[問題] 房屋分層贈與疑問

[stephanie39 (stephy)]

請教各位版友

日前想向母親購買名下一戶房產，但因無法拿到國稅局的免稅證明則想改成每年分層贈與
。
該戶土地加房屋的現值約800萬元，所以預計分4年過戶(沒有父親可以先贈與來縮短成2年
:( )，爬了點文想自己去辦理贈與業務，但有些問題想再釐清一下故想向各位版友請教。

1.請問可以直接贈與由媽媽給我跟先生嗎？還是要先過戶給我，我再贈與給先生呢？

2.這棟房子目前有1500萬元的貸款，貸款會影響到贈與嗎？

3.雖然這房子的現值只有800萬，但周邊同坪數的房子實際成交金額都已經破2千萬，若未
來要售屋，稅金部分應該會被扣（實際成交金額-800）*10% 對嗎？

以上幾點還麻煩版友不吝解答
謝謝^^

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.20.181
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/tax/M.1511085293.A.533.html
→ taoist9999: 建議真的支付買賣價金及貸款，以市價向母親購買房屋。
→ taoist9999: 這樣子將來再賣出時房地合一稅的成本才會高，繳的稅才
→ taoist9999: 會少。
→ taoist9999: 最起碼貸款之債務人換買方，以1500萬為買賣金額。
→ taoist9999: 只是國稅局人員可能會主觀地實質審查買方是否有償還貸
→ taoist9999: 款的能力。
→ taoist9999: 建議找有經驗的地政士辦理。
→ taoist9999: 銀行貸款金額部分，建議先詢問銀行。
推 kusomanfcu: 贈與也可以和實價一樣啊
→ kusomanfcu: 不需要和銀行借
→ taoist9999: 主張附有負擔之贈與有一個問題：
→ taoist9999: 房屋之贈與時價(公告土地現值＋房屋評定現值)：800萬
→ taoist9999: 負擔為1500萬銀行貸款。
→ taoist9999: 反而房屋之受贈人，會有視同贈與700萬（1500萬－800萬
→ taoist9999: ）的問題。
推 Jeffery71: 上面這情形,我猜會用市價而非現值,不會以贈與論。
→ Jeffery71: 參考台財稅第37864號
→ Jeffery71: 1.兩情形贈與稅一樣吧  2.可用附負擔贈與,省了贈與稅
→ Jeffery71: 不過要考慮將來出售房地的稅
推 taoist9999: 台財稅第37864號是買賣。
→ Jeffery71: 不全相同,但就 承擔債務是否以贈與論? 這點是一樣的
感謝t大J大及k大的熱心解答

今天直接詢問國稅局，得到的答覆與t大所說相同，他們會以1500萬來視為房屋價值，畢
竟銀行既然可借1500萬就是認定房屋有其價值，故分層贈與便得不可行了。

請教代書後，因為我們不傾向做買賣件(私人因素)他建議我們立遺囑，就等未來媽媽往生
後再繼承給我及遺贈給先生就好，他說這是最簡單的方法了
（房子長期來說不會出售，因為有工作使用的需求）

目前跟家人討論他們也都覺得可以，
不知道版友意見如何？
※ 編輯: stephanie39 (223.139.22.80), 11/21/2017 00:21:25
→ Haoer: 贈與有土增稅的問題（這房子幾年了）
→ Haoer: 贈與人一年 220萬免稅額，要給誰都沒關係
→ Haoer: 反正給你和先生總合<220 就免稅
→ taoist9999: 立遺囑會有特留分的法律問題，我一直搞不懂你們究竟是
→ taoist9999: 真的要拿錢出來買，還是無償贈與？
→ taoist9999: 如果單純以節稅觀點來看，以遺囑指定應繼分或遺產分割
→ taoist9999: 方式及遺贈通常是較好的方式，但會有法律上特留分之扣
→ taoist9999: 減權利人擺平的這個問題。
→ snowxmas: 請問 如果國稅局以1500萬當市價 減除負擔債務1500萬 贈
→ snowxmas: 與價值不就變0了沒有贈與稅問題？那未來要算房地稅時，
→ snowxmas: 是不是也能用1500當取得成本？
推 taoist9999: 贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準。
→ taoist9999: 土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評
→ taoist9999: 定標準價格為準（《遺產及贈與稅法》第10條意旨參
→ taoist9999: 照）。
→ taoist9999: 上述法律明文規定，贈與不動產價值之計算，土地以
→ taoist9999: 公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準
→ taoist9999: 價格為準。
→ taoist9999: 　
→ taoist9999: 至於二親等以內親屬間財產之買賣，無法提出已支付價
→ taoist9999: 款之確實證明，或是該已支付之價款係由出賣人貸與或
→ taoist9999: 提供擔保向他人借得者，以贈與論。
→ taoist9999: 　
→ taoist9999: 依上述《遺產及贈與稅法》第15條第6款之意旨，二親等
→ taoist9999: 買賣不動產應提供資金流程證明，且該資金不得由出賣
→ taoist9999: 人提供或由出賣人提供擔保向他人借貸，否則以贈與論
→ taoist9999: 。
→ taoist9999: 因此本件若以1500萬為買賣金額，應該提供1500萬支付資
→ taoist9999: 金流程證明，若買受人係以不動產貸款取得買賣價金，尚
→ taoist9999: 須有支付貸款之清償能力相關證明，以供國稅局審查之用
→ taoist9999: 。
→ snowxmas: 謝謝Tao大說明 只是好奇原po說他問國稅局回答說會以1500
→ snowxmas: 萬當贈與價值 好像哪裡怪怪的？
→ forelsket: 你問了代書又想自己辦理....蠻討厭的
您好 我們沒有不想請代書喔，一開始就是代書承辦但沒辦法拿到免稅證明才建議我們做
贈與，但他說這些很簡單所以她覺得我可以自己來不用多花錢，後來分層贈與國稅局又有
此說法，代書也才建議我們立，並不是您所說的如此，請別誤會。

推 taoist9999: 一知半解省那些費用，自辦流程出問題的話，是會因小
→ taoist9999: 失大的。
※ 編輯: stephanie39 (223.139.136.204), 11/25/2017 20:27:25