Re: [問題] 土地房屋二胎還有發展性嗎？

[Wahaha (歐勒歐勒噢)]

※ 引述《brucelan19 (brucelan)》之銘言：
: 最近親戚開所謂的''債權公司''在擴店，
: 找我進去幫忙經營，
: 但據我所了解，
: 房價下跌導致負債比變高，
: 利潤變小風險升高，
: 而且未來房市應該只會更差，
: 這樣還能嘗試嗎？
: 當然他們行情看起來都蠻好的，
: 請問板上前輩有沒有人從事相關行業或有所了解的呢？


好啦~! 上鉤拉(咬   ~~~~~~~>0)}}}}}}}}}}}}}}<

大家好我是在板上創業的證券分析師wahaha，來飲水思源一下~!

土地、房屋二胎這個玩意兒我想很多鄉民都聽過，也想了解吧，那就讓我們客觀來討論

我們簡單來將單元分類為 :

1.二胎是什麼  2.參與過程人物  3.行業的眉角  4.我該參加嗎?


===============1.二胎是什麼================

先有一胎才有二胎對吧!!那一胎是什麼呢 ? 簡單來說就是抵押房屋貸款

小明當初民國5566年買進當時價值1000萬的房子(新成屋~!剛蓋好!)
(這樣比較好記算公式，不用算折舊年限、貸款成數等等的毛病)

在20年後需要用錢將房子抵押給[銀行] (各大銀行都有得辦理，利率約為2.7+-1%)

銀行會派人估算價值、地政事務所估算、第三方估算、土地實價登入等等估價

難聽點就是[法拍]這棟房子最少最爛可以拿回多少錢~!

通常房屋年限越久可以拿到的錢就越少，而本例中是新屋，那我們就估個6成吧

銀行決定對小明的房屋抵押貸款放貸600萬元(可以當做估價的最底標)

之後小明覺得貸的有點少，因此想要再把此棟物件拿去做二次抵押[殘值]

近而找上了專門經營二胎的公司[精妙殘值估算有限公司](簡稱妙殘)

[妙殘]也如銀行般徵信與估算完後覺得此物件法拍價值最少也有800萬

因此決定再貸予小明100萬元，但利率~!可就是介於 10~20%之間囉~!

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~故事的關鍵來囉~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

假設小明5年後因為種種原因，房屋被法拍了~!

1.賣了850萬，銀行為第一債權得600萬，[妙殘]為第二債權得100萬，小明得50萬

2.賣了650萬，銀行為第一債權得600萬，[妙殘]為第二債權得50萬，小明仍欠[妙殘]50萬

3.賣了550萬，銀行得550萬，小明欠款第一優先償還銀行50萬，其次才是[妙殘]100萬

以上還要考慮每年支付給銀行及妙殘的利息錢喔~!當法拍完仍有欠款~!每年利息照算喔!

因此二胎可以賺的利息固然誘人，但需承受更大的[倒帳風險]喔!利潤與風險成正比~!


==============2.參與的人事物=====================

1.第一次放款的銀行(一胎)

乾....客戶滿滿的定存，每年要付這麼多鄉親1%的年利率，本分行放款比率這麼低

每月月會都被上面的釘的滿頭包，有這種好客戶當然趕快海薛他個年利率2~3%

反正只要以房屋年限老舊，把殘值值估的低低的，這筆交易就立於不敗之地了!

大家趕快來申請以房養老喔!!百年以後房子讓我來賣囉~~啾咪^_<~*

2.二胎銀行(這還比較會照規矩走)

踏馬的一胎估算殘值有夠不要臉的，簡直比頭文字D還要低，還有肉拉~!

本分行的放款比率也太低了，小額貸款給他個1.2成就好，利率要海薛他個4~8%

3.民間二胎公司(這個比較危險一些)

這位鄉親~~你看看你~~信用不太行、顏值又不高、氣色又不好!銀行都不願意當你二胎了

你這樣風險比較好高喔，好在本公司[精妙殘值估算有限公司]是良心企業，不會像

那些銀行都晴天借傘雨天收傘，本公司就借你拉~~~利率從優喔~! 10~20%間就好

4.房仲業者營業員(大宗催化劑)

小明先生~~你看看!!10年前你聽我的花現金1000萬買A物件後，5年前抵押A物件600萬去買

B物件，現在A物件漲到1500萬，B物件漲到800萬，現在要不要再把A物件去做二胎呀

依照我的專業估算出來還可以再貸個300萬，我現在手上正有個好物件C後勢看漲阿~!

C物件好便宜的~!300萬剛好可以辦到好~~這麼好的機會不要說我沒通知你

以上來自抽傭抽到手抽筋的鑽石級房仲大明星的夢境

4.抵押貸款方 (好啦....苦主來了

A.有需求者 : 孩子考上了哈佛，註冊費4年要150萬，生活費也要200萬

投資在孩子身上不後悔，這350萬就拿房子抵押吧，等孩子歸國年薪百萬再叫他還

哎呀~~~~房子就抵押了350萬~!我都忘了我還要飛過去探望個幾次呢~! 二胎貸個50萬好了

B.精明投資者 : 買一棟房子現金1000萬套在那邊，資產活化一下錢滾錢比較快，買一棟

收租等增值或買股票；EX今年股票隨便買都賺15%以上，二胎利息是10%，我可以套利5%呀~

C.惡意出貨者 : 先控制個人頭，把房子記到他名下養幾年信用，一胎二胎能貸多少算多少

而這種惡意出貨的人也會先惡意美化商品價值(報高價)，再利用權勢滿額貸甚至是超貸


==================3.行業的眉角============================

好囉~了解了遊戲規則跟參與人的簡單分類~!那我們來經營二胎吧!我們要先準備好

A.巨大的資金

畢竟我們是2-3的單位，不是2-1與2-2那種正規金融業，通常估算殘值能力精準

法拍後虧到的錢的機會是可以控制的~!因此整長期期望值可為正(例如一年10件8成2敗)

只是法拍與催帳入帳過程繁瑣，1個出包的案件可能會卡死你局部資金1~2年喔

二胎的資金動則50~幾百萬，上千萬的我是還沒見識過拉@@

B.精準估算殘值的能力

而這種靠眼光吃飯的行業，通常也都是房仲本身資金雄厚後自己出去開或者與金主合開

的民間公司，自己在某個大城市跑久了，才會對自己的判斷有把握吧

C.徵信能力

客人我們分為4-A、4-B、4-C類，4-A與4-B你也要有把握分辨出來他們不是4-C

4-A的當然就是讓你賺錢的天使是吧

4-B的你就要有把握他這樣開財務槓桿不會爆，因此自己對房地產趨勢也要有把握

在"收款年限內"物件的趨勢不會反轉，畢竟自己在法律上求償順位很不樂觀

4-C的最可怕....通常會是你的大客戶，他在對你"養套殺"，養的你沒查覺而已

又或者是4-B在房產反轉時想來個金蟬脫殼，坐桶子跑到對岸等等的再浴火重生.....

D.催收帳款能力或者"人脈"

銀行抓你帳的能力就像你爸媽小時候總能抓到你說謊，它可以把你全家翻過來找找看

還有沒有藏錢，進而進行催收與法律訴訟，而我們這種小公司當然不比專業的利害

但我們....會將這個"優良債權"轉賣出去貼現....逼客戶端的親朋好友履行清償債務

[紫衣人]將債權賣給[黑衣人]，[黑衣人]再去無止盡的催收，催收到[白髮人送黑髮人]

這個流程套用在實例中，我想依照大家的智慧是懂der  ^_<~*


====================4.我該參加嗎?===========================

如果你想安安穩穩做合法的工作，怕死又怕風險，那當然就不要參加啦

可是............你更怕窮的話就繼續看下去吧...............

1.市面上民間的二胎公司都是滿可怕的......法律漏洞問題就算不完了

而會來做二胎的客人，往往也都是信用達到一定的緊繃後不得以才來找二胎

因此會產生[逆向選擇和道德危險]問題(可以自己估狗名詞)

2.房價正在價量背離也是事實，因此在上述中4-B與4-C的人會慢慢增加

而你親戚找你進去經營，你負責那間營業所的責任有多大呢?會不會倒帳以後你要扛?

3.我個人是比較討厭炒作房地產拉，間接去幫住房價炒作我個人認為不是很道德

但不諱言~!二胎的利率真的很好賺，你親戚第三論述中的ABCD四點都很強的話

這根本就是爽缺........反觀....你也可以檢視你親戚這四點的能力如何

資金來源是何處來?這樣就能反推能不能長期經營!?進而要不要投入你的青春歲月了

=========================結束============================

未上市櫃公司司下承銷的工作都有人在做了，二胎我想也是有錢能使鬼推磨

簡單將我所聞所知分享給各位囉，有小瑕疵還請多多見諒，過程如有雷同純屬巧合!

也祝大家晚一天的中秋節快樂XD~~~  以及接下來的國慶連假快樂~~!

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