房價漲800萬 離婚時如何計算資產？一次搞懂共同登記、借名登記、預告登記
2026-07-23 11:53 聯合新聞網／今周刊
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許多情侶或準夫妻論及婚嫁時，常因「先買房還是先結婚」、「房屋登記在誰名下」傷透
腦筋。示意圖／ingimage
撰文：周靖璞
許多情侶或準夫妻論及婚嫁時，常因「先買房還是先結婚」、「房屋登記在誰名下」傷透
腦筋。多數人直覺認為「共同登記」一人一半最公平，或將房產登記在女方名下作為保障
； 宸星法律事務所所長施宇宸提醒，共同登記可能白白浪費土地增值稅「一生一次」優
惠稅率，而缺乏書面約定的「借名登記」更常被法院認定為「情愛贈與」而血本無歸。
以法律與務實面來看，婚前購屋與婚後財產清算涉及多項地雷。情侶與夫妻在進行房產處
分與財產分配時，應先理解登記差異、清算機制與婚前協議的重要性。
共同持有浪費稅務優惠
預告登記防私自處分
許多情侶為展現對感情的信任，選擇將房屋登記為兩人「共同持有（一人一半）」。施宇
宸指出，共同登記雖對個人產權最具直接保障，但在務實操作上存在兩大缺點：第一，未
來若感情生變且對處分房屋無共識，恐需透過法院訴訟進行裁判分割；第二，按《土地稅
法》第34條規定，土地增值稅享一生一次10%優惠稅率，若兩人共同持有，該次交易會同
時消耗掉兩人「一生一次」權益。若採登記在其中一人名下，日後若有需求，可善用夫妻
間贈與免徵土地增值稅與贈與稅的規定進行產權調整。
針對婚前買房保障機制，施宇宸釐清常見三種操作模式：
共同登記：兩人皆為土地與建物共有人，權利明確，但未來出售或處分需雙方同意。
借名登記：實際出資者將房產掛在他人名下。此模式本質上為私法契約，不會記載於地政
機關的土地登記簿上。若未來發生爭執，僅憑轉帳金流單據往往不足以證明借名關係，容
易被法院解讀為「情愛贈與」，必須簽署書面借名登記契約才具完整保障。
預告登記：依《土地法》第79條之1規定，預告登記會直接載明於地政機關的登記簿中。
一旦設立預告登記，未經預告登記請求權人之同意，登記名義人不得任意處分或轉讓該不
動產，能有效防範私自賣房。預告登記無法對抗法院強制執行或政府欠稅追繳。
買房登記看似只是名義問題，實質上關乎稅務規劃與處分權力。若有出資事實，務必透過
白紙黑字的契約載明成本分擔與價金分配，才能避免日後談判撕破臉。
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三種婚前買房登記形式比較。圖／今周刊
婚姻結束三大財產清算制度
房產增值以「起訴時點」鑑價為準
若婚姻不幸無法走到最後，財產該如何公平分配？施宇宸表示，若夫妻未特別向法院登記
改用「分別財產制」或「共同財產制」，依法一律適用「法定財產制」。
法定財產制：當婚姻關係因離婚或配偶一方死亡而消滅時，即觸發「剩餘財產分配請求權
」。計算方式為：將雙方「婚後取得」且現存財產（扣除婚後負擔債務，且不含繼承或無
償贈與所得）進行計算，由財產較多一方，將雙方婚後財產差額的平均半數給予財產較少
一方。例如：離婚時丈夫婚後淨財產為500萬元，妻子為100萬元，差額為400萬元，妻子
可向丈夫請求差額的一半200萬元。
分別財產制：夫妻各自保有婚前與婚後財產所有權、管理權與處分權。若未來離婚，雙方
各自清理財產，完全不適用剩餘財產分配請求權。此制度常被身價懸殊者或高資產族群採
用。
共同財產制：夫妻婚後財產合併為共有，處分資產或支付家庭費用時綁得極緊，清算過程
極為複雜，目前實務上已極少人採用。
對於房產增值爭議，施宇宸特別釐清，實務上認定價值時間點，原則上以「提起離婚訴訟
起訴時」不動產市場現值為準，而非當初購買時價格。若雙方無法就價格達成共識，法院
將交由專業不動產估價師進行鑑價。此外，若第三方（如：岳父岳母或婆婆）曾出資頭期
款，在法律上容易被爭執為「贈與」、「借款」或「合資」。若無明確借據或轉帳備註，
金流常被視為對子女的贈與，增值紅利仍屬夫妻婚後財產分配範疇。
為避免日後因財產或家庭瑣事產生紛爭，現代人逐漸將「婚前協議書」當作走入婚姻前的
標配。施宇宸指出，一份好的婚前協議書應聚焦「財產分配」與「子女監護/扶養」兩大
核心。透過合法契約內容，為夫妻雙方權利義務建立清楚且理性防護網。同時了解法規認
定基準，才能在談判或訴訟中確保應有權益。
本文授權自今周刊，原文見此。
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