看板 home-sale 關於我們 聯絡資訊
最近在細算房租的現金投報率,遇到問題希望房板各位前輩能解惑 用的是親人今年成交的實際例,只是方便計算有把數字改過做四捨五入。 ( 因為頭期我有參一咖 , 所以一半也算自身的例子) 物件是台中 74環內 10年內電梯大樓一房 下斡旋時粗估 總投報 3%,貸款8成利率1.56% 30年 (考量升半碼所以改用1.685計算) 套用C大的公式計算 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26% 當時覺得這個年化報酬已經比定存好上很多,所以沒想太多就購入打算六年後賣出換房。 直到最近交屋完成也把租客搞定,想說列出所有成本細算看看看看年化實際是多少 https://i.imgur.com/GWOcvXi.png (使用Excel IRR 函數)
結果如上,列完之後年化竟然是 -0.95% ,完全出乎意料。 之前一直以為總投報的3%就是地板了,有槓桿現金投報再怎麼樣也不會更低。 如果-0.95%正確那等於報酬全倚賴後續漲幅了,要是漲不夠多還高機率輸定存。 再算上處理交屋跟租約的人力成本感覺上完全不划算。 想知道各位前輩這筆交易跟計算的問題到底出在哪裡? 1. 買太高 ( 但是同社區實登單坪最新已經漲過入手價了) 2. 租太低 ( 有可能,但總投報3%算是非常糟的出租件嗎?) 3. 交易成本過高 (一切都是萬惡仲仲收太多? ) 4. 持有成本過高 (事前真的完全沒注意到管理費跟凶宅險比想像中高) 5. 抱太短 ( 本來希望6年後能換大房自住,要強制延後了嗎? ) 6. 我算錯 ( 希望是這個,房版都說租金 > 利息 就能穩賺,怎麼就我算起來是負的) 因為頭已經洗下去,就算發現不對勁這一件基本上也只能祈禱可以凹到漲幅救回來。 本來自己也有打算購入自己的首購房當投資,算完嚇到目前想先丟回定存了。 至少希望自己出手前能好好找出問題,不要重蹈相同的覆轍 麻煩各位大前輩賜教了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 165.225.97.98 (日本) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1656317656.A.A2A.html
IBIZA: 一年收27.5 總投報就沒有3%了啊 06/27 16:21
IBIZA: 而且那個公式根本沒用吧 06/27 16:21
IBIZA: 我不知道為什麼要用一個根本沒用的公式 說他是速算 06/27 16:22
哭 因為C大這篇文是我進房版第一篇拜讀的文章 所以對這公式印象很深,沒有想到直接套會有這麼大問題 #1XDAFwqH (home-sale)
rafale9108: 你套C大的公式,但你壓住總報酬又低估資金成本 06/27 16:23
IBIZA: 其實他提那個公式的時候我就說不行了 06/27 16:24
IBIZA: 買房子為什麼有需要用速算我是搞不懂 06/27 16:24
IBIZA: 又不是五分鐘要決定買不買 06/27 16:24
eeewwweeewww: 買新大樓出租 根本傻逼 06/27 16:26
jemdogdog: https://i.imgur.com/erwItD1.jpg 06/27 16:28
jemdogdog: https://reurl.cc/d23eK8 06/27 16:29
jemdogdog: 用這個算吧 06/27 16:30
abyssa1: 當仲介的打工仔?自費貼仲介錢? 06/27 16:30
abyssa1: 不要花仲介費你就賺了45萬 仲介費收去你就賠錢 06/27 16:32
abyssa1: 房屋交易成本太高 不是專業的不要想一直交易 06/27 16:33
jemdogdog: http://i.imgur.com/Ljbr41C.jpg 06/27 16:33
4.7%有這麼高!! 所以真的是我的算法錯了嗎?
abyssa1: 仲介費6% 吃總價的所以五倍槓桿 就是你本金的30% 06/27 16:34
jemdogdog: 沒有算寬限期和賣掉的仲介費 假設一個月空窗期 房屋加 06/27 16:35
jemdogdog: 地價稅9000 06/27 16:35
abyssa1: 漲幅不夠在那裡頻繁買賣就是當仲介的打工仔 06/27 16:36
不打算當自住房所以沒想那麼多...本意是股市很慘所以閒置資金拿來當6年期房地產投資
IBIZA: 其實你就是 1.利潤不夠 2.寬限期3年沒還本 3.頻繁買賣被吃 06/27 16:39
IBIZA: 仲介費啊 06/27 16:39
RXIJDIL: 這樣的前提是平轉(房價沒漲)+仲介費全付(4%+2%) 06/27 16:40
IBIZA: 寬限期不還本是沒差 但你30萬拿去哪 有投資賺錢嗎 06/27 16:40
RXIJDIL: 真實現況是,你跟仲介說實拿多少,剩下能爭取到的就是他 06/27 16:41
RXIJDIL: 的,這樣就不至於虧錢賣出(前提是房價沒有跌的情況) 06/27 16:41
IBIZA: 我剛剛算過 不考慮仲介代書跟稅雜費 你大概賺70萬 06/27 16:43
IBIZA: 但扣掉這些你就沒賺 06/27 16:43
abyssa1: 所以結論是這個價格不能賣 繼續收租ok 所以叫不動產 06/27 16:44
abyssa1: 買了最好有長期不要賣的準備 06/27 16:45
abyssa1: 六年期被仲介費剝皮 除非波段大行情才能無視仲介費 06/27 16:46
因為頭期不足以一步到位購入滿意的自住房,所以想用房版推薦的以小換大策略 結果現在看起來好像變成套住換不動了.... 絕望
abyssa1: 實際上有漲幅 你還是可以抓你要的實拿賣看看 06/27 16:55
IBIZA: 你一年持有成本4萬.... 06/27 16:56
管理+車位清潔 2k多*12 ,房貸強制火險 + 2份凶宅險 2k多*3 ,剩下是稅 其實是3W 多,四捨五入算4w。 為了投報考量會建議把凶宅險抽掉嗎?
gerychen: 仲介費、持有成本太高 06/27 16:59
fairyofmoon: 一定是你算錯 台灣房地產只賺不賠 06/27 17:01
NCmax: 買太高租太低就反應在投報3%,這不是計算的問題 06/27 17:03
NCmax: 租金 > (利息+維持成本)才賺呀,顯然你維持成本沒估對 06/27 17:04
NCmax: ceca的算式有說是在看房當下要不要下斡用的,回家請精算 06/27 17:05
IBIZA: 兩份兇宅險要是發生賠多少? 這個額度看起來可以賠到400*2? 06/27 17:08
國泰的住家保護傘,特定事故房屋跌價100萬 怕不夠所以打算多找一間保條件差不多的 (還沒保) 可以推薦能賠到400萬是哪一家嗎?
thelegada: 假設前提是平轉那就看期間淨現金流能不能cover交易費 06/27 17:12
thelegada: 用,建議樓主的平轉改成計算平轉實拿,另外請仲介加上 06/27 17:12
thelegada: 相關費用換算售價 06/27 17:12
f860506: 這就是這兩年才去買重劃區大樓的風險啊 先別說空租 就算 06/27 17:14
f860506: 滿租10年新古屋算起來都沒賺了 新房報酬率算起來更常常 06/27 17:14
f860506: 根本是負的 所以一旦房價沒繼續漲甚至趨緩 投資客的籌碼 06/27 17:14
f860506: 就會丟出來了 06/27 17:14
cutbear123: 仲介費記得殺價 我記得以前看到仲介費平均一個案子才 06/27 17:16
cutbear123: 2%多 06/27 17:16
f860506: 買錯物件小心不是小換大 而是套住變大換小 所以我更推薦 06/27 17:16
f860506: 老換新 06/27 17:16
IBIZA: 其實你能殺最多也最有意義的就是仲介費 06/27 17:16
f860506: 買蛋黃中古長期持有的勝率還是高 06/27 17:16
IBIZA: 六年的兇宅險你刪掉也頂多一兩萬 仲介費的空間起碼一二十 06/27 17:18
IBIZA: 萬 06/27 17:18
yiliang1107: 買之前不是該先算好嗎XD 06/27 17:18
就...據說看個屋被關小房間然後下斡10分鐘後屋主就出現了,當天簽約。 ( 我自身當天沒跟去)
IBIZA: 你一年收30萬, 扣4萬持有成本+一個月空租2.5萬+14萬左右的 06/27 17:32
IBIZA: 利息, 六年下來本來就只剩60萬能付你的一次性交易費 06/27 17:33
IBIZA: 這裡面最有希望的 就是一次性費用跟減少空租 06/27 17:33
IBIZA: 擠出20-30萬利潤是有可能的 06/27 17:35
看來這就是目前的方向了,壓死實拿賭漲幅有到,最糟就是不成交也不用付仲介費
IBIZA: 你不是2K*3 保了三個保險嗎[email protected]@ 06/27 17:37
銀行房貸強制保的火險不含凶宅險吧 目前沒保到第三個,只是有計畫要保所以先放進去計算
IBIZA: 國泰的住火險可以提高兇宅險部分的保額 兇宅險本身不貴 06/27 17:43
IBIZA: 一年400元就能買100萬 06/27 17:43
IBIZA: 你去問問看吧 06/27 17:43
IBIZA: 銀行房貸的地火險是可以換的 你問一下銀行 06/27 17:43
第一次知道0.0 ,銀行直接來通知請我們把第一年保費繳掉,都不知道有空間能換 只好另找多餘的地火險+附約凶宅險
kitten123: 1.租太便宜 2.六年後房價大概也翻倍了 不可能變負的 06/27 17:57
s26492755: 國泰是居家險+凶宅險 銀行有貸款的地震險火險跟居家險 06/27 17:57
s26492755: 理賠的很像 但不能共用 06/27 17:57
s26492755: 這個我問過了 06/27 17:58
s26492755: 所以我的物件 他會有銀行的火險地震險 國泰的居家保護 06/27 18:00
s26492755: 跟凶宅險 06/27 18:00
s26492755: 這個錢不多 不應該把省錢的方向放在這 06/27 18:00
s26492755: 你要區分一下你的訴求 06/27 18:01
s26492755: 增值件? 出租件? 06/27 18:01
我現在希望他是增值件.... 但不確定怎麼判斷,除了連我自己都不太信的菜鳥眼光
s26492755: 你要短期 就選增值件 利用增值的部分去吃掉交易成本 06/27 18:02
s26492755: 你要選收租件 就要放久 利用租金的獲利來攤提交易成本 06/27 18:02
s26492755: 另外作為一個出租件 空租一個月是非常可恥的 06/27 18:03
s26492755: 代書雜費跟持有成本都有點高耶 有更多細項嗎 06/27 18:04
雜費細項我要回頭確認一下,親人名下房所以契約收據都不在我這
s26492755: 然後最後你估的是平轉 平轉不是增值件 你這個租金也 06/27 18:05
s26492755: 不及格 06/27 18:05
因為不知道該怎抓漲幅所以先算平轉,我覺得他會漲拉,希望...
s26492755: 持有成本我看到管理費 那個租客出的 還是你的月租兩 06/27 18:06
s26492755: 萬五還含管? 06/27 18:06
對 含管
s26492755: 還有車位租金投報差 那個拿來買賣用的 06/27 18:08
s26492755: 假設你是買兩房車以上 你應該寄望他的增值 如果你買 06/27 18:09
s26492755: 的是套房車的話 這叫毒藥 06/27 18:09
s26492755: 我想請問你看上這間房子的哪? 06/27 18:13
s26492755: 租金爛又不會增值 如果住起來很舒服的話還可以 06/27 18:14
IBIZA: 國泰有出地火+居家+凶宅, 凶宅可以買到300萬 06/27 18:15
s26492755: 我看到你一房了 保重… 06/27 18:15
s26492755: 我現在比較好奇的是 地火跟居家能不能只擇一配凶宅 06/27 18:17
s26492755: 當時業務跟我解釋過 一個是保室內一個保建物 所以有 06/27 18:18
s26492755: 貸款的話 建物的一定要有 當時我的地火不是國泰 但我 06/27 18:18
s26492755: 每間不管有無貸款都有國泰的居家+凶宅 06/27 18:18
s26492755: 你這個像增值件的租金但卻又沒有增值件該有的增值 06/27 18:20
s26492755: 台中一環這麼難做嗎 06/27 18:23
菜雞亂買死地上的最佳錯誤示範 0rz
labell: 那等利率2趴完蛋 06/27 18:34
※ 編輯: linandydog (165.225.97.98 日本), 06/27/2022 18:47:13
s26492755: 租金投報不夠好的時候 就是需要增值來彌補 不然隨著 06/27 18:37
s26492755: 資金成本跟持有成本的增加 的確有可能變負的 但這不 06/27 18:37
s26492755: 符合人性 所以房租會先轉嫁成本 這個施主應該是沒想清 06/27 18:37
s26492755: 楚加上持有成本算進管理費也挺妙的 06/27 18:37
s26492755: 簡單來說 你買一個租金少又不會增值的物件 意義在哪 06/27 18:37
s26492755: 我最近看到一個龍潭石門水庫附近的社區型透天 還真的 06/27 18:50
s26492755: 不會漲 也很難租 但就是看山看水 所以你到底看上這間 06/27 18:50
s26492755: 房子哪 06/27 18:50
新+地點不錯+大一房又有車,感覺不錯之類的 雖然不是我簽的,但有被諮詢卻沒能看出有問題真的是我菜
s26492755: 你一千萬的房子 租23k多… 06/27 18:52
s26492755: 而且套房車或一房車喊是毒藥很多次了 你隨便搜一下看 06/27 18:53
s26492755: 有沒有人建議套房一房買車位的 06/27 18:53
s26492755: 然後拜託不要還機械車位.. 06/27 18:54
s26492755: 那就是毒藥中的毒藥 06/27 18:54
真的是機械,我還是把自己埋回去定存不要出來拉低房版平均好了QQ
jian0202: 我蠻好奇J大的年化4.7%怎麼出來的,這個報酬率不錯,而 06/27 18:55
jian0202: 且還是房價沒漲的情況 06/27 18:55
s26492755: 好啦 反正你都買了 看是要放久點還是想辦法拉高租金 06/27 18:56
s26492755: https://i.imgur.com/YcanvH5.jpg 06/27 18:56
abyssa1: 4.7%就沒有仲介費吧 200萬一年大概賺9萬多 06/27 18:58
abyssa1: 六年55萬 然後全部送給仲介還倒貼 06/27 18:58
abyssa1: 不賣 或是不付仲介費 就差不多4% 仲介費6%槓桿變30% 06/27 18:59
aqaq123: 你可以算一下差價就會賺了XD 06/27 19:15
s26492755: 新房本來就不適合收租 成本會高 06/27 19:22
s26492755: 新房就是拿來自住爽的 06/27 19:23
s26492755: 不過如果地點不錯還是有機會增值的 06/27 19:25
s26492755: 地段很重要 至少可以彌補一些其他的部分 06/27 19:25
kagaya: 我租更低耶 哈哈 06/27 19:28
kagaya: 3%算不錯了吧 不過我是想買增值件。 06/27 19:29
keat: 沒有漲嗎 06/27 19:31
kagaya: 台中應該有漲吧 06/27 19:31
swgun: 有些房0可是不繳本金的 你繳本利和的話當然不可能cover 06/27 19:34
rainbow321: 現在新房價格租房完全沒投報率 06/27 19:39
kusomanfcu: 房子太新了啦 新房正常啊 06/27 20:13
kusomanfcu: 新房你只能賺房價價差 06/27 20:14
giveme118: 一房車? 06/27 20:39
roy0710: 1%就能買的付2%幹嘛?2%就能賣掉的付4%幹嘛?除非你想買 06/27 20:45
roy0710: 的物件超a又專簽的不然隨便抓一個肯少收的來下就好了。 06/27 20:45
roy0710: 而且你買這種物件你有做過功課嗎? 06/27 20:45
lalala419: 哪個社區啊 我也菜鳥投資客 但沒你慘 06/27 20:46
spmark: 你交易成本太重了阿 06/27 21:59
sakula0616: 放個十年二十年保證賺 06/27 22:09
zebirlin: 投報率不就每年總租金/房價嗎? (我會再把規費攤進去) 06/27 22:40
zebirlin: 搞那麼複雜是在買儲蓄險喔? XDDD 06/27 22:40
MJ02: 腦子不好就安粉點 06/27 22:44
abyssa1: 所以那種買之前就打算多久要賣的我一律建議不要買 06/27 22:44
abyssa1: 用租的一年1~3% 仲介費一買一賣6% 可以住好幾年 06/27 22:44
lalala419: 這間IRR算起來4%也OK啦 原PO算錯了 06/27 22:59
a034583855: 第一年-232那邊有誤,你算錯而已。報酬是正的 06/28 00:05
s26492755: 但正太少 出租件對我來說還是不及格 06/28 02:05
s26492755: 看敘述其實我覺得比較像增值件 但不熟那邊區域 06/28 02:06
spmark: 看起來是增值物件,出租當養房成本,看到風向不對就賣 06/28 03:02
marlboro1527: 4趴不錯了吧…沒要花啥錢放著長期留給小孩也好啊。 06/28 06:33
marlboro1527: 貸款年數不考慮弄到30年?投報率差蠻多的 06/28 06:34
marlboro1527: 抱歉沒看清楚…應該是你當初估的時候沒有先把成本都 06/28 06:50
marlboro1527: 丟進去算導致的誤差,買3-4%物件都拿來等增值的吧 06/28 06:50
aaaplay: .......頻繁交易(笑) 06/28 10:21
mokinased: 1房機械車位很虧啊 ...總價千萬以上難賣...要租高一點 06/28 12:58
eplovecm: 增值件大家都怎麼抓漲幅?2%嗎 06/28 14:55
IBIZA: 沒有算錯啦 他的買賣成本跟持有成本吃光光 06/28 15:10
IBIZA: 一年房租賺9萬 六年拿來付60仲介費還不夠 06/28 15:10
s8752134: 看完我的想法是你的問題其實是次要問題 06/28 15:27
s8752134: 真正的問題是, 為什麼持有五年卻是平轉然後還要賣掉? 06/28 15:27
s8752134: 增值件 -> 持有五年卻沒漲價?? 是當初挑選上出了問題? 06/28 15:27
s8752134: 收租件 - 租金 > 利息確實都有賺, 為何現在要賣? 06/28 15:28
s8752134: 如果你真的得賣且是平轉, 估計持有五年的行情 06/28 15:28
s8752134: 你根本自己掛591自售都有很大機會賣掉省仲介費 06/28 15:29
感謝各位前輩隔了一天還在回我文,我統一回在這邊好了 1. 仲介費部分,因為之前版上好房仲VS惡房仲的討論串。 一直有一個印象是要尊重專業 ,仲介是友軍不要對者幹才能拿到好價格 所以買的時候沒有想要往砍仲介費的方向走,之後要賣會注意的。 2. 平轉是因為我不知道要怎麼抓漲幅,所以用Worst Case 的角度去計算 實際上應該不至於到這麼慘,但我自己也知道這是沒根據的自信 3. 設定六年賣,因為長期目標是要換到理想自住房,用省房地合一角度決定的。 背景是我以資助部分頭期為但書, 說服拿儲蓄險存頭期的親人至少先入場再想辦法小換大。 如果實際六年到了算出來還是虧的那當然不會硬要賣只能凹單。 4. 設定寬限期跟沒自住房還拿去出租單純是因為存款梭哈,本利和對金流壓力還是略高。 前三年拿到的租金盈餘高機率是會存起來不額外投資,應付後三年空租期的本利和。 5. 物件的挑選跟實際看房、下決定都不是我自身 我只丟了幾個大條件但書 : 74環內 、 大樓 、 非預售非新成屋。 剩下就讓親人用自住房的角度挑預算內喜歡的。 再加上前面提過這物件是約看屋直接變成交, 我看到房子資料是在約都簽完之後,導致直接跳過了回家細算要不要下斡的階段。 6. 為啥我不自己入場下去挑,一方面我不覺得自己眼光好多少所以無法負責 一方面我八年級出社會在起漲點,所以其實目前是連入場資格都沒有那種。 只是房板文章看多了所以鼓吹明明想買卻一直空手的親人入場而已 最後承認我有邪惡心態是希望在自己入場前能近距離跟一次實際交易流程, 提前抓出要注意的事項失敗也不會意外炸死自己。 事實上從這次實例跟這篇文前輩的回覆還真的學到不少東西。 比如之前是真的不知道一房車會是地雷 , 一直以為有車總比沒車好 想知道還有什麼類似的地雷是建議菜鳥一定要避開的嗎? 或是版上有什麼經典文章可以參考的...?
wowowowow: 我有一個問題,這附近頂多算studio的防可租到兩萬五嗎? 06/28 17:01
wowowowow: 這樣其實租金跟台北似乎沒有差很多啊 06/28 17:02
買房仲介送的免費代租到租出去大概花三周,帶看組數聽說有二位數。
AlexanderIn: 如果靠近七期又整理過,這樣的租金是有機會。 06/28 17:57
AlexanderIn: 假設賣房賺價差,基本上你也需要考慮稅制問題。 06/28 17:59
※ 編輯: linandydog (165.225.97.98 日本), 06/28/2022 18:15:24
abyssa1: 機械車位真的毒藥 維持成本高 06/28 18:17
abyssa1: 這個價格是含車位含管理費 扣掉可能不到兩萬 06/28 18:17
iele: 台中套房車買到這麼貴…你以後要賣給誰 06/28 20:34
iele: 千萬套房機械車位,一定難賺房租又難漲 06/28 20:36
iele: 毒藥 06/28 20:39
hdw: 報酬不可能是負的啦...房租都大於利息了~~~ 06/28 21:19
hdw: 賺多賺少而已...另外6年後沒增值,那也沒必要賣阿 06/28 21:19
hdw: 另外一房車、三房無車,雷的原因都不難理解~~ 06/28 21:22
hdw: 但還是會有客群啦!!只是這群人比較少,所以不好賣 06/28 21:22
hdw: 增值空間自然小,再加上每人都是投資客XD~~就算自住 06/28 21:23
hdw: 還是想著未來增值,又會再次避開這種物件,導致物件很雷 06/28 21:23
s26492755: 受眾小客群少不難理解啦 06/29 00:21
s26492755: 我文章沒看仔細。我以為是你自己成交 06/29 00:22
s26492755: 親人如果不缺錢。你房租大於利息跟持有成本就是放著等 06/29 00:22
s26492755: 至於你可以多思考下板友們說的內容 06/29 00:23
CrabBro: 因為你利息支出實際只佔13.48一年啦,後面有還本,等於是 06/29 01:27
CrabBro: 在存錢而已,就這樣,你賺的是"現金"投報率 06/29 01:27
CrabBro: 年化報酬是+_11.8%左右,會隨還本不段投入而下降最終至3% 06/29 01:28
CrabBro: 現金投報率算法的好處1.這種物件投入現金較少,銀行可以 06/29 01:31
CrabBro: 借更多錢出來,槓桿大 2.會是比較主流物件,流通性較好 06/29 01:32
CrabBro: 缺點就是1.整體的總價投報率較低 2.要再投入現金流進去 06/29 01:32
CrabBro: 所以如果最終賣價沒有機會隨市場提升,那就不是那麼適合 06/29 01:33
CrabBro: 另外也不一定要仲介再換物件,你也可以無轉轉貸全寬限期 06/29 01:34
CrabBro: 這樣就能保持現金投報率但物件漸多就不可能這樣搞就是了 06/29 01:34
jay111101: 套房租2.5萬還算低?你要不要先去了解一下行情啊!2.5 06/29 12:29
jay111101: 萬在西區都可以租到全新2房平車了 06/29 12:29