→ mimily0504: 剛去生活法律版看, 至少有兩個都是在問提前解約扣
→ kideram: 不同意見當然覺得刺耳 真想知道正解 不理房東要求給違約
→ mimily0504: 一個月押金的. 其實看很多人的契約, 勾選攔完全都沒勾
→ mimily0504: 民法好像有一條契約應探求締約人的真義, 筆誤之類的
→ kideram: 金不就知道正確解答是什麼了 上來發文大家也只是提供意見
→ mimily0504: 不算, 契約看起來都很像改一兩個字就差很多了
→ kideram: 給你參考而已 要怎麼作自己決定 跟版眾吵誰對誰錯有意義?
→ mimily0504: 看契約很刺耳嗎? 不看契約, 那幹嘛簽約
→ mimily0504: 對, 要告到消保快去, 看能不能創紀錄第一個開罰
→ kideram: 他也是有去法律版問 人家也是回契約先貼出來看
→ kideram: 說錯 是說先看合約內容有沒有提
基本上不跟法律牴觸，就是契約自由
民法是比較保護承租方的

: 因為上網google一下，
: 發現2017法令如果有先告知，
: 房東並不得因要求提前解約而額外要求違約金或扣住押金。

法令並沒有那樣規定，如果有，請搬出法令
這樣不知道 A 滿意了沒
光看那個 房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項
並沒有這樣規定

不過如果房東沒說提早解約要違約金的話
就不需要違約金
那要整份契約拿出來看才可以
※ 編輯: spmark (111.255.11.81), 03/02/2018 21:38:44
推 PiGold: 說這麼多,直接去跟法官講最快啦！搞不好漏稅什麼問題都一
→ PiGold: 並出來了
你跟 A 說阿，是他提問的
這年頭誠實報稅的房東很多
不要以為房東都不報稅的
※ 編輯: spmark (111.255.11.81), 03/02/2018 23:30:10
噓 elliepowder: 誠實報稅的很多？呵呵 我租過八德路 內湖3間 現在信
→ elliepowder: 義區 每個都躲稅的講的很正經的講你報稅告死人的 誠
→ elliepowder: 實房東我還真沒遇過
oh，大概你看不到我看得到吧，每個人的眼睛能看到的東西不同
我還認識主動叫房客報稅的房東
房客問說能不能不報稅、便宜點
直接被拒絕

噓 PiGold: 我也是最近租屋才開始關注,台北部份房東真的很怕房客去揭
→ PiGold: 發不利的事實,那年租金太可觀
多可觀？
我手邊有個房東年收租兩百多萬
也是乖乖報稅
他說沒多少錢啊，沒差啊
收租 * 0.57 才是申報所得的金額
用年收租200萬來算，也才114萬，比一堆上班族的年所得還低
報稅也跟上班族差不多而已
這樣要繳多少稅，你大概就有感了
加上這種人通常很會理財
繳的稅搞不好比你還少勒
我還有認識一個房東，出租所得有報稅，還可以年年退稅的哩
當然，這種人的財力，與我們無關，那是另外一個社會的常識

噓 elliepowder: 一來改成這樣出租 消防都不敢做認證 有的還不知道裝
→ elliepowder: 潢有沒有毒咧 只有覺得房客很煩快付房租的房東到處
→ elliepowder: 都是
有沒有消防安檢，當地消防局問問就知道
一堆老舊公寓沒做 (也不需要做)
一堆20多年的華夏沒做 (還是不需要做啊)
十幾年內的新房子才會乖乖做 (透天好像還是很多沒做，不過電梯大樓一定有)

→ mimily0504: 你怎麼那麼能扯? 提早解約扯不過就扯裝璜
→ mimily0504: 防火和有毒?
的確是扯很遠了，法律是一碼歸一碼，愛扯東扯西的實在是....
不同的事情，就是想辦法另外立案處理
在A案法庭上說對方犯了B案
法官頂多叫你另外去告(真的不要嗆自己學法的，沒經驗一看就知道)

→ mimily0504: 租屋市場又不是沒有獨立套房和住家，自己鎖定的價格
→ mimily0504: 帶租不到罷了
噓 elliepowder: 不是吧 S先生說房東都很誠實 問題是進去住 問題一大
→ elliepowder: 堆 搞得人租不下去想退租 A提早一個月講說想解約 正
→ elliepowder: 在討論按新約舊約能不能不收違約金 以上說明有情楚
→ elliepowder: 嗎
我沒說房東"都"很誠實，我只說誠實報稅的房東"很多"
回來談原PO的問題很好啊，東扯西扯也沒意思
現在就是看原PO的契約怎麼簽
到現在也看不到他的整份契約阿

推 ArMoon: 好吧！我假設m大和s大說的都對, 反正我直接拿租賃契約去
→ ArMoon: 給消保官/國稅局/地政處三個單位看就好了。守法的房東一點
契約有問題是找消保官or法服or民代法律諮詢
(你一開始不就是契約內容解釋有問題嗎？)
你也可以請一天特休，去這些地方問問、學點知識
找國稅局就是想威脅房東的心態而已，有報稅的房東真的不會怕
不過這種心態很不可取
找地政處做啥？

話說，找政府單位問問題，最好多找幾個
因為答案常常不一樣
可以的話先把法條或行政規範找好、再上門去問

→ ArMoon: 都不會怕。
推 ArMoon: 相對的,有些人不守法還在誤導可以罰違約金兩個月阿,呵呵
法律適用性的問題
M的認知是，不適用那個規範的，就可以罰2個月 (完全沒錯啊)
至於是否適用，那就看情況了
誰知道你房東是誰？
如果是之前那幾篇兆基的，那100%適用

→ mimily0504: 對喔，我一點都不怕，說要檢舉要告我的我都扣好扣滿
→ mimily0504: 而且我最喜歡叫人家去公證+租獨立產權的房子，靠么4
→ mimily0504: 坪分租違法的，可以有骨氣一點不要再租分租了嗎？
→ mimily0504: 愛租，退租又嫌分租違法到底什麼心態?
推 elliepowder: 愛錢 房子裝修不良又討厭房客囉唆 又怕被房客報稅那
→ elliepowder: 又是什麼心態
省錢又怕麻煩的心態
這是人性，但不建議用違法的方式達到
就好像開店好了
有人路邊弄個餐車就做生意，成本低，但違規超多
有人隨便買個樓店就做生意，但使用規範不符，之前師大夜市就是這樣被抄的
有人很正經的去買店面，什麼都申報，最後還要看政府臉色
還記得陳敏x追著x市長屁股跑的畫面嗎？

現在新蓋的房子的房東，大概都不會有這種問題吧？
台南超流行間間套房的建築
而且台南的房東給設備都給得很齊
處理事情也比北部的房東還阿莎力(通常....XD )

你口中的那種爛房東阿，會慢慢的被市場淘汰
他們目前只能低價求生存
所以不要去找這種物件就好了
找獨立門牌的、最沒有問題

推 GOOGLEISGOD: 粥裡都會有老鼠屎，不管是房東還房客，大部分人都還
→ GOOGLEISGOD: 算是善良的啦
公道話，讚

原PO的問題，我建議用消保官去跟房東談
有衝突就該讓公正第三方去解決 (第三方當然要政府才行....XD)
說真的大家都沒看到完整契約，A的發問也不一定適用在他的契約情況
(不用懷疑....真的有可能)
但如果說要用國稅局去威脅對方
不管對方是否怕檢舉，光是這樣的心態就很令人討厭了
※ 編輯: spmark (111.255.242.108), 03/03/2018 21:37:38
→ mimily0504: 報稅0.57那段, 真的, 我下午就想回了, 不是房東收的
→ mimily0504: 金百萬, 繳稅就要用百萬課稅.營業額和淨利的概念, 人
→ mimily0504: 家找一堆扣除免稅支出來報稅.
→ mimily0504: https://tinyurl.com/ydddun9z 每天黑房東的
推 Hermess: 1.4億。繳280萬。5%。收6萬繳3000的概念
→ mimily0504: 2% 那年最高扣2%, 後來找了前幾年的新聞, 這位房東
→ mimily0504: 好像拿過好幾次冠軍
推 Hermess: 喔對。我是算1/50。打錯成5%。謝謝提醒。6萬繳1200