Re: [房東] 社會住宅包租代管方案

[ritud (小風)]

※ 引述《higoodbye (哈囉!)》之銘言：
: （代po）近日有間房子要出租，
: 兆基物業公司打來介紹
: 政府現在有社會住宅包租代管方案，
: https://youtu.be/4d_ZcW0IoXY
: 看起來是還不錯…
: 但是不知道有什麼缺點呢？
: 有沒有已經有參加此方案的房東們可以分享心得呢？謝謝！

制度上沒有什麼缺點，房東的稅率比照自住，但是當然，這樣
就要報所得稅，不過有優惠的免稅額，租金15000 以下的話實
際上要繳的稅不多，影響最大的應該是之後賣房的房地合一，
因為公益出租人只是房屋稅跟地價稅比照自住稅率徵收，但本
質上仍然是出租，不是自住。

缺點是在實際運作上，代管公司雷不雷，我之前遇到很雷的，
叫做信基不動產，這個模式是房客把租金給代管公司，代管公
司再給房東，那間代管公司租金常態性遲交（遲交20幾天），
問題是房客並沒有遲交租金。

然後還有一個重點，租客必須符合政府規定的條件，那就不是
每個人都能租，房東的客群就少，但是這些條件跟房東心中所
謂「好租客」的條件是背道而馳的，就是所得在XX以下，還有
一些弱勢族群之類的。

那理論上房東不能禁止出租給弱勢租客，但實際上我不知道。

至於租金，是不需要降低，如果是代租代管，表定9 折租金出
租，但絕大多數都是以房東自己要實拿的租金x1.1報出去，你
不要太離譜，通常是審得過。

另外有一個比較實際的好處是每年有政府補助10000 元修繕費
用，這個不錯用。

所以依照以上，我個人覺得這個政策有點微妙，出來的物件其
實不會讓租客有划算的感覺。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.12.123 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1601251719.A.986.html
推 rig2121: 其實就是政府的讓利不夠多，好租的物件也不會找，而且政
→ rig2121: 策讓利能持續多久也讓人遲疑
→ mimily0504: 稅金的優惠, 是在住宅法裡規定的. 但是現在新聞常報的
→ mimily0504: 電費規定之類的, 是在改起來很方便的應記載和不得記載
→ mimily0504: 還有定型化契約裡, 片面改掉很容易. 包租代管算是社會
→ mimily0504: 的過度政策, 所以不會太想跟這種沒幾年的政策.
→ mimily0504: 包租代管有分一般戶和弱勢戶, 一般戶就是一般的身分即
→ mimily0504: 承租, 租金不會有太大的優惠.
→ mimily0504: 包租的意思是, 業者為二房東, 換句話說, 他有沒有租出
→ mimily0504: 去, 有沒有收到租金, 租什麼房客, 都是業者的事, 時間
→ mimily0504: 到了他就必須要把錢給大房東(屋主), 然後他們如果遲交
→ mimily0504: 看契約上怎麼寫, 也可以申訴當地的主管機關.
→ mimily0504: 包租代管擺爛最大的新聞是永勝, 大概被解約了.
推 higoodbye: 感謝各位大大的詳細解說
他有分「包租代管」及「代租代管」，包租代管就是上面說的
，但這個房東要折的租金太多，除非你屋況真的太爛不然應該
沒房東想簽，但屋況真的太爛包租公司會想包嗎？這我也是存
疑，通常這種情況是簽長約給二房東處理。

然後這個方案租約是要公證的，因此應該不會片面去改掉租約
，換言之想參加的房東一切都要合法，房客想入籍就可以入籍
。

當然，法律上，就算不參加這個方案，本來房客也是想入籍就
可以入籍，想申請補助就可以申請補助，但房東通常會用口頭
約定來處理，可是這個方案有第三方介入，他們要對政府負責
，所以要用口頭約定規避法律責任，是不太容易。
※ 編輯: ritud (112.105.55.165 臺灣), 09/28/2020 23:31:59
→ mimily0504: 應記載和不得記載還有"定型化契約"裡, 片面改掉很容易
→ mimily0504: 我說的是行政院公布的定型化契約, 不是公證的契約
→ mimily0504: 定型化契約是範本, 但是因為有"應約定"和"不得約定"
→ mimily0504: 很多仲介和包租代管都會拿類似的版本來用
→ mimily0504: 然後租稅優惠, 在住宅法第15和16條, ".....免納綜合
→ mimily0504: 所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政
→ mimily0504: 院得視情況延長之，並以一次為限。
→ mimily0504: 這意思應該是稅務優惠政策"最多"10年
→ mimily0504: 所以說包租代管就是社會住宅的過度政策, 政府要調稅率
→ mimily0504: 就是可以調, 不要把一時的優惠當成經常性的優惠了
推 mimily0504: https://tinyurl.com/v7xehts 這篇第二行有講到
→ mimily0504: 包租代管業者就不一定會跟屋主講清楚了
推 rig2121: 感謝m大講解，很清楚！
推 higoodbye: 感謝各位大大解惑！
→ spmark: 重點：不要把一時的優惠當成經常性的優惠了
推 rig2121: 真的，從公保勞保就知道政府的優惠隨時可收回