Re: [請益] 中古屋投資應該花多少裝潢？

[j401f2 (我要吃飯)]

※ 引述《lbehide (歲月兩三事)》之銘言：
: 鍵盤翻修客幫你估個價
: 想省錢就做簡單油漆+現成家具+二手家電
: 想長期穩租後面省事的話
: 1. 一間衛浴見底防水重翻新（15萬，有機會含設備）
: 2. 水電線重拉+冷熱水管重換（10～13萬）
: 3. 廚具換新 （美耐板，喜特麗，看長度5萬）
: 4. 全室油漆無透批（3萬）
: 5. 塑膠地板 （扣浴室2萬內，想多拉租金跟質感可升級便宜超耐磨，只多不到2萬）
: 6. 大門         （2萬～2萬5含新門鎖）
: 7. 燈具         （5000～8000）
: 8. 窗簾          （不熟）
: 9. 現成家具 （10萬內）
: 10. 全新家電 （電視+3台冷氣+1冰箱，15萬內）
:
: 以上70萬內搞到完整，還有降低空間
: 泥作水電重做的好處是可以撐20年以上，以免出租時有問題要弄更麻煩，其他輕裝修的部
: 分都可隨時更換或增減。
: 簡單做簡單租盡快回本 （維修成本+費心）
: 這兩個路線要看個人選擇
:
: 以下是我個人經驗僅供參考：
: 我管理家裡買的中古17套透天，當初家人只做局部補修，後面幾乎每個禮拜都有大大小小
: 的問題，三年下來修繕成本含最初補修成本也近百萬，還要加上處理修繕的時間成本。
: 最近家人有在評估花300左右全棟翻新美化，如果一開始選擇全換新也是300左右，可以省
: 下後面的麻煩及成本，還能拉高租金以及簡化管理問題。
:

感謝lbehide熱心分享 這分享的內容太實用 已經收入Evernote資料夾

我另外也寄信問了HSTim大大 主要是因為看過他一篇#1XtGUPUj

節錄一下那篇文章的內容供大家參考

"另外一個新手常犯的毛病 就是低估了裝潢可以拉高的租金效益 我看過太多人為了省幾十
萬裝潢費，維持鳥鳥的屋況寧願低價賤租 這是很糟糕的選擇 有時候明明一間套房多花個
5萬元做個小廚具、超耐磨地板、油漆跳色等等 可以幫你多租個3000元，但很多人不會做
，因為一套5萬，五套要25萬 他不想再拿那麼多錢出來 寧願租7000，也不想一套花五萬
租到10000以上 這是很通俗的錯誤 簡單算一下，就知道多花的這個5萬元，一個月多3000
，大約1年半就回本了 投報率自己算一下有多高...這還不花，我還真不知道錢要花哪裡
而且除了租金拉高、報酬拉高外，還有一個好處就是房客層級也不一樣 租6000-7000套房
的房客 怎樣層級都跟租10000以上的房客有差 更別說租到15000以上的 幾乎都是房東愛
的穩定收入的上班族 花錢拉高租金，不僅提高報酬率，更拉高了平均房客水平 無形降低
了房子管理的成本 這麼好的投資哪裡找XD"

H大也很好心在信中回覆我關鍵的資訊 十分感謝板上的前輩~

我想我犯的錯誤是太想用自住條件幫房客裝潢 而沒有太關注成本的問題
(當然有在思考啦 不然怎麼會在板上問問題)

未來應該還是會依循H大的觀念繼續投資房地產吧 也會加入l大的各裝潢項目做調整

木作等系統櫃就會放棄了 改成用軟裝取代

也感謝各位推文中的建議~


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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1667391960.A.9E0.html
推 pilotman: 大家都好熱心, 很實用馬上記起來
推 akane1234: 謝謝
推 cms23: c大說過台灣人就貪小便宜呀
推 roy0710: 這是高手
推 lbehide: 想辦法減少後續修繕維護成本滿重要的，就算我自己都有工
→ lbehide: 班可以叫，但房客一有問題就要先跑一趟，又要再請工班再
→ lbehide: 約時間跑一趟，多間套房的管理就很累，每次只換個燈或馬
→ lbehide: 桶漏水，工錢也省不下來。
→ lbehide: 如果是租整戶的話，我個人覺得還可以用附全新電器的方式
→ lbehide: ，在租約中備註，來讓房客以後自行修繕。
是的 我都買全新的電器 這點是肯定的
就是投資不全然只看帳面上的投報率 也看這種隱形成本
推 hdw: 維護真的很煩~~!能一次到位方便很多
※ 編輯: j401f2 (111.243.20.222 臺灣), 11/03/2022 08:15:36