Re: [房東]請問資深房東們，我該怎麼挑房客?

[Lavone (塞壬的沉默)]

我家目前正在忍辱負重地努力奮鬥想要送走一位壞房客中，
那位壞房客看屋時說的話跟1號有87分像，
也是做生意的，
聲稱孩子住在國外，他自己也有在國外住過一小陣子，
很喜歡我們的房子，如果有要賣他要把他自己的房子賣掉來買我們這間，
感覺很有誠意想要久住，也很有經濟能力（後來才發現是話術），
我家有人對租客很挑，所以房子閒置了蠻長一段時間，
最後決定租給這個人，
想不到選來選去最後竟然選到了一個賣龍眼的。

我們是鄉下人，行事比較爽快一點，
而且也沒有很多出租房屋的經驗，沒遇過壞人沒有警覺心，
在租期開始之前先簽約的時候只有收訂金就給鑰匙讓他搬進去了，
（以後那個房子如果還有要出租的話絕對不會再這麼蠢了）
之後租期開始，要繳租金時對方開始各種推託，
什麼他幾號才領錢到時候再付啦、發現房子有什麼問題我們修好之後才要付啦......
各種各種理由，最後是我們一直花錢修這個修那個，
（察覺不對的時候已經太晚了，沒有叫師傅們注意那些東西是不是他弄壞的）
可是連一個月的租金都沒有收到，
只能把當初收的不到一個月租金的訂金轉押金又抵租金，
然後依民法第440條規定終止契約，
但是他還是一直霸佔我們的房子，不但每天開門做生意（不是真的賣龍眼），
還不要臉地說是我們房子有問題他不付租金是應該的而且我們還應該還他訂金，
用可笑的理由嫌棄我家房子拒付租金但是死都不搬，怎麼趕都趕不走，
甚至還威脅說我們去「鬧」他的店面他就要檢舉我家前面的早市讓整條街的人都收罰單。
（明明他自己就是其中一攤）

我們目前已經向法院提起訴訟了，
但是要等到開庭勝訴然後排隊去做強制執行至少還要好幾個月。
我們的租約有公證，
兩個月收不到租金時我們就已經用公證書去查他的財產了，
結果發現他實質上脫產，沒有所得資料沒有銀行郵局存款，
雖然有房子但我實地勘查發現是在墳場旁邊的一個破爛違建，沒有地權，
就算拍賣也根本不會有人出價，
（我認為唯一的賣出希望是價格降到3千元以下他隔壁鄰居可能會考慮買起來堆雜物）
也就是說，
循正常法律途徑我家頂多只能在幾個月後（不知實際要花多久，有可能是半年）
藉由法院強制執行把房子的使用權拿回來，
但被壞房客佔據的這段期間內的所有租金和賠償金都將會變成一紙債權憑證，
實際上我們一毛錢都拿不到（還要幫他墊訴訟費）。

明明知道有人正在搶劫自己的財產，
而且在接下來的好幾個月裡也是每天都會來搶，
但是沒有辦法阻止，
只能乖乖在家裡等法院文書，
這就是我家目前的困境。

雖然我家的房子不是第一次租人，而且我自己也在外租屋十幾年了，
但我卻是直到最近幾個月才因為這個壞房客而真正地去看與租屋有關的法律和規定，
也才實際了解台灣真正的租屋環境。
在了解法律之前，我一直都跟大家一樣看了張淑晶的新聞，
以為握有房屋所有權的房東手上都有一把尚方寶劍，
但了解法律之後我才發現，
房東才沒有什麼尚方寶劍呢，
而且就算有，我們的法律也早就給每個房客都披上了老佛爺的御賜黃馬褂，
拿著明朝的劍是要怎麼斬清朝的官啊！
披著黃馬褂的房客不管再怎麼惡質，
房東都只能以民事狀告法院然後慢慢等待遲來的正義（如果有要來的話），
而房東為了取回自己的財產所能想到的各種手段
卻是會涉及強制、侵入住宅、損壞名譽等等各種刑法罪責。
（詳情等我不知道多久以後終於收回房子時會再上來打一篇比較完整的文章）

我剛開始發現我們的法律即將保障壞房客無償佔用我家房子保守估計半年時，
覺得很不公義非常生氣每天晚上都睡不著，
直到現在已經是哀莫大於心死的狀態了，
終於知道為什麼台灣的空屋率會這麼高，
因為在台灣，
當允許別人合法住進你的房子裡以後，你的房子就不是你的房子了。
我家現在也是一朝被蛇咬十年怕草繩的狀態，
認真考慮房子收回來以後就乾脆閒置不要出租了，
遇到蟑螂房客，有出租比沒出租更慘，不但賠本還受氣，
而且要連續受氣至少好幾個月，
真的是吼氣氣氣氣氣！



呃，轉換一下話題，
說這麼多並不是1號一定不好的意思，
雖然我並不是資深房東，但是是比較衰的房東，
這樣也算是有經驗，應該可以給原po建議。
我個人認為要提防誇耀財富的人，
（原文中的1號跟3號我覺得都有這種傾向）
因為那些財富不一定存在，或者存在但不一定具有所宣稱的價值，
故意提及那些財富可能只是為了取得房東信任所使用的話術而已，
而通常心正意純的人是不會需要耍這種手段的。



※ 引述《RockMovie (人家要找人陪啦～)》之銘言：
: 請教資深的房東們:
: 我有一個本來預備要讓我老媽住的高樓新房子，因為還不夠方便，
: 暫時還沒辦法搬進去只好割愛租人
: 是17坪小坪數但是有兩房兩廳還有陽台，高樓有景觀空氣好，社區租金含管理費20500。
: 目前有幾組準房客來看，請教大家意見
: 1.市場做生意的50餘歲香港來的老闆娘和40餘歲的弟弟與弟妹: 自己有房子，小孩都在國
: 外，想把正在住的房子賣掉，租個小的把錢給女兒去買房，感覺就是生意人。
: (我的疑問:事業成功有錢幹嘛來租個便宜的小房子住呢?應該蠻會算的，會不會難搞?)
: 2.雙薪小家庭，夫妻帶兩個小孩，有上幼稚園有上國小的。
: (我的擔心:怕小孩吵，把我新房子毀了)
: 3.40餘歲單身女性，職業房仲，說自己有個熱門地段的小套房租人， 有社會經驗。
: (蠻漂亮的看起來衣服鞋子一定不少，這種要擔心甚麼嗎?)
: 4.20幾歲的兄妹三人，兩人在上班一個在念大學，兄妹感情好，年輕單純。
: (我的擔心:怕年輕人不夠愛惜房子)
: 5.快40歲的科技公司男生，帶七十歲的媽媽
: (這種要擔心甚麼嗎?)
: 這幾個組合都是我覺得有可能租的，應該也是付得起的，其中4.已經表示想租。
: 想問問看大家如何判斷誰比較合適，選怎樣的房客比較好? 謝謝~~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.237.206.20 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1576429652.A.F1D.html
→ mimily0504: "我個人認為要提防誇耀財富的人" 說得很好
→ mimily0504: 還有很會講得那種人, 以我來看感覺一張嘴很會講的更要
→ mimily0504: 小心, 所以有社會經驗的房仲, 在選房客上是減分的
推 bingreen: 同意樓上大大，還是盡量租給學生，至少學校找的到人
推 spmark: 鄉下人，就用鄉下一點的方式處理吧，效率會高很多
→ spmark: 誇耀財富沒關係，敢誇耀就要敢抵押，自願多押點我也可接受
→ spmark: 最近社會風氣被帶很壞，很多人都出一張嘴不負責的
請問S大所謂的「鄉下方式」是什麼？
如果是不合法的那種我家做不出來。

→ corlachang: 有公證為何還要提訴訟？一欠租金馬上強制執行不行嗎？
我們的公證書上面寫的約定逕受強制執行內容有兩項：
1.承租人如不依限給付租金時，就所欠租金應逕受強制執行。
2.承租人如租期屆滿不交還租賃物時，就租賃物應逕受強制執行。
我就是用第1項去查財產的，可是沒有財產所以沒東西可以查封。
而第2點的執行必須要「租期屆滿」，
他從第一個月就不付租金所以我們在第四個月終止契約，不符條件不能執行。

網路上有人說沒交租金時可以用1去請求查封出租屋內的所有動產拍賣抵錢，
每個月不繳就每個月都去查封一次，
可惜我看到的時候已經太晚了，
那個時候已經在著手終止契約的事情（有一些法律步驟要做），
只想盡快讓這個壞人我們的生命中消失，不想多浪費生命跟他周旋。

推 spmark: 不會不合法啦，但離紅線非常近
願聞其詳！

推 k800i: 你狀況跟我一樣，一樓可住可商，比純住家更要留心，不可以
→ k800i: 爽快，能想商辦那樣處理是最好，不過這不現實，會來這裡詢
→ k800i: 問分享的，都是死老百姓，兩三代人之後有了多的房產就拿來
→ k800i: 出租，收一兩萬補貼家用。這版很多經驗分享了，事前先小人
→ k800i: 只言利，押金多收，反正就是當對方遲早會出問題來預防。
→ k800i: 我也是剛送走妖魔鬼怪，一年的份額差不多沒了。由於地點面
→ k800i: 積，來的都是攤販、小商家、企業社這類，蠻多滿嘴跑火車的
→ k800i: ，有的是外島人，說是啥理事長，剛坐飛機來，巴拉巴拉，XXX
→ k800i: 就租了馬上簽，你（指我）看這裡巷弄內，離大馬路有距離（
→ k800i: 走出去五分吧，慢慢走）可能不好租的.....一堆五四三
→ k800i: 以前房客都正常（阿罵老番顛但是兒子正常社會人），就鬆懈
→ k800i: 了，出問題那個犯的錯誤是他得寸進尺探問押金可否分期時，
→ k800i: 就答應了，事後檢討在那時間就該中斷契約，即使房東方違約
同是天涯淪落人......
鄉下店住挑房客真的很麻煩，
因為店住通常是自己要做生意的沒有薪水是正常，而且講話澎風也是正常，
當初簽約時我就有覺得他在澎風了，但還是簽下去，現在真是悔不當初。

推 k800i: 扣完兩個月押金後再欠兩個月租金，才能提出返還房屋的訴訟
→ k800i: 就算有公證也是如此，那你的情況只要扣掉訂金，積欠金額達
→ k800i: 兩個月就可以直接要求返還房屋嗎？因為看你的強制事項只有
→ k800i: 租期屆滿才能要求返還，豈不是對方可以一直耍無賴到租約滿
→ k800i: 才能花五百請警察趕人....
租賃專法上路之後有可能不用先扣押金就可以直接開算積欠兩個月租金終止契約，
（不只租金，水電管理費的欠款都可以算進來，加起來超過2個月金額就好了）
但是需不需要先扣押金這一點是由法官自由裁決的，遇到什麼樣的法官要憑運氣。
請求強制執行需要執行名義，
因為公證書要租約期滿才能用，
所以我想要在期滿之前討房子的話，
必須先打返還房屋的訴訟，然後再以勝訴的判決書為執行名義請求強制執行。
以我家的情況來講，因為距離租約期滿的時間還有很久，
所以雖然訴訟也很花時間，
但進行訴訟取得執行名義，
還是會比讓他住到期滿再以公證書為執行名義進行強制執行要快一點。

推 k800i: 也是遇上惡房客才瞭解法律實務。去年的專法針對住戶型，我
→ k800i: 們這類用途是商用的不適用。除非特定行業像補習班，需要花
→ k800i: 大錢改房屋用途，建管消防要改，不然都是拿書店簡易契約套
→ k800i: 用，最簡單就是押金加收，裝潢相關要不厭精細白紙黑字附照
→ k800i: 片；挑選純商用，儘量排除有人住裡面。這是諮詢後的總結
→ k800i: 私以為租賃市場能引進信用概念是最好，像金融界一樣，這樣
→ k800i: 只要租客信用良好，就算是傳統認知的高風險，也有租房優勢
如果可以純商用真的是最好，這樣就不用考慮居住權的問題。
我剛剛爬了文才得知K大的慘痛經歷，箇中苦楚真的是親身體驗才會懂。
以前聽人家說日本租房很麻煩，
一定要有要保證人才能簽約，還要回答一堆有的沒的問題審查很嚴格，
現在看日本制度覺得好羨慕啊！
我決定以後如果繼續出租不要用文具店買的現成契約書了，
要下載行政院的word檔，自己加入需要的內容後印出來用，盡量給自己多一點保護，
簽約的時候也要錄音，
這樣以後發現房客練肖話騙租約的時候才有證據可以控告詐欺。

→ k800i: 租賃房屋糾紛不要想告對方詐欺、毀損，非常難成立，除非你
→ k800i: 的房屋真的破壞。房東被告非法入侵、竊盜，通常法院會明察
→ k800i: ，只是有人告就要跑程序，常常被房客拿來整房東用，不過強
→ k800i: 制這項要注意，這就會立案，房東辯解是被氣到，這沒用，行
→ k800i: 為做了，該怎罰就怎罰。總之，要用白道手法，花錢諮詢律師
→ k800i: 首選，要自己辦，那只能多找資料，像是這邊就有很多人分享
→ k800i: 仲介手上的商用租約不可能流到網路上，這他們吃飯傢伙，主
→ k800i: 要是我們這種小物件金額不大，找內政部範本改改就是，就如
→ k800i: 上面所說，押金、裝潢這部分多留意。最近出租就把租約放
→ k800i: ipad上，有意願的拿出直接討論，有微詞的我都直接放棄
嗯，我也知道很難成立，而且本來是刑事的損毀似乎有可能會被轉成民事的賠償 = =
但如果有證據的話可以作為以刑逼民的一種手段，總是聊勝於無

→ mimily0504: 詐欺遇到這種慣犯其實是有機會成立的, 要找他的前房東
→ mimily0504: 前前房東, 問題是很像抽鬼牌, 有人送走了鬼, 就不想理
→ mimily0504: 這些麻煩事了
→ mimily0504: 尤其是那種第一期就不交的, 比較容易看出來蓄意的成分
而且前房東可能沒有繳稅，不願出來作證......

推 sk2sk2sss: 我遇到的是只租給大公司的員工，這個通常問題都不大，
→ sk2sk2sss: 尤其是挑國立大學畢業的，在大公司的，通常都比較好
羨慕 T^T

推 p98341014: 我最近剛出租新店房子，發現我的房客跟你描述的情形很
→ p98341014: 像，已經借故拖延房租了，我懷疑是租房蟑螂，因租約尚
→ p98341014: 未屆滿，所以無法終止租約。如到時他仍不繳租金還強佔
→ p98341014: 房子，
→ p98341014: 我會採取“以刑逼民”的方式，叫他滾蛋。 以下方式，
→ p98341014: 供你參考：
→ p98341014: 1.依刑法320條第2項，告他竊佔罪
→ p98341014: 2.依刑法324須告訴乃論，另依刑事訴訟法237條告乃罪只
→ p98341014: 有6個月，建議趕快寫告訴狀送地檢署，不要打民事，緩
→ p98341014: 不濟及
→ p98341014: 不濟急。
就我所知，
如果是在屋主知情的情況下搬進去的話，竊佔房屋不會成立，因為竊＝偷偷來，
而侵佔是跟所有權有關，若房客沒有主張擁有該房屋，侵佔房屋也不會成立，
除了上面提到的很難證明的詐欺罪以外，
基本上目前的法律是要讓房東所有的損失都以民事賠償來處理，
其實民刑事訴訟都很花時間，刑事是只有在房客會怕早早投降的情況下才能節省時間，
如果房客不怕而真的開庭的話，似乎有可能反而會拖慢原本的民事訴訟的進度，
如果P大真的要提刑事訴訟的話，建議還是徵詢一下律師意見比較好喔。

推 starlkj: 樓上若真的不幸有後續,煩請把過程及結果給大家參考，謝謝
→ mimily0504: 以刑逼民，大部分的租賃是派不上用場的
※ 編輯: Lavone (1.172.52.93 臺灣), 12/21/2019 16:34:41