[心得] 買爛房在好區or好房在爛區(續前)

[chucheng (時間太少事情太多)]

這篇文章主要是接續

文章代碼(AID): #1H0VHtcE (SanFrancisco) [ptt.cc]

算是討論一些個人的的觀點和心得
(預防針) 服用請自行承擔風險，適用我不一定適用你

前一篇文章有提到一篇數字，
像是年收入20萬想去買1.2M-1.4M一類的
這基本上是不可行的

首先是，買房是要先算自己能負擔的了多少
Zillow的試算有點不太正確，比較正確的keyword是查"piti calculator"
算完之後，那個數字的43%就是銀行最多可能借給你的錢
(這個43%每年都有可能調整，政府有一定的管制)
話說，能不能借到上限很難說，保守一點，你抓35-38%應該是很有機會
(假設你credit score有780+)
信用不好，很難借的高，借到了利率也很不好看

這裡我犯了一個很大的錯誤，就是一般銀行在借你錢
是看你的base salary
也就是說，就算你在G/F上班，股票一飛衝天，那未必能算到你的基數裡
通常他們在貸，還是以base為算，至於annual bonus這種東西，有的銀行也不計入的
因此能貸的錢比你想像中的少
我有的朋友選擇去用5/1 ARM一類的，把利率押低好借得更多
這就是個人的選擇，我是保守的人，我選擇還是貸30年，最後拿到4%的APR
不算是歷史低點，但也還算可以接受

所以用回推(你能借的錢)+手邊有的錢(含父母資助)
大概就是你能運用的錢，通常建議身上留個2-3萬週轉(買了房可能要裝修等等)
所以心裡大概每個人有數

以灣區的工程師平均所得來說，不考慮超有錢的Case
大家能夠負擔的，大約就是700K-1M左右的房子
如果能downpayment拿高一點，了不起到1.2M (自備要50%了)
說真的，要能"存"個500K，要靠自己，沒那麼容易(不然大家都買房去了)

我自己的算法是，至少tax credit考慮下去之後
自己希望每個月的還款+tax不要比現在的rent高超過10%

看房的心得這裡就略了
目前灣區仍然很明顯是賣方市場
只要去下個幾次offer
很容易你就會學到
「好(學)區的爛房」不是你想拿就拿得到的

listing price真的只是參考用
在cupertino或是一些sunnyvale的好區(甚至你拉到mountain view一帶)
在我上面講的那個區間(900K-1.1M)，保證都收到10個以上offer
成交價可以輕鬆標個2成上去，因此在估自己財力能負擔的房子
別看listing price，那沒啥參考性

至於all cash
倒也不用太擔心，這種搶手的物件
基本上大家都有30%以上的downpayment
拿掉了所有的contingency + AS-IS
其實All cash不是重點，重點仍是最後的標價
你加個10-20k上去，未必就給all cash
就算你all cash, 別人top你50k(或比你高5%)，
放到40%downpayment+信用良好，擁有committed 的Pre-approval + 21 day close
一樣把你KO掉(all cash不是神)

Seller要的很簡單，他能拿到錢就可以
而且在這個戰場，基本上敢來玩的，條件都不會太差
有的人有股票擔保，萬一apprasial沒到，就賣股票補差額
以Seller的角度來說，他只是要確保你付得起，早個幾天沒什麼大不了
(當然，錢都一樣，all cash自然就是最好的條件)
(尤其在這個區間，大概所有的人都是把contingency都扔光了)

至於900K左右能"成交"的區，遇到all cash的機率不高，那不是他們的target

換個角度想，那個選擇保值
也就不必多說了
今天愈搶的，未來就愈有可能保/升值

什麼叫好區，其實也是見仁見智
除了學區，房子附近有沒有"大公司"或是好學校也是好區的另一種定義
能Walking distance到公司，絕對是一個大優勢
即使學區普普，只要有"需求"，就會有"支撐"
學區的需求是想省私立學校學費(或是望子成龍)的家長
老印老中對學區的需求都很強烈，走一趟看房觀察是誰在看…就清楚了

至於比較爛的學區的新(好)房
其實在看的人也不少
但是競爭確實就比好學區少些，因此沒有小孩子要上學壓力或是決定要送私校
當然也是一個選擇

我自己最後是選擇了一個妥協，找一個小學/中學不錯的區
高中就先放掉(或是仲介很喜歡講的，好區的邊緣)
理由很簡單，十年十五年後的事，到時候再來擔憂


再來是小小抱怨一下仲介
或者是說，要導正一下想買房的人對仲介的期待
在這種很熱門的區，基本上什麼房都有人在搶
仲介通常會推薦的，像是靜巷、學區好、附近沒嫌惡設施等等
你的仲介會推薦，別的仲介也會推薦他的客人
也就是所謂的"good case"，一定會搶翻天

因此，銀兩不夠的話，基本上都是陪玩的而已

因此如果你想要找到"物超所值"的物件
你就是要認真聽仲介的抱怨
你要自己上redfin找物件，然後拉仲介去看
如果仲介反對的原因，你都覺得還好
那這一間大概就是很適合出手的物件(假設你的仲介是偏向下面的(2)投資型)

我選擇二種我想要避開的仲介

(1)啦啦隊
見人說人話，基本上你想要，我就成全你
這種仲介不少，我interview不少個，很快就能看穿
一個簡單的技巧，就是故意找一間有缺點的房子
然後演的自己很愛，沒拿到會痛心死，看訴你的仲介你要衝了
你可以觀察你的仲介怎麼幫你踩煞車(叫你理智)
如果你的仲介一整個就是"對對對對"，衝吧
這個大概就可以直接fire了, 找他就是拿2.5%顧一個啦啦隊
值不值看個人，我個人是不喜歡選擇這種

(2)投資專家
這種仲介有，通常都是非常資深，有的不退佣，或退很少(退個意思)
他們眼光很準，他們會告訴你要patient
會讓你下一個"合理"但拿到機會不高的offer
講白一點，他們整天在看市場，也很有sense，知道什麼不值得
但這種我也不是很推
買房這種事，有時很講"感覺"，那種看個房子要搞個半年一年
然後下個十幾次失敗，最後一次驚險得標
有的人很enjoy，但我會不斷記得之前的失敗

我在對岸的論壇看到一個很有趣的故事
某位大大很理智，很能撐，想撿"合理"(就是不亂衝啦)
從2013年初等到年底
現在仍在找房，但他下不了手，因為"今天的合理"，是一年前的"不合理"
如果你真的是個合理的人，就要能完全接受
去年800K合理，今年可以是900K合理
但是這位大大現在沒辦法接受這個事實(天人交戰中)
就算現在能撿到880，去年來說是crazy，現在來說是合理
他連offer都寫不下去

簡而言之，再好的仲介也沒辦法告訴你，未來房價會漲還是會跌
房價不是一條水平線
因此長期抗戰，本身也絕對是一種風險，也就是假定房價持平或走跌

對我來說更重要的是…
每間房子都是unique，在下標之前，一定評估過好幾個十個小時
時間成本，精神成本等等，都是一種折磨
你不是投資客，你需要的只是一間房子


買貴5%又怎樣？難不成一值在那裡看房，每個週末都耗在那
房子未來漲價，不賣都沒賺
你漲了，更好區的房子漲更多
是不是過個幾年轉手能賺一筆，對於第一間房來說，這不是重點
每miss掉一間的那種痛，很多經手上百間房子的仲介，早就忘了

這一類的agent通常不會把你想要的東西放在心裡
因為他們心中早就決定，「值不值」(以市場來評估)

所以光是找一個好的buyer agent，其實就是一個很困難的工作
每個人對好的定義都不一樣，你要想清楚你要的是怎樣的agent
像有的人，就是以退佣高低來選擇(他基本上只是想hire一個paper work的人)

這樣也對，基本上就是把省下來的佣金丟下去標
加州agent很多，有親威的話，能退個 1.5-2%(基本上不服務你啦)
丟到offer裡，有的時候也是不無小補(讓 offer更好)


關鍵在於，幾個人標都不重要
就算你最後排第二，也是輸
贏家只有一個

只有二個人標，但另一人鐵了心，硬是衝了上去，你也是輸
當然，愈多人，遇到crazy buyer的機會愈高

什麼是crazy buyer -- 通常就是那個得標的人，不是嗎？
你遲早會crazy，你只是在選擇…什麼時候要crazy.... *sigh*

祝大家早日買到心中的dream house

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 98.248.107.149
推 marathons:"小學/中學不錯,高中就先放掉"  我猜猜: Sunnyvale ?
→ marathons:不論花多少錢,能在房價漲勢強的時候買到,還是該說:恭喜!
※ 編輯: chucheng        來自: 98.248.107.149       (02/19 18:33)
→ marathons:原po去年此時若狠下手買房,比現在至少省十幾萬.(馬後砲)
→ marathons:2013年又是一個房價漲幅大於許多人年薪的年度  *sigh*
推 Peter034:遙想去年一月買房的時候在寒風中排隊撐了三天三夜...
→ Peter034:當初開始看房一個禮拜就衝動買了 現在回想起來還挺慶幸
→ cchris:我猜Santa Clara的RM甚至NSJ的Berryessa;不然就北Sunnyvale
→ cchris:我家旁邊的房子最近確實搶超兇;開價1.2的瞬間被1.5搶走
→ cchris:美國房屋的平均持有年齡是8年,所以對平均值來說,30年不划算
推 gsg:推！
推 scarad:推 bid了大半年到買到 也遇到不少agent 差不多就這種感覺
→ scarad:有自己介意缺點的房子真的要耐心 不要逼自己為了市場去接受
推 yosup:推用心!
→ scarad:但一旦看到理想中或小缺點的房子 就衝了吧
推 linbryan:給作者一?.提供一想法.3%佣金.broker要抽成+income tax.a
→ linbryan:gent能退到2%,可能有問題.
→ kruz:有時候房子是seller/buyer比例不一樣.所以不一定是對分
→ kruz:當然這種情況也是有別的考量就是.
推 javatea:感覺同區 XD 恭喜 完全一樣感想 破產中 sunnyvale超讚
→ javatea:另外很少聽到退2%的..這樣家具買完都有剩
→ ayuperfect:退佣不是非法的嗎﹖
推 shio:謝謝分享  恭喜買到房子 不過感覺上sunnyvale印度人很多?