Re: [問題] 公同共有之房子也可以用多數決來出租？

[sycnull001 (Su C)]

這個問題可以論述的部分太多了，我回覆希望來拋磚引玉一下
希望可以激起更多的討論，比較清楚。



「一、公同共有的房子，也可以用多數決來進行出租行為嗎？不需全體

共有人都要同意？」

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行
之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之
。
共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之
共有人連帶負賠償責任。


「二、如果多數人決定要對這個房子出租，但其實實際上沒有真正出租

，只是要利用租金逼走裡面現在居住的共有人，而該共有人也沒有佔

用到所有的共有物。」


沒用，
出租跟占用共有物的人須給付租金並沒有關係。

這個請求的權利有很多種，建議您找專業律師討論。
（裁判書翻一下，類似情況的各種訴訟請求都有。）


「比如一棟建物有3層，居住在裡面的共有人生活環境只有其中一層，

而「共有人總共也就3人」，所以這樣如何用「租金」來趕走居住

在裡面的共有人？尤其是還牽涉到該共有人還付整棟的水電瓦斯。

除了用「租金」，還有其他手段嗎？」

有很多訴訟手段，但是確定的是跟民法８２０管理共有物的出租沒有直接關係。



「三、共同共有的房子，多數決就可以把房子賣掉或請法院變價分割嗎？

不用經過「所有公同共有人的同意」嗎？

如果是，那到底「公同共有」跟「分別共有（就是每個人擁有持分）」的差別在哪？

只是差在擁有持分，可以偷偷拿去賣掉或貸款？ = =」

公同共有是基於幾項原因才會形成，目前實務上常見的應該是基於未辦繼承」

民法第 828 條
公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。
公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

第 829 條
公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。

第 759 條
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權
者，應經登記，始得處分其物權。

所謂的分別共有則是大家對於自己的權利範圍有處分的權利，所以我們俗稱的持分
如果要處分（買賣）就完全看所有權人的意思，不用偷偷。
只是其實法令規定上，共有人處分共有物，對其他人有通知優先購買權的義務
只是屬於債權效力，目前實務土地登記上都切結形式而已。

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推 leptoneta: 1.公同共有準用民820 管理行為半數共有人同意且潛在應
→ leptoneta: 有部分同意即可
→ leptoneta: 3.買賣要全體共有人同意 請求分割要先消滅公同關係
關於l大回覆的前段如上述的法令，但是第3點
「土地法34-1

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以
共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其
人數不予計算。

前四項規定，於公同共有準用之。」

所以目前實務上，關於公同共有能否依34-1出售還是採正面可行的。
不過實務上太過繁複，且個案不同，這裡就不細細討論了～
（是我沒能力討論QQ，如果有更了解的前輩先進，等待分享。）

推 yktktkyure: 想迫走其中一個共有人啊？實在很困難，不管什麼手段，
→ yktktkyure: 包括你提到的租金，如果有效果，都是靠唬的作用大
→ yktktkyure: 雖然不保證不會成功，但萬一該共有人就是不走，那得打
→ yktktkyure: 官司，時間和費用都可多可少，想無償趕走該共有人，
→ yktktkyure: 實在不看好，連趕租霸也不容易了，何況共有人之一
沒錯～
推 hide1213xj: 土地法34-1 1/2共有人跟超過1/2應有部分的人同意
→ yuusnow: 公同共有就是該建物的每一個部份都是每個人都有份。
其實分別共有也是每個人對於共有物都有份，純粹是處分權利上的差別。


這個議題覺得很有趣，也應該可以討論的很深入，期待有其他厲害的先進前輩可以分享。
若有錯誤也請各位板大不吝指教。

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推 popola51: 如果只是要拿賣房錢，走分割共有物訴訟，主張共有物歸現
→ popola51: 住共有人，再由其市價補償其它人，也可以試試。