Re: [新聞] 台灣房價漲幅高?央行副總:高於大部分國家

[jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)]

在2008/2020兩次QE之後，其實台灣熱錢相對多，一般熱錢找尋的去處就是股匯房，不然
就是資本外移到國外找機會

然後國際金融的三元悖論，三者無法同時滿足
1.資本自由進出（Capital mobility）
2.固定匯率（Exchange rate）
3.獨立自主的貨幣政策（Monetary policy）

台灣是出口導向為主的國家這個大家應該都知道，以目前通膨較為嚴重的情況，台幣升值
有助於壓抑通膨，但是也對於出口廠商較為不利，而廠商業績不好就會增加失業率

再回到上面三元悖論，以往央行採用柳樹理論的做法，當然現在美國會關切不同國家的匯
率因此也可能要調整政策，而且台灣央行也還有繳庫的業績

然後房屋的部分就是租金 vs 持有成本的比較

利率上升的確是會增加持有成本，但同時也會影響到出口廠商的獲利，進而影響失業率

但資金沒進房市，就有機會跑到下面幾個地方
a.原物料:如此也可能會增加通膨風險
b.股市: 可能要看本益比
c.外匯: 增加央行匯率政策阻力
d.境外: 對於一般人受益較小

以上，就看央行的決策了

不知大家覺得呢?

※ 引述《jason2641668 (鋼球智者)》之銘言：
: 原文標題：
: 台灣房價漲幅高？央行副總陳南光：高於大部分國家
: 原文連結：
: https://money.udn.com/money/story/5621/6006443
: 發布時間：
: 2022/01/03 17:18:25
: 原文內容：
: 中央銀行為什麼應該關注房價波動？央行副總裁陳南光在1月號的臺灣銀行家雜誌上，特
: 別以「房價波動與金融穩定」為題，撰文釐清這個問題，使央行在因應房價波動的角色上
: ，有更清楚的定位。
: 央行為什麼應該關注房價波動？房價波動與央行的目標有什麼關係？促進金融穩定是我國
: 央行的法定目標之一，有看法認為「房價不是央行的重點，央行關注的是金融穩定」，然
: 而房價波動與金融穩定毫無關係嗎？
: 陳南光說，低利率與高房價之間的關聯以及其因果關係，經過非常大量的實證研究，已經
: 得到確立。基於寬鬆貨幣政策（低利率）是造成房價上漲的主因之一，央行穩定房價大幅
: 波動具有以下的正當性：(1)降低寬鬆貨幣政策造成房價上漲對於金融穩定的威脅，履行
: 促進金融穩定的法定職責；(2)負起相對應的責任，扭轉寬鬆貨幣政策造成房價上漲對於
: 生產力與財富分配的負面效應。
: 理論上降低利率的擴張性貨幣政策可透過以下傳遞管道，導致房價上漲：(1)使用者成本
: ：當利率下跌，使用者成本降低，房屋需求上升，導致房價上漲。(2)房價上升預期：擴
: 張性貨幣政策提高房價上升預期，提高當前的房屋需求。(3)信用管道：擴張性貨幣政策
: 鬆綁家庭的借貸限制，增加房貸與房屋需求。(4)風險承擔管道（Risk-Taking Channel）
: ：利率下跌使投資人願意承擔更高風險，轉往高風險投資標的，包括房地產與房貸擔保證
: 券等。
: 陳南光表示，影響房價的因素很多，除了利率，還有所得、稅賦、通膨預期、人口結構、
: 對未來房價預期等。部分實證研究結果顯示，利率對房價的影響不顯著。然而整體而言，
: 利率與房價之間的關聯以及其因果關係，經過非常大量的實證研究，已經得到確立：不論
: 是個別國家或跨國資料、最近數十年或上百年資料、先進國家或新興市場經濟體、各種不
: 同的計量方法以及認定貨幣政策外生性方法，寬鬆貨幣政策（利率）確實是房價上漲的主
: 因之一。因此，絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」。
: 陳南光表示，由於台灣央行的寬鬆貨幣政策是推升房價上漲的主因之一，那麼過去以來台
: 灣房價的漲幅到底算不算高呢？最近有一些看法認為「目前（台灣）的房價水準及上漲尚
: 屬溫和」，可用以下幾個指標來檢視。
: 首先，一個常用的指標是房價負擔能力（包括房價所得比與房貸負擔率）。台灣的房價所
: 得比與房貸負擔率長期走高，從2002年第1季分別是4.5倍與24%，到2021年第2季分別達
: 9.1倍與36%，房價負擔能力呈現明顯惡化趨勢。
: 也可檢視房價的累計漲幅。各國房價均以該國CPI平減，成為實質房價。若以2000年第1季
: 作為基期100%，2021年第三季台灣房價已達262%，累計實質漲幅超過160%。
: 跟其他國家比起來，這期間台灣房價的累計漲幅只比近期房價急速飆升的紐西蘭與瑞典低
: ，與加拿大相當，但高於大部分我們所能蒐集到的國家（約20餘國），比如最近漲幅很大
: 的南韓、美國、以色列、丹麥等；其中，相較於台灣，南韓與美國的20年實質房價累計漲
: 幅僅分別為45%與64%。
: 心得/評論：                             ※必需填寫滿20字
: 台灣經濟火車頭真的不是蓋的
: 很多建商出來講打炒房議題 最喜歡拿南韓出來講
: 結果人家漲兩倍 才45% 台灣160%
: 世界怎麼跟得上台灣
: 陳南光大概是央行最後良心了
: https://youtu.be/qgexDeCDVgo


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推 piliwu      : 出口導向國家哪有第二解
→ piliwu      : 三元悖論最不重要就是利率
→ fallinlove15: 也可以投入研發和市場擴張阿 偏偏要走會損害社會的
→ fallinlove15: 方向 利率也可以針對特定產業 都有關稅這種東西了
→ fallinlove15: 就政策要不要做而已 不用特別拿其他東西來背書
推 yasea2004   : 沒救 用通膨煮慢慢人就習慣了
推 piliwu      : 國際金融貨幣三元悖論你無法理解不用勉強參與討論
→ marlboro1527: 3樓你在說啥？？？去年噴到今年的產業不夠？
推 piliwu      : 他就活在自己世界不知道去年國內投資超級大成長
→ piliwu      : 民間投資成長更多簡直世紀大噴發
推 SuGK        : 不行 只准進房市
→ fallinlove15: 再說什麼 再說可以用政策阻止熱錢進房市 都少子化
→ fallinlove15: 了 以為台灣人人都台積電喔？ 不用都推給這是因為
→ fallinlove15: 利率所以沒辦法
→ wr          : 大家都知道錢要找地方擺 造成近年股匯房大噴發
→ fallinlove15: 這麼簡單的道理都看不懂也是蠻厲害的
→ wr          : 加上中美貿易戰 大量資金流出中國 價格再推升一波
→ fallinlove15: 實際上就是政策導致的結果 政府是支持炒房 就這樣
推 piliwu      : 你根本看不懂不用勉強
→ marlboro1527: 啊就是全民噴噴有錢>你說的啊，我不懂為啥都喜歡大
→ marlboro1527: 政府來調配一切，北韓應該是你的理想社會吧？不就跟
→ marlboro1527: 房產暴漲一樣，一堆人資產上升有感>少數無產的。
→ fallinlove15: 要防止傾銷政府怎麼做 要扶植本土企業政府會怎麼做
→ fallinlove15:  要防止囤貨呢 難道全世界都北韓？
→ fallinlove15: 炒房炒到有問題政府在裝死 什麼大不大政府
→ fallinlove15: 我當然知道目前炒房很爽 我一堆朋友也都再炒 但至
→ fallinlove15: 少他們知道自己的行為是不好的 不會說這沒問題 畢
→ fallinlove15: 竟是政策創造了這個套利環境
推 piliwu      : 哪有人在囤貨不要拿來當你仇富藉口
→ piliwu      : 去年成交36萬筆買3、4戶就囤貨？
→ piliwu      : 我買三張台積電股票不就囤股影響股市交易
→ piliwu      : 仇富就仇富仇承認很難嗎
→ piliwu      : 不喜歡資本主義可以自由選擇你愛的地方
→ wr          : 炒房跟漲價的意義有點不太一樣
→ wr          : 價格不是炒了就會漲 反過來 沒有人炒作價格也可以漲
推 SuGK        : 房蟲囂張哦
→ marlboro1527: 政府扶到不行吧，只是剛好沒扶到你？所以一堆人投資
→ marlboro1527: 啊，房子我也覺得爆幹貴。但事實上我pr就是只能買便
→ marlboro1527: 宜治百病的，在加減買股票。你如果要探討貧富不均比
→ marlboro1527: 不完啦，航海王45億捏，美國路邊遊民一堆台灣沒這麼
→ marlboro1527: 糟
→ piliwu      : 窮人最囂張好嗎沒繳稅整天叫政府給錢
→ zhi0413     : 應該把炒房的資金引導到股市，股市可促進產業升級
→ zhi0413     : ，房市只會阻止資金流動
推 piliwu      : 你知道什麼叫次級市場嗎？無言...
→ marlboro1527: 樓上上，這不就又回到原點，出口導向，利率房市，所
→ marlboro1527: 以要政府扶植其他非出口導向行業，邏輯是這樣沒錯吧
→ marlboro1527: ？啊台灣別說民國，古早年代就一直以貿易為主啊，等
→ marlboro1527: 哪天挖到石油在說？
→ marlboro1527: 現在也有政策來防止房市狂噴，沒看到打到都沒案件了
→ marlboro1527: 嗎，連我同學業務都來問我這破房要不要賣了。
推 piliwu      : 我去房仲店裡找物件，房仲還反問我手上的要不要賣超
→ piliwu      : 扯
推 tnfsh11287  : 進口商呢？不是說原物料一直漲嗎？
推 flycarb     : 除非政策轉彎，不然保護出口商是既定政策
→ flycarb     : 這個既定政策養活太多產業，要動要有替代解
→ flycarb     : 這個既定政策也會導致經濟大好時國內通膨上升......
→ flycarb     : 而且還很難壓住 手段不多
→ piliwu      : 不保護出口商是要靠服務業撐台灣經濟嗎？根本想都
→ piliwu      : 不用想
→ MacD89      : 沒有出口商的賺的外匯台灣服務業也別活了
→ jeromeshih  : 將資金引到股市，不過相對利率，股市還是有基本的本
→ jeromeshih  : 益比，就像台積目前不太可能價格到3000，而且許多人
→ jeromeshih  : 賺了錢除了繼續在股市擴大投資外，就是買房/車或其
→ jeromeshih  : 他消費，如此還是會推升基本需求的價格
推 feliz5566   : 持有成本從稅制來其實最快 不過你也知道台灣政商結
→ feliz5566   : 構
→ IBIZA       : 從稅制來 買不起的還是買不起
→ IBIZA       : 房地產看的是PR, 不是總價
→ jeromeshih  : 持有成本還要跟其他產品比較，而且增加持有成本也變
→ jeromeshih  : 成自住也會影響，或者要加大自用/非自用稅率差異，
→ jeromeshih  : 但是即使這樣，還是無法阻擋QE後從資本市場賺取資金
→ jeromeshih  : 後買房，畢竟央行只能限制部分信用獲取資金，但拉太
→ jeromeshih  : 高就變成民間貸款興起
推 mingshin1235: 出口導向國 當然是利率優先調
推 ntg123      : 國家GDP才是影響這國力強大與否，而炒房一點屁用都
→ ntg123      : 沒！
→ cdmlin      : 股市漲幅也大於大部分國家 股市帶動房市很正常
推 cerwvk      : 升降息, 都有好壞處.  但是只有降息低利的話...
→ cerwvk      : 肯定有問題.  所以這個度, 很重要.
→ cerwvk      : piliwu  要不要回一下上一篇, CPI可以反應超市物價?
→ cerwvk      : #1XqkTgxv  蠻想看你怎麼回.
噓 piliwu      : 我不跟小學生討論經濟學
→ cerwvk      : PPP指數也查證了你的說法...
→ piliwu      : 哪家爛大學給你的畢業證書
→ cerwvk      : 果然推文如人格啊... 就那樣而已.
→ piliwu      : 原來人格是看智商越低人格越高喔
→ piliwu      : 國際金融貨幣三元悖論看懂了沒？
→ piliwu      : 不懂去唸書不要跟人討論
推 cerwvk      : 我不用嘴砲, 別人看了就會知道了. 應該會越來越多
→ cerwvk      : 人認識這個ID.  對了PPP這件事算不算是說謊?
→ piliwu      : 林北就是有料你就是沒讀書
→ piliwu      : 基本經濟學不懂討論個屁
推 piliwu      : 林北講過嗆你剛好而已
推 brabra      : 加稅就有抑制利率效果，可惜現在是匯率升值環境
→ brabra      : 另外一個就是舉債，可是選舉年不好操作這內容
→ brabra      : 通膨對政府來說只要不是停滯性，怎麼做大家都會爽
→ brabra      : 房價高漲就是要有加稅跟舉債這兩種方式處理，這也不
→ brabra      : 傷害真正的經濟內容，就看政府敢不敢做而已
→ jeromeshih  : 樓上，加稅是財政政策，不過這並非央行處理範圍，但
→ jeromeshih  : 央行能針對信用貸款/非自用利率做限制
推 piliwu      : 財政部跟央行早就做一堆政策了你也跟上一下
→ piliwu      : 加到45%你還在喊加稅
推 cerwvk      : 這位的數值要驗證真假. PPP還是不敢回我是否說謊.
→ cerwvk      : 我連網站都找出來了.
推 piliwu      : 你連大一程度都沒有討論個屁