作者mavisyu (里沙沙)
看板Japan_Living
標題[閒聊] 永住身分買房記
時間Fri Aug 16 17:23:15 2024
這裡很多專業大神，買房經驗豐富的板友，只是分享自己唯一的經驗，如果資訊不夠精
確，請鞭小力一點!
之前寫了一些好像太瑣碎，決定精簡一點!
關鍵字: 永居身分，橫濱市，中古房，au自分銀行
買房時程:
2023年11月取得永住身分
2023年12月開始看房子
2024年1月底跟房仲簽購入申請合約，繳手付金
2024年2月初跟賣方簽賣賣契約
2024年3月中貸款通過，正式交屋
2024年4月小規模重新裝潢完成，入住!
對! 我是走一個時程趕的要命，累死人路線…
各位非必要不要跟我一樣!
● 高度專門簽證轉永住
2019年拿到到「高度專門1号ロ」簽證赴日就業。待滿三年，2022年11月提出永
住申請，整整一年! 2023年11月拿到永住身分。
還補了一次資料，也是一堆血淚…
● 找物件
第一步是釐清自己的需求 (想住什麼地段?什麼樣的房子?) / 購房能力(頭期款
拿得出多少? 每月房貸可負擔金額?)
可以從SUUMO, HOMES 這些房屋交易平台，慢慢篩選出方向
有兩種基本不同房源分類新築/中古
1. 新築
可以去SUUMO カウンター免費諮詢。各大車站都有據點，網上寫一下申請不用
5分鐘就可以預約時間，一次相談大概1小時，純介紹，不用擔心被推銷或是被
纏上。SUUMO カウンター相當於是所有新築建案的平台，但因為它是用新築建
案給的廣告費運營，所以只介紹新築，不會碰中古房。
它會介紹基本購屋流程跟幫你大概評估一下可以貸款的金額，適合一竅不通的
小白從零開始學習各種專業術語! 相談後，他會問你對哪幾個建案有興趣，
直接幫你預約內見時間，有按照安排去的話，回去SUUMO網站寫問卷，一個建案
有500點的回饋，如果有成交的話，回饋點數更多。
新建案內見大概一次要2, 3個小時，我第一次看新建案走出來花了4個小時...
有嚇到! 填寫完資料，會依照需求跟預算推薦合適房型跟報價，帶看模型屋等
等。
我後面是買了中古屋，所以新築後續手續就不太了解。
2. 中古
上SUUMO, HOMES網路上查物件，或是在路上看不動產廣告，然後申請內見，
房仲就會來聯繫你看房。
中古房所見即所得，看房很快大概一個小時，有問題房仲都會解答。日本房仲
的地域性蠻強的，也許不是非常有名的房仲，但在某一個區域的物件特別多。
如果已經鎖定某個區域的房子，可以讓房仲安排同一天看房子。
蘿蔔青菜各有所好，新築中古各有優缺點，大概列舉如下:
[新築]
優點: 新的就是香! 冷氣, 換壁紙房子大小事到搬家，建商都會一條龍服務，
還會有房子保固。
缺點: 比中古貴一點。可挑選的地點少。交屋時間長。
[中古]
優點: 一樣地段比新築便宜。可挑地段多。所見即所得。
缺點: 要另付一筆仲介費。可能需要重新裝潢。
水電瓦斯網路各種雜事都要自己處理。
● 買房手續
有喜歡的房子，可以約第二第三次內見，房仲也知道你有喜歡這個房子，可以聊
得比較深入，開始價格交涉，要砍價砍多少?
有一個日本國土交通省的網站可以查實際成不動產交行情，推薦各位參考。
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
價格談好了就進入購屋流程
1. 購入申込＆ローン事前審査
購入申請跟房貸事前審查，大概兩個小時
購入申請會去房仲公司簽約，要準備個人身分資料, 所得資料，簽約了房仲跟屋
主才知道你是玩真的。
簽約時房仲會提供定型合約跟注意事項，清楚計算房屋款項，要付多少手付金，
約定正式簽約時間還有幫忙提交事前審查。
* 手付金是簽約金，大概是房價的5%，付給房仲公司。不等於頭期款，但正式簽約前
手上要有這麼多現金，仲介有說可以的話，這一筆手付金不要用銀行貸款，因為後面
申請房貸時，銀行審核上比較容易質疑還款能力
* 銀行事前審查其實只是個手續，不用到正式買房，看房時房仲就會主動問你要不要
送事前審查，提個源泉徵收票就可以。這個審查只代表銀行看了你的資料覺得可以貸
給你，不代表正式審查時一定會貸給你，也不代表任何利率或是條件承諾。但一定要
事前審查過了，才可以進正式審查。
房仲會介紹自己配合的銀行，目前大概都是網路銀行的利率低一些，自己有偏好的銀
行也可以，反正就是丟資料，三家五家都正常。
2. 売買契約締結
買賣方締結契約，大概三個小時
跟屋主簽訂購買契約，如果賣方屋主已經搬家，那有這可能是唯一一次看到屋主
的機會。也是一樣要準備身分證明文件，還有區役所登錄完的實印，不可以用認
印，以及合約上要用的印花。
當天會確認手付金到帳，然後跟屋主一起聽房仲一條一條念完一大本購買合約!
然後簽約蓋章，簽下去反悔就有違約金了。
正式簽約後才是正式申請房屋貸款。
事前審查通過後，銀行就會發來很多參考資料。最重要的就是利率跟團信(
團體信用保險)。
*房貸怎麼選? 要變動金利? 還是固定金利?
網路銀行利率低一點，但所有的手續都要自己上網完成，很難想像的麻煩!我是資料
帶著坐在房仲的辦公室，請他跟我一起填申請資料，有不懂的他幫我打電話去問。
銀行事後還是有聯絡我確認資料。有實體分行的MEGA大銀行就可以去分行有專人協
助辦理。
房貸利率好像只存在口耳相傳?! 這時候請多問房仲。 有些銀行房仲告訴我的利率
，網站上查不到，打去房貸服務專線問了才會說。
各家網路銀行的利率大差不差，但是加上團信差異就蠻大的。團信是團體信用保險，
簡單來說，借款人身亡的話這個保險可以讓房貸歸零。現在房貸掛團信幾乎是基本
要求了，有些銀行要求不能加團信就不放貸。每家銀行針對團信有不同方案，比方
說利率外加0.3%，罹患特定癌症也可以房貸歸零，看個人怎麼選擇保障。
正式申請貸款時，才需要最終決定貸款金額。要不要多貸來重新裝潢買家電，房仲
的3%手續費要不要貸進去?還有一堆手續費怎麼支出。 手上現金夠不夠?
每家銀行政策不同，某些銀行貸超過物件金額，利率會往上漲。
每家房貸銀行都有網路試算，請善用
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/
銀行貸款的審核流程大概是2-3周。房仲說大部分都可以貸得下來，偶有狀況...
所以這一個月是有點緊張的。
3. 決済日/引渡し日
房款交付，鑰匙交付日，大概一小時多
締結買賣契約時，就會約定好房子交付日，大概都是一個月左右，這是依照房貸
審核時間來抓，房貸申請時就要填上這個日期。
房貸審核通過後，銀行會通知房仲，房仲告知買賣雙方。最重要的是清算所有費
用，仲介手續費,司法書士登記費, 銀行手續費，房子每月管理費，火災保險，
固定資產稅這些費用扣掉當初付出去的手付金，不夠的部分要先匯入指定戶頭。
當天有司法書士當場確認，做不動產登記轉移，手續完成打給銀行，銀行放款，
賣方確認收到款項後，房仲交付鑰匙。全部手續完成。
● 重新裝潢
很多中古屋是已經重新整理好才上網販售。有好有壞，人家重新裝潢好的，可以
省很多功夫，但房價就往上疊。
自己要重裝，可以按照自己心意裝，但是各種報價聯繫，挑選材質，監工看品質
就都得自己來。大部分都需要看現場才能報價，所以在鑰匙交付前，還得跟房仲
商量怎麼借鑰匙進屋? 很多房仲公司會有裝潢服務，其實就是他們賺轉手費幫
你找外包，也是可以省一點麻煩。
如果時間充裕的話，盡可能找兩家公司來比價，減低被貴到的機會。
*日本房子要裝潢，不論大小有沒有鑽牆噪音，幾乎都需要提早兩周跟管委會申報!
如果趕著入住的話，要小心工期是否來得及。
我拿到的房貸利率給大家參考，明年應該全部都會往上調 Orz
MUFJ 變動0.274
SONY 變動0.29
au自分 變動0.284
拉拉雜雜寫了一堆，好像還有很多沒寫到!?
如果想到再來補充!
在外靠同鄉，有疑問的版友可推文或私信
我知道的範圍內會盡量回答啦!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.233.13.242 (日本)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Japan_Living/M.1723800198.A.A13.html
推 evadodoya: 推推 08/16 18:59
推 zxc0312: 為什麼要買房自住啊 不懂 公司沒提供社員聊寮？ 08/16 19:44
→ zxc0312: 買房不是退休後的事嗎 第一次聽見在東京工作買房的 我住 08/16 19:45
→ zxc0312: 社員寮一個月才繳3000日幣欸 08/16 19:45
→ r10521512: 有的社員寮只給住到一定年齡 08/16 21:33
→ antpro: 千萬哥，你的問題，可以問大部分的日本人 08/16 21:43
推 B0988698088: 好可憐0.0有經濟能力的人還在那社寮... 08/16 23:39
推 kiriw23: 推分享 08/17 07:09