[閒聊] 少子化房價會跌？房屋市場和你想得不一樣

[TheDream (努力面對每一天)]

這在板上是老梗話題了，已經無數人解釋過，剛好樂居也針對這個議題來做分析。


少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣！
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1487?tags=0

人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為
什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的
影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因
素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。


■建物耐用年限 影響房屋貸款成數

首先我們先來看，銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行
估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是房屋的耐用年限。

根據不動產估價師公會，對於建物經濟耐用年數做的定義，SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝
土、RC鋼筋混凝土構造的房子，經濟耐用年數都是50年。也就是說，超過50年的房子，在
銀行的眼裡來看，房屋的經濟價值為0，會只剩下土地的價值。

土地的價值，就會牽涉到是不是完整的土地


 屋齡50年透天厝

對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。


 屋齡50年公寓、大樓

而公寓和大樓，價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸
這種房子的。


■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵

房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交
的。也就是說，即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題，去買老屋也很可
能沒辦法買，因為貸不到款，只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事，大概很少有人
做得到。

同理可證，政府過往打房，只要針對貸款成數限制，就會直接衝擊市場交易量。因此，也
許你覺得老屋有價值，但銀行覺得沒價值，無法保障他的債權時，這些房子在市場上是很
難交易，不應該視為正常的房屋供給量。


■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現！

人口負成長，房價不會下跌的原因？要同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、
全國新舊屋變化圖。

人口變化圖，出生人數是藍色線，死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台
灣正式邁入人口負成長。

全國新舊屋變化圖，屋齡20年以下的房子的戶數，是藍色線，40年以上的老屋，是紅色線
，在2019年的時候，老屋占比超越20年以下屋子的占比，就先一步出現交叉點。


至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較，主要的原因就是目前
市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是大部分人心目中比較理想的住家。

40年以上的房子，如同前面所說，銀行會因為建物耐用年限的原則，放貸成數極低，甚至
無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人，是很少的。在供需上，算是「死」的供給。
房子雖然存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。

所以在2019年之後，「可以買賣的房子」，首度少於「不容易買賣的房子」。


台北市的老屋問題是最嚴重的，2015年就開始出現交叉，2021年的時候，屋齡20年以下的
房子不到15萬棟，只占全台北市房屋的16%，屋齡40年以上的屋子大約40萬棟，占比約44%
。也就是說，你要在台北市買到適合的房子會越來越難，看來看去都是老房子。


新北市整體的老屋也是較多的狀況，屋齡20年以下的房子約40萬棟，只有22%。屋齡40年
以上的屋子大約48萬棟，占比達32%。2020年出現交叉。

桃園市，房屋年齡算年輕，屋齡20年以下的房子約35%。屋齡40年以上的屋子約20%。

新竹縣市，問題也不大，屋齡20年以下的房子約38%。屋齡40年以上的屋子占約22%。

台中市，兩者的比例已經接近，屋齡20年以下的房子約26%。屋齡40年以上的屋子大約23%
。

台南市的交叉點也在2019年，20年以下的房子約22%。屋齡40年以上的屋子約31%。

高雄市的交叉點在2019年，目前屋齡20年以下的房子約23%。屋齡40年以上的屋子約32%。


把上述的資料整理後，其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看，願意核貸的房子是持
續減少的，台北、新北、高雄、台南相對更嚴重些。


房屋市場跟你想得不一樣，真正可以被買賣的房子，因為持續減少，資金追逐下，就會越
來越貴，而且市中心因為開發的早，屋齡高的房子更多，造成想住市中心，卻沒甚麼適合
的房子可以選擇，要不屋齡太老，要不房價太高，所以只能往外圍去。


■少子化衝擊房價？未考慮供給面、市場對新屋熱度

覺得未來人口減少，房子會太多，長期房價會下跌的論點，是因為把每間房子視為相同的
金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌
。

這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而且只討論了需求面，沒
考慮供給面。銀行不願意貸款的房子，根本沒辦法交易，不能稱為供給。


有人會說，那就都住上一代人的房子就好，幹嘛出去買房子？

1.現在不是農村社會，人口遷徙會持續
2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子的。


因此，舊房子會持續退出交易市場，人口持續減少，適合且可以被買賣的房子，也在減少
。這就是人口負成長，房價會下跌這個理論已經出現20年了，卻一直沒發生的真相。

大家都會用來舉例的日本，其實他的房價，也已經悄悄創下20年來的新高了，
1990年代的房價泡沫，跟他的經濟關係是比較大的。



結論：

1.少子化影響房價？ 供給端的變數你有抓對嗎？需求端的變數你有抓對嗎？

  如果變數是抓錯的指標，那就別想要有正確的推論。

2.老屋問題最嚴重的台北，因為土地價值極高，所以買老屋要核貸問題還不大，

  多的是包租公買台北老屋來租人，老屋持有成本極低，

  一邊賺租金，一邊等都更樂透，一邊可以讓兒子女兒或孫子輩掛戶籍搶學區，

  簡直是一魚多吃。

  至於房客住台北老房覺得舒不舒適，誰會管你呢？


3.只要你願意住屋齡35+年或40+年的老屋，那除了台北，台灣的確是沒有高房價問題。

  如果你只想要住921後的房子或是屋齡20年內的房子，這個需求是大於供給的，

  要如何期待房價跌呢？

  八年級與九年級以後也是一樣，等繼承的話，絕大部份能繼承到的也是老屋居多。

  願意住老屋，那就不用擔心高房價的問題。

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推 OHHEEEEEED: 願意住老屋 a7就不會起飛成這樣了
→ kusomanfcu: 目前是50年但是造價一直飛的話就不同了
推 tfct: 原來實價登錄 我看到民生社區46年、49年屋齡的都是現金交易
→ tfct: 啊 真有錢
推 IS0987: 我朋友剛買新莊40幾年公寓貸20年耶= =
→ IS0987: 那只是一個參考值而已吧
推 tfct: 這應該是建商新大樓的業配文吧
→ tfct: 直接被事實打臉，隨便查實價登錄老公寓都有交易，都是現金
→ tfct: 支付啊？笑死
推 IS0987: #1RWeJD-m (home-sale)
→ IS0987: 之前c 大就有大概解釋過了
推 tfct: 不願放貸？可是我同學才剛買欸 新東街20巷 有放貸啊
推 IS0987:  https://i.imgur.com/3sohCHP.jpg
推 raslin: 還是要暴漲@@
推 tfct: 就跟車商業務要罵二手車ㄧ樣。誰比較羊很清楚
→ tfct: 業配歸業配，總不能睜眼說瞎話吧
→ TheDream: 大方向來說銀行會在意屋齡，台北老屋比較不擔心貸款問題
→ TheDream: ，新北老屋要看地點。其它四都的老屋如果在目前的蛋黃區
→ cocoi: 各行業都在靠北缺工了，就房價還在嗨。噗哈哈
→ tfct: 我這年紀，同學ㄧ堆在銀行業當主管，老公寓有沒有在放貸隨便
→ tfct: 問也知道
推 DADAOH: 老房子有放貸沒錯，重點是土地價值裡面也有講，樓上很多人
→ DADAOH: 都放錯重點。
→ TheDream: ，那貸款問題相較不大，不過跟新屋比起來還是有差。
→ tfct: 重點？
→ tfct: 重點是這篇文章 通篇放屁
推 a236326261: 這是表示要買透天比較保值嗎？不然一般大樓要是40年感
→ a236326261: 覺就GG 了
→ TheDream: 文章裡面寫的很清楚，老屋銀行看的是土地價值
→ TheDream: 會覺得通篇放屁是因為這篇文章戳到你的哪個點嗎？
推 jackyu: 看地點 看屋況 40歲的一般台女和戈偉如林志玲一樣嗎?
→ TheDream: 不用這麼極端吧
推 DADAOH: 硬要說他放屁我也是沒辦法，只能說你歡喜就好
推 IS0987:  https://i.imgur.com/dbPJxNE.jpg
→ IS0987: 這段有問題啊...明明就很多
推 tfct: 睜眼說瞎話不是放屁是啥呢？隨便查隨便問都能證明他說的是
→ tfct: 錯的
→ TheDream: @IS0987 那段我的解讀是台北老屋不適用，新北部份地區的
→ TheDream: 老屋不適用，另外四都精華區的老屋也不適用。
→ TheDream: 上面提的都是土地價值夠高的地方。
推 IS0987: 那他內文應該要講一下會比較好，而且實務上雙北以外的六
→ IS0987: 都市區公寓很多也還是能貸啊
→ IS0987: 不然實登上面的老公寓（非雙北）他們不大可能都現金吧？
推 victorytim: 量縮就是噴噴噴噴噴噴噴噴到月球
→ TheDream: 能貸，但是同樣地區的老屋跟新屋，貸款成數跟利率會有差
推 tfct: 還寫‘’銀行幾乎不放貸 ‘’ 那我們跟銀行主管同學 經常聚
→ tfct: 會聊天 聊天的內容 都是騙同學的囉
推 IS0987: 可是哥...他上面寫的是「不願意放貸」= =
→ TheDream: 全台900萬住宅，有700萬住宅是沒有房屋貸款的，這些大部
→ TheDream: 份都是老屋。現在有揹房貸的人，大都是買屋齡20年內的
推 rason6: 所以結論是大樓20年以上就不要買了，引為等你住完要換也沒
→ rason6: 價值了？
推 abyssa1: 老屋問題最嚴重的台北，因為土地價值極高，所以買老屋要
→ abyssa1: 核貸問題還不
推 tfct: 別再凹了啦 拿一篇廢文想帶什麼風向 都被事實打臉
→ abyssa1: 內文有寫啦 台北老屋沒在怕
→ abyssa1: 不過台北老屋老實說釋出也不多 很多是繼承或親友買賣
推 fedona: 常識
推 KrisNYC: 銀行又不是白癡...這篇大概樂居找個高學歷MA想當然耳寫的
→ KrisNYC: 可以寫信請他們更正 一個想靠地產知識吃飯的網站
推 tfct: 我看那文可沒寫台北不用怕 只寫台北老屋最多
→ KrisNYC: 寫一篇落落長 結果中間一大段錯到炸開 頗掉漆
→ KrisNYC: 還是他們也掌握了流量密碼 故意錯一段讓人噴的?
推 IS0987:  https://i.imgur.com/EyVMimQ.jpg
→ IS0987: 有啦...看到這邊有寫，但是還是不太對，上面說了其實雙北
→ IS0987: 以外的老公寓還是貸的到
→ SDFSDF: 我只能說 高雄45年公寓還是能貸到8成的….還不用特別談
噓 kobe741107: 這篇在供三小…..最近朋友才成交台北52年公寓，台灣
→ kobe741107: 銀行貸款還貸了82成
→ SDFSDF: 當然8-9年級年輕人喜新厭舊嚴重是可能的
→ SDFSDF: 也許該觀察市場想法 不過新屋的空間縮小和老屋奇怪的增建
→ SDFSDF:  比較起來複雜了點
推 Refauth: 國語小老師：大家要注意喔！"幾乎是"≠"絕對是"唷！嘻嘻!
→ mdforget: 現在銀行還會貸，真的沒人口紅利再停貸就好，應該有行無
→ mdforget: 市窮的只剩房子
→ Refauth: 國語小老師：大家要注意喔！"大概很少"≠"絕對沒有"唷！
推 iamala: 這邊的多多和空空在反建商這件事上倒是難得立場一致XD
→ askachage: 少子化被小家庭化稀釋，然後又被移工永居終結了
→ Zenka: 根據這篇 50年以上的房子 銀行不願貸放貸 所以賣不掉 那不
→ Zenka: 就降價賣嗎 不跌？
噓 kobe741107: 蠻意外這種很貼近市場的樂居網，居然也會睜眼說瞎話
→ kobe741107: 還說了一個很容易被拆穿的謊，是當大家都沒在買賣房子
→ kobe741107: 嗎
→ SDFSDF: 降價賣 成交越來越低 銀行反而更不敢放貸
推 daddy29: 50年這數字太高了 朋友買30-40年的 還是不便宜
→ daddy29: 不過會買房的就是會買 時間到了再換一間喜歡的就好
→ daddy29: 而且台灣人口這麼擁擠 我不知道大家是在怕啥少子化
→ daddy29: 你媽的人多到靠北 未來少一點不好嗎
推 IS0987: 少子化幼稚園也沒比較便宜還更貴
→ IS0987: 重點是市區根本一位難求
推 Hitimothy: 缺電
→ mdforget: 因為老師也少了啊
推 c188cc: 新屋買賣最大需求就婆媳不同住啊，不然幹嘛出去住
推 on32: 50年還OK啦 很多還百年平房都還好端端的
→ on32: 百年房子還沒鋼筋呢 你看不起40-50年的老公寓RC喔
推 grace0523: 老房子只會越來越多，只剩土地價值，所以老房子準備崩
→ grace0523: 盤
推 mayko: 百年平房還好端端的,代表屋主起造時用料就比一般的好,熬過
→ mayko: 87水災,921大地震,南部還要加上88風災..
→ mvpe: 都會區誰老房子 只算地價賣的 私
→ mayko: ok嗎??不要說921..規模略大的地震就怕垮掉祖母來不及逃 =.=
→ abyssa1: 都會區老房子 比地價低的都有啦
→ abyssa1: 重建無望或機會渺茫的很多都比地價持分還沒價
→ abyssa1: 忠孝復興頂呱呱/姜包子樓上就在賣
噓 bms: 想問為什麼台北公寓超過40年銀行照樣貸款八成
噓 bms: 頁配得太難看了
推 paul76318: 不用台北啦，斗六那種3、40年透天照樣能貸8成。
→ Brioni: 好奇少子化跟流動性的關聯
噓 Tubeyou: 建商急了，人口負成長才第一年，
→ Tubeyou: 當然還沒感覺
推 bylan0820: 嗯，我剛買一層40年老公寓5樓，在林園，貸款6成，我是
→ bylan0820: 不是遇到太善心的銀行啊？
推 QQ63: 先射箭再畫靶是吧 先不說實登一堆老房成交 銀行在這兩年大
→ QQ63: 撒幣的政策下 資金多到怕你不來借貸 哪有啥50年就折舊到0的
→ QQ63: 問題 供需參數看M1 M2更準 亂分析一通 根本業配
→ QQ63: 廢文補噓
噓 QQ63: .
噓 r40491101: 與客觀現實不符，這是你的主觀意思
推 j8630222: 銀行在估價不會真的只看使用年限跟土地 他們並不是按照
→ j8630222: 估價理論作業 其實就是看實價 然後各項優劣加加減減…
→ j8630222: 所以頂多估不到買賣價 不會真的只放土地價值
推 j8630222: 區域也是重點 偏鄉老屋 可能成數會扣 最多幾成這樣 如果
→ j8630222: 估價只有70% 6成 那也等於只能貸4成 不會只看土地
噓 a000000000: 他放那葛老屋新屋比本來就超高誤導性
→ a000000000: 台北一堆老屋就沒幾層老公寓  土地價值很高
→ a000000000: 建物價值0有差嗎   土地值錢就好
→ gototheptt: 住老的就好啊
推 piliwu: 樂居是不是偷看房版抄我們
噓 yesmans: 為什麼會有這種垃圾文??  你有沒有買過房子嗎??
→ jagin: 不是不報，只是時候未到
推 hw5566: 我快笑死 北市40年華廈公寓穩貸8成以上 我還沒聽過以下的
推 karachi: 亂噴的是不是根本沒看啊，就說銀行認定有土地價值所以還
→ karachi: 是可以貸款啊
→ karachi: 它有說老屋不能貸款嗎？
噓 nctugoodman: 2020年 台灣史上人口最高峰...
噓 kobe741107: https://i.imgur.com/cEAsnGu.jpg  樓樓上 他說了啊
→ kobe741107: "幾乎是不願意" 就是在微言聳聽啊= = 事實是蠻好貸的
→ kobe741107: 我朋友連52年老公寓都貸到82成了  銀行哪裡不願意了?
→ labell: 問題小家庭化單身女子住一戶也不少