[房東] 合約到期後不續租 房客不出面的處理方法?

[andyit (拾柒~)]

各位好

背景說明:
家父在北市有一間一樓的房子
多年前租給一位房客作為倉庫兼店面(商品零售網購等)
一開始交租都很正常，但這幾年生意變差
開始欠租耍賴，原本有開的店面現在也都不開了
變成我們也不容易堵到人(沒有住在裡面、電話也不接)
但是經由一些紀錄顯示，他還是偶而有在進出

去年因疫情沒有簽續約變為不定期契約
而今年年中成功堵到人簽訂新約(沒有公證)
約定租期到年底，且「不再續約」

因目前交租的狀況還是很差
而且我們早已決定要趕他走
已寄存證信函再次告知，年底後不再續租
但未獲回應，依照這房客的個性是很難處理

想詢問各位一些關於法律上的問題
1.若合約到期後，有經存證信函告知
但沒辦法跟房客聯繫上，也沒辦法點交
此時使用權的歸屬?

2-1.若使用權還在房客那邊，我們應該怎麼做?
只能走法院的返還房屋程序嗎
此步驟應該也會蠻花時間的，有其他較快的處理方式嗎?

2-2.若使用權回到我們身上
能夠禁止他進去房屋嗎?
如果明確告知他租約已到期，如需取物請通知房東一同處理

3.如果考慮直接在大門外加上新鎖，以要求對方出面處理
該部分會不會有刑法上的問題?
一般網路上查到的案例都是住宅使用，但這案例人不住在裡面，是倉庫與店面
不確定是否會有「強制罪」的問題
同時因為不會進入也不是換鎖，這樣會有「侵入住宅罪」嗎?

4.目前大概只明確知道有民法的「無權占有」、與請求「返還房屋」
有其他法律上的手段可以使用嗎?

謝謝各位了

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1639101682.A.5A4.html
→ mimily0504: 契約上如果有註明用途，作為店面或倉儲，對你們比較
→ mimily0504: 有利。一般約滿，房東沒辦法動手趕人是因為“侵入住
→ mimily0504: 宅”
→ mimily0504: 店面倉儲，他不是住宅，不受租賃管理條例和定型化契
→ mimily0504: 約那些規定影響，因為那些都是管“住宅”
→ mimily0504: 對方如果還有欠租，換鎖斷電可以考慮看看，雖然民法
→ mimily0504: 裡面有“留置權”，可是也沒說怎麼行使
→ mimily0504: 狀況我認為是2-2
→ surimodo: 約到期不收租金就好 還收了轉不定期契約是在......
→ mimily0504: 租約過期，房東不續租，收的是違約金，一般契約是至
→ mimily0504: 少2倍到搬遷日為止。
→ mimily0504: 租賃管理條例改違約金最多一個月，是針對以前書店版
→ mimily0504: 契約5倍違約金，但那是針對期滿或終止後不搬的。
→ mimily0504: 結果現在提前終止的違約金被限制最多一個月，定型化
→ mimily0504: 契約很多這種偷換概念的東西
→ andyit: 謝謝回覆，契約中沒有明定是住宅或店面，可能會有點麻煩
→ andyit: 交租都不穩定了，根本不期待違約金還收的到
→ andyit: 另外就是因為之前變成不定期租約，今年年中才去堵人簽新約