Re: [請益] 23歲 理財規劃

[ameryu (peter924)]

※ 引述《Laboyz (Laboyz)》之銘言：
: 標題: [請益] 23歲 理財規劃
: 時間: Fri Aug 28 13:11:13 2015
:
: 大家午安
:
: 小弟我年底退伍後才會開始上班，一開始試用期薪水約29k，半年試用期結束後為34k
:
: 家裡目前的債務有:現在住的房子之房貸90萬+母親在三芝購屋之房貸250萬+母親60萬信貸
:
: 父母目前都無業，小弟目前存款只有大學打工時存下的3萬塊
:
:
: 母親希望我上班後貸款貸500萬出來繳清以上那些債務
:
: 並在年底前會把現在住的房子過戶給我
:
: 未來也會陸續把三芝的房子和一間辦公室也都過戶給我
:
: 但時間無法確定，也許幾年或十幾二十年後

請問一下，你是"獨子"嗎?
如果是獨子，比較不會有其它衍生性的問題。

:
: 以上三間過戶費用自己出
:
: 而辦公室目前有在收租金，約10k，全給我爸當生活費
:
: 因為家庭因素之關係，三芝我媽以後會搬到那去住，而我跟老爸則搬回阿公阿嬤家住
:
: 現在住的房子看要賣掉還是租給人家久了後，未來結婚再搬進去住這都還沒決定
:
: 三芝我媽堅持要住不肯賣，所以只好先扛下來
:
:
:
: 未來上班後一個月開銷粗估如下
:
:
: 收入：              支出：
: 本人收入 34500      生活費-食 6000
: 配偶收入            生活費-衣 200
: 其他收入            生活費-住 2000 (水電)
:                     生活費-行 600  (機車加油+保養)
:                     儲蓄      0
:                     投資      0
:                     醫療費    0
:                     教育支出  0
:                     其他      4000 (孝親費)
:                               700  (手機費)
:
: 合計     34500      合計      13500
:
: 每月結餘（收入-支出） =21000
:
: 目前預計只貸出400萬元還清債務，這樣一個月本息約14500元

400萬，20年期房貸(利率2%)，粗估每期就要繳2萬多了，
請問這個14500元是怎麼算出來的?

以下是房屋貸款的期數與月繳金額之相對分析

20年期(2%): 50.588 x 400 = 20235.20元
25年期(2%): 42.385 x 400 = 16954.00元
30年期(2%): 36.962 x 400 = 14784.80元

在沒有提前部份清償的狀況下，

20年期(2%): 總利息 佔 總繳金額的 17.63%
25年期(2%): 總利息 佔 總繳金額的 21.35%
30年期(2%): 總利息 佔 總繳金額的 24.84%

:
: 結餘21000元繳掉貸款後只剩6500元可存

前六個月只領29000，所以結餘只會剩1000元喔!
不過你算的太過理想化，小弟覺得，這樣很容易出狀況。
按常規的算法，會先用29000元先去做計算，
等確定有領到34500元時，再調整一次財務分配。

:
: 未來還想繼續進修和討老婆，怕只存6500實在不夠....
:
:
: 如果我把兩間房子和一個辦公室租給別人掛公司行號約可有10000元的租金收入
:
: 這樣子一個月只需要承擔4500元的本息，大家認為這是個可行方法嗎?
:
: 還是說哪些地方可以修正或者是該注意的呢

租給別人掛公司行號，基本上都會報稅，那你就會被課稅。
(詳情等你租給公司行號之後，再去問懂會計的人或會計師吧!)
兩間房子和一個辦公室租給別人，有10000元的收入，
這部份就真的很奇怪，除非你的房子，非常小，
不然三間加起來租金收入，照理說會超過10000元吧!?

:
:
: 現在住的房子也想請大家給我意見，有想過過戶後直接賣掉這樣就沒有負擔了
:
: 雖然是三四十年老公寓，但走路十分鐘就到捷運站還滿方便的，覺得賣掉有點可惜
:
: 加上現在房價有些高，未來買房不太容易，不曉得該不該留著自用
:
:
: 小弟我還沒踏入社會，遇到這樣的事有些措手不及，不曉得該怎麼做會比較好
:
: 麻煩大家給我意見了，感謝大家
:
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.24.187.69
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1440738675.A.7A8.html
: ※ 編輯: Laboyz (114.24.187.69), 08/28/2015 13:13:37
: ※ 編輯: Laboyz (114.24.187.69), 08/28/2015 14:07:00
: → allisoniu: 初入職場為何貸得到500萬？有擔保品？                  08/28 16:36
: → Laboyz: 據我所知是要用青年購屋貸款進行借貸                      08/28 16:53

來看一下，政府給的"好康"?  以下是從台灣銀行抓下來的資料。

   公股銀行辦理『青年安心成家購屋優惠貸款』

   適用對象：借款人年齡在20歲以上，目前名下無自用住宅。
   (如已婚者，需本人與其配偶及未成年子女名下均無自用住宅)

***  你有沒有看到這條，名下無自用住宅，這部份的認定要去確認。
     房子一但過到你名下，這條適不適用，就看銀行跟地方稅務局是怎麼認定的。


  利率：以下二種計息方式擇一，不得中途變更

 A. 二段式機動利率：前2年按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率
    ( 簡稱I，目前為1.375%) 加0.345%機動計息，目前年率為1.72 %；

  第3年起  I加0.645%機動計息，目前年利率為2.02%。

*** 這邊還是要講解一下，我上面已經列了，年利率 2%的算法，
    未來還有升息的空間，你覺得你月繳金額會變多少呢?
*** 參考資料
    20年期(2%): 50.588 x 400 = 20235.20元
    25年期(2%): 42.385 x 400 = 16954.00元
    30年期(2%): 36.962 x 400 = 14784.80元
如果你有興趣，我可以列出35年及鬼島終極40年房貸的資料數據給你看。
35年的房貸，在美國有，不過也有分一般房貸跟次級房貸(不是二胎喔!)


B. 前二年固定利率：第1年  I加0.525%固定計息，目前年率為1.90%；

  第2年  I加0.625%固定計息，目前年率為2.00%；

  第3年起  I加0.645%機動計息，目前年率為2.02%。

貸款額度：每戶最高新台幣500萬元
(超過500萬元部分可搭配本行其他優惠專案)。

貸款年限及償還方式：最長30年；
(含)寬限期最長3年，寬限期滿按月平均攤還本息。[官網少打一個含字]

貸款成數：最高8成核貸。
          貸款標的：申請日前6個月起所購置之住宅。

          相關費用：開辦手續費3,000元；信用查詢費每人300元。

門檻不算高，但是不見得每個人都能貸到500萬，
台北市跟新北市算例外，你去問銀行的放貸部門就能知道更詳細的情形。
這關係到"鑑價"，不過吼，我跟你講實話，
大多數的銀行，不會那麼閒，真的跑去看房子，
大部份就是依照手上有的資料或是查電腦檔抓個大概。

問題還有一點，你如果連自備兩成的頭期款也沒有，
那要銀行怎麼相信你有"償債能力"。

再來還有一筆，信用查詢費，300元，我是不知道他怎麼收費的，
不過你自己去調聯徵記錄，只要200元。
自己調聯徵記錄的手續如下
1.上網下載申請書，列印出來後，填寫完申請書。
2.附上身份證正反影本，健保卡or駕照 影本(二擇一)，
3.最近三十日內，個人戶籍騰本(去區公所申請，跟他說要詳實記錄的那種)
  有的單位很龜毛，省略記事的騰本不收。
4.付工本費200元。

: → Laboyz: 擔保品應該就是現在住的房子                              08/28 16:55
: 推 chocolate43: 不懂為什麼不貸400就好???                           08/28 17:35
: → Laboyz: 抱歉我傻了...沒錯貸400就好...還那100根本就多此一舉      08/28 17:49
: → Laboyz: 感謝提醒                                                08/28 17:49
: → Laboyz: 一開始母親是希望身邊可留一筆錢這樣，但我不太想          08/28 17:53
: → Laboyz: 畢竟那是銀行的，沒必要留在身邊                          08/28 17:54
: → Laboyz: 只想到貸出款項後再還回去，完全忘了少貸100這方法         08/28 17:56
: ※ 編輯: Laboyz (114.24.187.69), 08/28/2015 18:03:58
: 推 w061820: 你剛出社會，父母又無業，基本上這樣銀行很難接受         08/29 16:27
: 推 w061820: 就算貸得出來，條件也不會太好，銀行可是合法高利貸       08/29 16:28
: 推 w061820: 我有聽過銀行願意三胎的，基本上那年輕人後20年都毀了     08/29 16:30

在這邊先跟 w大致歉一下，因為你已經提到重點，
所以小弟也就把推文的部份也放進本文裡。

貸三胎，在雙北市，也許有銀行願意做，但成數都不會太高，
不知道你能不能貸二胎，如果平常日有放假，自己去銀行走一趟，問個清楚吧!

分段式回文結束，以下是小弟的一些疑問及個人觀點，供原po參考。

年底退伍後才開始上班，存款 3 萬元。
如果你們家的經濟都要你來扛，這個 3萬元，
我們就把他歸類成你的緊急備用金，那這樣的額度，
講白一點，好像太少了，在未來會建議你把這個區塊再拉高一點。
額度沒有一定，通常會建議3~6個月的月薪，或者是30萬。

離工作還有很長一段時間，會建議你自己好好的想清楚，
真的要不要去貸這筆出來，因為你一旦貸出來，
"負債比"馬上破月薪的22倍，換句話說，你若沒多貸，
恐怕以後要跟銀行再借錢會有困難。

再者，你上面並沒有列"學貸"，再假設你也沒有信用卡。
那這樣對銀行端來說，你算"信用小白"。
就算調聯徵，也會查不到資料。
這個時候，要跟銀行談貸款，就真的比較不利。

再來，我們要談一個最重要的東西，

財力證明。

你未來的工作，會不會實際申報薪資，這就看公司是怎麼處理了。
如果是實報，那貸款審核通過的成數跟金額會比較高一些，
這牽涉到銀行在審核貸款的認列問題，每家的認列方式不同，
標準也不一樣，
簡單舉個例，假設公司申報 20008元(104年7月 最低工資有改)
你實領34500。你影印最近三個月~六個月的存褶內頁給銀行，
做為財力證明要跟銀行申請貸款。可能會發生下列幾種狀況。

本土銀行(一):可能會以你勞保投保薪資 X 12倍 做為年所得去評分。
本土銀行(二):可能會以你勞保投保薪資 X 14倍 做為年所得去評分。
本土銀行(三):可能會以存摺上三~六個月的平均薪資 X 12倍 做為年所得去評分。
本土銀行(四):可能會以存摺上三~六個月的平均薪資 X 14倍 做為年所得去評分。
外商銀行:可能會把同時要求提供，勞保資料及存摺影本，
         然後把那些數據，丟進電腦去跑評分。

銀行要借你錢之前，一定會去查你的信用記錄(俗稱聯徵)
如果你那邊空空如也，多多少少會影響到你申請的額度跟成數。
一般來說，聯徵分數要有550~560分以上，比較容易貸得到錢。
分數當然是越高越好。

這邊就要借用一下 w大的回文，銀行真的是"政府認證的高利貸"
尤其是信用卡部份，但是房貸部份，我講句公道話，
如果沒有銀行幫忙這個區塊，恐怕很多人連一間房都買不起。
至於是不是炒房的共犯結構，大家自行想像吧!

至於為啥要提這一段話，因為你上面也列了一筆，母親信貸60萬。
建議原po去瞭解一下，這筆錢當初的借款原始金額是多少，
現在剩下的本金是多少，以及利率是多少。
一般而言，理債，就是先處理利率最高的，再依序處理下來。
你母親要你全包了，這部份你自己想清楚，看要如何跟家人溝通。

ps 以下的部份，就比較見仁見智，一般來說，
信貸利率8%以下，算良性債務，屬於可接受範圍。
但是有另一套說法是主張 6%以下才算良性債務。
小弟是傾向8%以下的那一派，因為一般的受薪階級，要貸到8%以下的信貸。
真的不是很容易，尤其是第一次辦信貸。
除非你是高收入族群的(年收入破200萬那種，才有可能貸到6%以下)
再不然你就是信用記錄良好的，經常性週轉戶，才有可能貸到6%以下。
(說白一點，常去借，但是很快就還清的那種)
   =======================我是分隔線=======================

來回到正題，
沒用到的房子，看要租出去，或是另做其它打算，
建議你想清楚了，再做決定，

接下來的部份的就是你沒想到的部份，補充在這邊給原po自行斟酌參考。

第一點，你的年資，如果你工作未滿一年，就想去辦貸款。
        會建議你多問幾家囉。
        雖然你有提到打工，不過有勞健保嗎?
        有勞保，才會有薪資資料喔!

第二點，你的薪水，前六個月是29000，之後才有34500，
        你一開始就用34500在計算餘額，這不太妥當。
        除非你有打工作契約，公司也如期加薪。那這樣就不會有問題。
        這個部份，你把"現金流"的流量搞混了。

第三點，雖然你沒有提到女朋友，約會的開銷呢?
        你沒列耶! 如果再加個外出旅遊呢?

第四點，你沒有列保險費，如果沒打算規劃，那就是另外一回事，
        如果有，你要繳的保險，除了自己的保險費之外，
        記得把，機車的強制險，還有看有沒有買加重跟駕傷，都算清楚吧!
        再來你還要去頭痛，房屋一但過到你名下，要不要保火地險。
        若沒房貸，可以不保。有房貸的話，銀行都會要求。

第五點，你一直糾結在債務，沒有想到儲蓄這個部份，
        以FRM(財務風險管理)的角度去看，這樣的人生會蠻刺激的。
        不管債務再怎麼多，總要留一份保命錢or備用金。
        去避免缺到錢的風險。

總結:凡事都有先後順序，比較緊急且必要的就先處理。
     一房歸一房，一碼事歸一碼事，切莫全部混在一起想，
     很容易腦筋打結。
     等錢的事處理到了一個段落，請停下腳步來問一問你自己，
     這是我想要的生活嗎?
     然後整理好思緒之後再邁開步伐，繼續前進。

     除非你想這一生都跟債務糾纏。

Good Luck !
ameryu.


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推 Laboyz: 感謝ameryu大回文，幫助很多，也點出很多問題，我會在多
→ Laboyz: 思考一些時間，感謝!
推 allisoniu: 用心推+1。我也覺得原po的每月開支忽略了一些未來的潛
→ allisoniu: 在開銷，尤其父母都無業，目前孝親4000不見得以後都適
→ allisoniu: 用，在承接債務(雖說也是資產)前要小心規劃自己的還款
→ allisoniu: 能力。
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