Re: [閒聊] 當包租公好還是開自助洗衣店好呢?

[kodjqoo (周遊列國)]

※ 引述《Masturbate (自尻半仙 麥大濕)》之銘言：
: ※ 引述《MTKer5566 (MTKer5566)》之銘言：
: : 代友詢問，因為他非常困擾...有投資選擇障礙...XD
: : 假設前提，沒有其他考慮選項，就(a)包租公和(b)洗衣店兩個在選
: : 他目前手頭上有200萬現金，
: : (a)
: : 有看到一個整排大馬路的透店社區(桃園近20年中古屋)，
: : 幾乎全部都是投資客在買的，樓下店面樓上九個套房，
: : 建商放了快20年(也收租了快20年)現在拿出來賣，
: : 朋友去看的時候附近的鄰居也都是近幾個月買的，
: : 已經確定滿租的情況下 且 貸款確定至少可以貸滿八成以上來購買，
: : 每個月可以收租金五萬多
: : (b)
: : 自助洗衣店，
: : 目前詢問到:
: : 洗衣機小台x1, 中台x2, 大台x1
: : 烘衣機30p雙層x3
: : 兌幣機x1
: : 用瓦斯的,目前報價150萬,純設備
: : 朋友估計加上裝潢等等也差不多200萬,
: : 然後店面有找到地點可以租,
: : 他估算每個月的淨利被動收入也差不多五萬多
: : 問題就來了，同樣一個月被動收入五萬多，本金200萬，
: : 哪種投資比較好? 這個問題也考倒我了...XD
: : (a)的前提是確定穩定滿租 (用房屋總價算投報率約6.X %)
: : (b)的前提是那個承租地點理論上應該可以做到淨利五萬多
: : (a)每個月雖然也有繳房貸利息，但大部分都是在繳自己房子的錢，
: :    房子因為算是店面，不太有折舊問題。
: : (b)每個月繳的房租都是給房東，機器會折舊，但不用背房貸，拉高負債比。
: 首先洗衣店的部分分析出了點問題，
: 基本上這樣的投資額轉不起來，
: 詳細獲利模式因為涉及商業機密，所以暫時不分享。
: 除了要用科學方式研究商圈人口組成，做立地商圈評估之外，
: (比如人口數量、有沒有消防隊在附近、一台洗衣機配多少人，一台烘乾機配多少人)
: 假設全部符合需求，
: 基本投資額大約落在350萬上下，每月淨利大約是7萬元左右，
: 換句話說如果身上一千萬，開三間，地點都找對，
: 每月可拿回20萬左右；
: 如果沒有遭遇重大變故，一般大約會在第五年回本。
: 然而這些分析並不是一般人想想就會的，
: 其實倒的很多，我光看機器數量和投資額就知道，
: 這個模組會在兩年內收起來。(菸)
: 重點是，假設拿不到這些前人的資料，
: 初期投資後其實是要花時間在店前面做功課的，
: 可能必須調整機器數量或重新配電等等，
: 不是亂開就能爽收錢的，
: 一句話：不可能。
: 接著來談買房的問題，
: 以前有跟朋友討論要不要玩房地產，
: 結論是『反正你先看一百間，看完之後你就知道要不要玩了』。
: 回說你朋友看的店面，
: 我完全不知道為何建商租了20年還要拿出來賣，
: 參考的點太少了，
: 但根據現在的房市每年跌5%的情況看起來，
: 加上可貸8成，
: 也就是如果投資一千萬，第一年會跌50萬，
: 假設連續跌三年 (事實上我覺得一定不止，我不看好房市)
: 總跌幅會來到140萬左右，
: 房子要脫手大概只能賣八百多萬，手續費再扣一扣，大概能入手800萬，
: 當包租公三年的收入是180萬 (5*12*3年，不繳稅不繳二代健保)
: 算起來三年後倒虧20萬，讚。
: 其實我是佛心來的，上面講的風險未必會發生，
: 但我根據你朋友猶豫的內容，
: 我會判斷他不適合創業，
: 根據這樣的個性，加上『以為水很淺』的心態，
: 我建議還是把兩百萬留在身上吧，
: 想一下吼，拿去花天酒地可以天天腿軟，連續三年呀!! (?)
: 認真的，我佛心來的，
: 心態沒有準備好，不要想亂投資或是隨便創業，
: 現代社會的資訊太透明，市場變太快，
: 相信我，
: 你的命沒有那麼好，
: 任何事情都要先做好抗風險的準備，
: 備案至少要三個，
: 才有可能在這個紅海市場，至少航行三年不沉。
: PS.
: 我很常講一個例子，
: 今天某個市場有人深耕十年，你剛加入就可以跟他平起平坐，
: 只有一個可能：你是天才+他是白痴
: 很明顯，你不是天才，他也不是白痴，
: 你得付出很大的努力，把功課做完，
: 才有機會跟已經打下江山的人分食市場。
: 祝一切好運 (菸)



大家好 打給後 胎嘎齁


大大講得很好 使小弟我獲益良多


但房地產的部分我補充一下


以目前情況看來 房地產是不用期待大幅回檔了


未來雙北及各大都會區應該都是持平或緩漲


原因什麼的不解釋 要講會講一大串


每年跌5%是幾乎不可能發生的 漲5%的機率比較大


所以我現在都會勸一些創業者如果資金夠的話


店面或辦公室直接用買的 會有意想不到的驚喜



第二個部分是店面本身沒什麼行情可言


很多是用投報率啦單坪價啦那些來評估店面的價值


其實那些不是最主要的 有人賣就會有人買 買店面是買可塑性


在這邊也不討論怎麼塑造


總而言之 在被統一之前 持有不動產是好的


抱歉講太多會讓各位老闆覺得好像在房地產版


在此下台一鞠躬



PS.兩百萬的自備款應該買不到什麼店面QQ




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推 grotwpig645: 怎麼買不到店面？小店面還是買得到的
→ Gxxboator: 創業或置產要考量的是接下來二十年，創業就算成功了，
→ Gxxboator: 你也不希望不到十年局勢一變，就得收起來吧！房地產的
→ Gxxboator: 話，今年是小島人數開始減少的第一年，接下來減個二十
→ Gxxboator: 年，老實說，扣掉通膨，購買力還能保持住就很不錯了。
→ Gxxboator: 建商這個時間點丟出來，不是沒有原因的……