作者Masturbate (自尻半仙 麥大濕)
看板toberich
標題Re: [閒聊] 當包租公好還是開自助洗衣店好呢?
時間Thu Sep 26 18:04:29 2019
※ 引述《MTKer5566 (MTKer5566)》之銘言：
: 代友詢問，因為他非常困擾...有投資選擇障礙...XD
: 假設前提，沒有其他考慮選項，就(a)包租公和(b)洗衣店兩個在選
: 他目前手頭上有200萬現金，
: (a)
: 有看到一個整排大馬路的透店社區(桃園近20年中古屋)，
: 幾乎全部都是投資客在買的，樓下店面樓上九個套房，
: 建商放了快20年(也收租了快20年)現在拿出來賣，
: 朋友去看的時候附近的鄰居也都是近幾個月買的，
: 已經確定滿租的情況下 且 貸款確定至少可以貸滿八成以上來購買，
: 每個月可以收租金五萬多
: (b)
: 自助洗衣店，
: 目前詢問到:
: 洗衣機小台x1, 中台x2, 大台x1
: 烘衣機30p雙層x3
: 兌幣機x1
: 用瓦斯的,目前報價150萬,純設備
: 朋友估計加上裝潢等等也差不多200萬,
: 然後店面有找到地點可以租,
: 他估算每個月的淨利被動收入也差不多五萬多
: 問題就來了，同樣一個月被動收入五萬多，本金200萬，
: 哪種投資比較好? 這個問題也考倒我了...XD
: (a)的前提是確定穩定滿租 (用房屋總價算投報率約6.X %)
: (b)的前提是那個承租地點理論上應該可以做到淨利五萬多
: (a)每個月雖然也有繳房貸利息，但大部分都是在繳自己房子的錢，
: 房子因為算是店面，不太有折舊問題。
: (b)每個月繳的房租都是給房東，機器會折舊，但不用背房貸，拉高負債比。
首先洗衣店的部分分析出了點問題，
基本上這樣的投資額轉不起來，
詳細獲利模式因為涉及商業機密，所以暫時不分享。
除了要用科學方式研究商圈人口組成，做立地商圈評估之外，
(比如人口數量、有沒有消防隊在附近、一台洗衣機配多少人，一台烘乾機配多少人)
假設全部符合需求，
基本投資額大約落在350萬上下，每月淨利大約是7萬元左右，
換句話說如果身上一千萬，開三間，地點都找對，
每月可拿回20萬左右；
如果沒有遭遇重大變故，一般大約會在第五年回本。
然而這些分析並不是一般人想想就會的，
其實倒的很多，我光看機器數量和投資額就知道，
這個模組會在兩年內收起來。(菸)
重點是，假設拿不到這些前人的資料，
初期投資後其實是要花時間在店前面做功課的，
可能必須調整機器數量或重新配電等等，
不是亂開就能爽收錢的，
一句話：不可能。
接著來談買房的問題，
以前有跟朋友討論要不要玩房地產，
結論是『反正你先看一百間，看完之後你就知道要不要玩了』。
回說你朋友看的店面，
我完全不知道為何建商租了20年還要拿出來賣，
參考的點太少了，
但根據現在的房市每年跌5%的情況看起來，
加上可貸8成，
也就是如果投資一千萬，第一年會跌50萬，
假設連續跌三年 (事實上我覺得一定不止，我不看好房市)
總跌幅會來到140萬左右，
房子要脫手大概只能賣八百多萬，手續費再扣一扣，大概能入手800萬，
當包租公三年的收入是180萬 (5*12*3年，不繳稅不繳二代健保)
算起來三年後倒虧20萬，讚。
其實我是佛心來的，上面講的風險未必會發生，
但我根據你朋友猶豫的內容，
我會判斷他不適合創業，
根據這樣的個性，加上『以為水很淺』的心態，
我建議還是把兩百萬留在身上吧，
想一下吼，拿去花天酒地可以天天腿軟，連續三年呀!! (?)
認真的，我佛心來的，
心態沒有準備好，不要想亂投資或是隨便創業，
現代社會的資訊太透明，市場變太快，
相信我，
你的命沒有那麼好，
任何事情都要先做好抗風險的準備，
備案至少要三個，
才有可能在這個紅海市場，至少航行三年不沉。
PS.
我很常講一個例子，
今天某個市場有人深耕十年，你剛加入就可以跟他平起平坐，
只有一個可能：你是天才+他是白痴
很明顯，你不是天才，他也不是白痴，
你得付出很大的努力，把功課做完，
才有機會跟已經打下江山的人分食市場。
祝一切好運 (菸)
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推 david429:How Much ? 09/05 00:48
→ david429:樓上超誠實09/05 00:48
→ david429:樓下帥哥09/05 00:48
→ david429:樓上你說我？09/05 00:49
→ david429:不是啦，我是說五樓。09/05 00:49
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推 kairi5217: 哈哈 好 09/26 18:17
推 MTKer5566: 分析的極好 09/26 20:28
推 sa12e3: 分析的好是好，不過有第二種可能就是運氣好。 09/26 20:59
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推 PenguinLee: 太屌了 09/27 01:34
推 skakiu: 請問消防隊為什麼有關?? 09/27 01:34
推 adroddick: 根據哪裡的資料房價一年跌5%? 09/27 06:59
推 ganbaday: 我也不看好房市，但近年蛋黃區止跌(豪宅例外) 09/27 08:32
→ ganbaday: 大家都看跌，導致租屋市場狂飆高... 09/27 08:33
→ ganbaday: 信義房屋、好房網的漲幅更大... 內政部的資料台北市微升 09/27 08:43
→ ganbaday: 而新北小漲，跟預期中會每年一直跌不同 09/27 08:44
推 ganbaday: 搜尋了一下樓主，原來當年拜讀過大作，好強QQ 09/27 09:06
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推 rubygogogo: 是因為怕跟消防隊搶不到水？還是怕機器爆炸嗎？ 所以 09/28 07:40
→ rubygogogo: 是要在消防局附近還是遠離？ 09/28 07:40
推 dickagent: 消防的衣服都會大量送洗吧 09/29 11:40
推 roy0710: 娃娃機賺比較快 10/01 00:12
推 roy0710: 二手大陸機台+好點。7.8個月回本吧 10/01 00:15
→ roy0710: 一台6000以下筷子插一插根本無敵 10/01 00:16
推 xhs: 我看完你文章，真的超佩服您 10/01 19:51
推 sexyellOwO: 太神啦！！！請收下我的膝蓋 10/06 16:02
推 Mariner: 應該是消防隊附近不能停水吧 10/19 23:30
→ Mariner: 也可能停水的空窗時間很短或有備用水源 10/19 23:31