[房東] 房東 & 房客 應盡的義務與權利？

[newsamwang (阿彌陀佛呢~~~~)]

我自認為 遇到一位 1971年次的洪姓好房客，
我也自認為 是一位 好房東。
但....
還是先問問題，
確保之後怎樣回答，
可以比較婉轉給雙方留情面。

前提：
2021年11月27日下午 14:30，
我與房客見面，
簽了未來一年的新約，
新約記載內容包刮
a. 房東提供勘品分離式冷氣兩台，退租時需點交歸還房東。
b. 房東提供美術燈4盞，退租時需點交歸還房東。
因為月租金沒漲價，
所以簽約一切順利。

狀況一：
簽約完成，
房客說明：
『分離式冷氣已經無法使用遙控器遙控，
           富及第 FAS-3656B
所以需要使用 A字梯 爬上爬下，
加上原子筆觸碰實體按鍵，
但...
無法控制溫度。

而且，
已經請專門修冷氣的師傅來查修，
確認分離式冷氣的室內機(接收遙控)機板故障，
且，冷氣已經超過10年，
無法維修，
只有換新一途。』

我的處理：
a. (萬用)冷氣遙控器電池沒電 --> 換電池。
    旺德 RM-AU01 萬用型冷氣遙控器
    https://reurl.cc/XlMxmE
b. (萬用)冷氣遙控器 設定 跑掉 -->
   查詢下列網址：
   https://reurl.cc/XlMxmE
   重新設定 087
   --> 完成，可以遙控 且 控制溫度。
   https://imgur.com/f8j35nt

   https://imgur.com/kcJJmB8

c. 修復完成。

狀況二：
冷氣修好，
請房客確認冷氣使用無誤的下一秒，
房客再度說明：
『全X電子在屋內裝了一台全新冷氣，
  另外拉了一條 220V 的電線，
  導致我廚房的美術燈 快速點滅的現象。』

我的處理：
a. 關閉 NFB，
   將美術燈剪線後，
   自天花板移下。

b. 移除 電子開關

   (請搜尋以下關鍵字)
   IC電子控制開關 三段 四段 電子切換開關
   電腦開關 適用於電燈、吸頂燈、崁燈、吊扇、電燈開關

   重新接線，
   讓 Switch 開--> 五顆 Ｅ２７燈泡全亮。

c. 修復完成。

以上報告完畢，
我把這次的狀況，
請教我的家人，
我的家人分兩派：

101. 使用者付費 派：
分離式冷氣機換新約 35,000元，
+
美術燈 含工帶料約 8,000元，
如果 房東全部如數吸收，
那...
4 個多月的房租全沒了，
一年報修03次，
全年免租金。

102. 和氣生財 派：
(難搬移)動產 責任數 房東。
譬如： 冷氣、牆壁、衣櫥....

(容易搬遷)動產 責任屬 房客‧
譬如： 燈泡、洗衣機、電視.....

這次，
我花了三個小時解決兩個(衝突)危機，
(租約就是您在書局買到的公版契約，)
但....
怎樣才是符合 2021年11月28日 現行當下，
租賃 條件的 兩廂平衡的狀況呢？

附註：
201.
『端看 契約內容 的回覆，請勿回覆！，
  因為 房客在2021.11.27 簽名+蓋章 的當下，
  只口頭 詢問『和去年全部一模一樣吧？』
  就猛簽名+蓋章。』
 我遇到可遇不可求的好房客，
 也希望好房客 長長久久。
 所以才上來，
 向前輩請益，
 譬如說：
 冷氣 35,000 我要求一人一半之類
 美術燈 8,000 我要求 房客１／３　之類。

怎樣才是比較好的應對？

※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1638034077.A.98B.html

推 lawer1314: 新冷氣是你裝的還是房客自己裝的？ 你租約都註明要提
--> 謝謝 lawer1314 大 特意回覆。
    新冷氣是房客自行加裝 與 安裝。

→ lawer1314: 供兩台冷氣及美術燈四盞了，若非被蓄意破壞，修繕責任
→ lawer1314: 本來就是你該負責的，房客沒道理幫你負擔！除非新冷氣
→ lawer1314: 是房客自己私自裝設，並且因拉220V專線導致美術燈故障
→ lawer1314: 的話，這樣可以要求房客賠償！
--> lawer1314大 偏向 『和氣生財 派』 對嗎？
    再次感謝 orz
    另外，因為立場的關係，會有不同的思維，
    方便請教您現在的 身分嗎？(不好意思 ^_^//)
    a. 房東  b. 房客　ｃ. 自宅或親戚的房屋

推 abluelos: 冷氣"無法維修"，當然房東付阿，
*[1;31m→ abluelos: 美術燈也是房東選擇冷氣安裝衍生問題，                  11/28 03:33
--> 房客未經我同意，自行加裝。

→ abluelos: 新的冷氣在保固内，怎麼可能換新3次。
→ abluelos: 美術燈是房東裝的=壞了房東修，這是非可移動類。
→ abluelos: 沒事別裝美術燈找自己麻煩。
→ abluelos: 根本跟派別無關的事，按合約房東附的都要負責修。
推 abluelos: 不論哪方身分，
→ abluelos: 照合約走是最簡單又合法的事，
→ abluelos: 而不是講立場如何。
→ abluelos: 這事基本就是合約寫附，你就必須有冷氣給他用。
推 abluelos: 洗衣機跟電視如果也是租屋附的也不算動產，
→ abluelos: 使用者付費派只適合出租空屋。
推 abluelos: 如果嫌冷氣太貴，最簡單的處理方式就是房東自己買。
→ abluelos: 可以自己選不貴的冷氣。
--> 謝謝 abluelos大大 ，特意回答。

推 cka: 冷氣通常是房東的責任啦,他只是倒楣剛好他租到的時候壞了
→ cka: 你如果出租就是負冷氣可以租高一點,冷氣就是房東負責弄到好
→ cka: 如果出租時不附冷氣,那租金通常會便宜點
→ cka: 就是每月多的錢當作是冷氣的租金,一般是這樣
--> 謝謝 cka大大 ，特意回答。

推 albertab: 舊冷氣"故障排除後"，房客未經同意"自行安裝"新冷氣嗎?
→ albertab: 抱歉 看不懂你表達的意思，所以要精確地詢問前後狀況...
推 albertab: 所以現場目前有兩台您提供的冷氣+房客新安裝的冷氣這樣?
--> 我附兩台 堪用分離式冷氣。
    房客 未經我同意，自行加裝一台冷氣。
    謝謝您提醒我，詢問問題要把問題講清楚。

→ abcpiii: 會未經同意安裝冷氣，算好房客嗎？，他自己加裝的衍伸費
→ abcpiii: 用跟你沒關係
--> 新的冷氣會有保固，一般原廠會保固 XD

推 Narok: 房客年紀有點大了不要續約，再那邊東修西修不如收回來東西
→ Narok: 換一換整理一下拉高房租提高房客素質
--> 謝謝 Narok 回答。
    好房客 是 可遇而不可求 ^_^

推 todder: 我是房東 冷氣壞了無法修理 我就換了一台給他  基本上過了
→ todder: 很多年 換一台我覺得可以的 若是房客自行換新 沒有告知
→ todder:  我可能就只會部分負擔 因為他沒有跟我商討
--> 謝謝 todder大大， 以房東的身分回答(超開心)。
    我第一次當房東，
    很多不了解。
    有PTT真好，有您真好。
※ 編輯: newsamwang (159.117.87.180 臺灣), 11/29/2021 00:01:23
→ abluelos: 自行加裝的不在合約内不用付錢
→ abluelos: (原附冷氣無故障的情況下)
推 juny17: 租約不建議使用書局版本，太簡易。我都自己訂定。包含房
→ juny17: 客不得裝修，需經房東同意。
推 spmark: 裝修本來就有復原的義務了，不然就是賠償
推 show1104: 書局的版本真的太簡易了 想當初我是下載法定內容後修改
→ show1104: 而且還依日後不同經歷還會增加條款 房東 租客都怕遇壞人
→ show1104: 後來甚至還增加了"若要變動室內原有硬體設備得告知房東"